1435 подписчиков

Проверка продавца и объекта недвижимости: чек-лист для безопасной сделки

31 марта31 мар

161

5 мин

Оглавление

Проверка продавца недвижимости
Проверка объекта недвижимости
На что ещё стоит обратить внимание?

Покупаете квартиру или дом? Даже идеальная, на первый взгляд сделка, может таить риски: скрытые долги продавца, судебные споры за имущество или вовсе продажа жилья мошенниками.

Защититься от любого риска на 100% невозможно, но данная статья поможет снизить их. На основе судебной практики и опыта оспаривания сделок, я систематизировал рекомендации по проверке продавца недвижимости и самого объекта.

Меня зовут Александр Малютин, я судебный юрист, и моя специализация — банкротство, оспаривание сделок и субсидиарная ответственность руководителей.

В своей практике я неоднократно защищал руководителей от рисков привлечения к субсидиарной ответственности, а также помогал сохранить в силе сделки, находившиеся под угрозой оспаривания.

Представляя интересы кредиторов, добился отмены сомнительных сделок и взыскания убытков, что привело к возврату активов.

Мои консультации помогают доверителям не только защитить свои права и избежать проблем в будущем, но и сохранить имущество.

Если вы хотите узнать больше о практических решениях в сложных правовых вопросах, подписывайтесь на мой ТГ-канал Прочёл в законе

Проверка продавца недвижимости

Начнём с того, кто вам продаёт квартиру или иной объект. Вот, как проводим проверку

Судебные дела: по базе арбитражных решений и ГАС «Правосудие», а также сторонние сервисы (например, Sudact);
Долги и исполнительные производства (сайт ФССП);
Паспорт: не числится ли в недействительных;
Отсутствие в реестре Росфинмониторинга;
Бизнес-связи: есть ли компании, которыми он владел или руководил, и как у них дела. Не признаны ли такие компании банкротом или не признаны ли банкротом компании его родственников? Проверяем через сервис «Прозрачный бизнес». В идеале - оформить пробный доступ к платным системам (СПАРК, Контур.Фокус, Rusprofile);
Семейное положение продавца (особенно важно, если он женат/разведён — могут всплыть сюрпризы, а может вовсе идти бракоразводный процесс);
Проверка детей. Были случаи, когда сын продавца был банкротом и выводил активы через отца;
Вбить ФИО в поисковике — иногда всплывает правда, которую не ждёшь;
Посмотрите социальные сети продавца. По активности и фотографиям иногда можно получить полезную информацию. Например, был случай, когда продавец на своей странице просил деньги в долг, и таким образом ему удалось накопить много долгов;
Справка об отсутствии постановки на учёт в ПНД. Предоставить её, правда, может лишь сам продавец.
Продавец юр. лицо? Возможно требуется решение участников о продаже.

Проверка объекта недвижимости

Проверяем сам объект. Главное:

Запросить расширенную выписку из ЕГРН;
Проверить кадастровый номер через публичную карту;
Выяснить, не идёт ли по этому объекту судебное разбирательство. Для этого вбить кадастровый номер и адрес объекта в судебных базах;
Проверить историю собственности: если квартира переходила из рук в руки слишком часто — тревожный звоночек;

В одной сделке я проверил объект и выяснил, что её купили с торгов по банкротству. Это не приговор, даже скорее наоборот, но и такие сделки сейчас оспаривают. Важно понять, не поднимались ли вопросы к торгам. В идеале проверить ход торгов на электронной площадке. Правда, и это не гарантирует 100% защиты

Сделка была по доверенности? Проверяем её на сайте нотариальной палаты. Были случаи, когда люди продавали квартиры по доверенности, которую отзывали за день до сделки. В итоге покупатель терял и квартиру, и деньги.
Квартира получена по наследству? Постарайтесь выяснить, были ли другие наследники? Что с ними? Почему не участвовали в наследовании? Помним, что отказ от наследства может быть оспорен в банкротстве. Об этом тут ЧИТАТЬ.

👉 подписаться

На что ещё стоит обратить внимание?

Моменты, которые должны насторожить в сделке с недвижимостью

Частая смена собственников;
Бывший владелец — юрлицо (банкротство компании может ударить по вам);
Недавняя погашенная ипотека (попросите подтверждение, что кредит реально закрыт, а банк не признан банкротом. Сделку по гашению кредита могут оспорить в банкротстве банка);
Подозрительно низкая цена в предыдущей продаже — это может быть сделка по выводу активов.

Важно! НИКОГДА не соглашайтесь на занижение цены в договоре! Это может привести к очень плохим последствиям! Попросите у продавца документ-основание приобретения имущества. Если это договор купли-продажи, убедитесь, что стоимость покупки не была занижена уже у него!

Узнайте, как продавец оплачивал покупку недвижимого имущества, постарайтесь убедиться, что не наличными (есть риск, что сделка была безвозмездной). Если наличными, то в идеале поинтересоваться источниками происхождения таких средств (понимаю, что это не очень этично).

Мошенники и недвижимость

Когда продавцом сделки "управляют" мошенники, риски возрастают многократно. В таких случаях может оказаться, что:
- Продавец действует под давлением или обманут мошенниками. -
- Документы подделаны, а реальный владелец даже не знает о сделке.
- После сделки появятся реальный собственник с требованиями оспорить договор.

Как не попасть в ловушку мошенников?

Обращайте внимание на:

Продавец настаивает на срочности сделки. Мошенники часто склоняют жертву к быстрому заключению сделки.
Необычные условия сделки. Продавец предлагает существенное снижение цены, соглашается со всеми условиями покупателя и. т. д.
Продавец отказывается от личного общения с покупателем. Мошенники стараются ограничить жертву в контактах. Если продавец по неясным причинам избегает общения с покупателем, это повод задуматься. Кстати, отмечу, что я сталкивался с ситуацией, когда риэлтор продавца не давал контактировать с покупателем. Сюда же можно отнести продажу имущества по доверенности, особенно если продавец никуда не уезжал. Общаться с продавцом нужно. Постарайтесь узнать причины продажи имущества;
Продажа единственного жилья. Решение продать единственное жильё спонтанно не принимается. Это, скорее всего, свидетельствует о том, что в жизни человека произошло нечто серьёзное.

Напомню, что это не исчерпывающие рекомендации. Даже следование им не гарантирует, что не вскроется обстоятельство, которого никто не ожидал. Каждая ситуация индивидуальна!

Не уверены, как поступить в вашей ситуации?

Юридические ошибки или промедление могут привести к серьёзным последствиям. Даже в сложных ситуациях можно найти выход, если вовремя принять меры. Не оставляйте решение на потом — чем раньше начнёте действовать, тем больше шансов на успешный результат.