Правильное название договора, кстати, не «аренда», а «найм», но для простоты восприятия мы будем использовать привычную терминологию. Некоторые рекомендации из этой статьи будут также актуальны для тех, кто заключает договор аренды нежилого помещения, например, офиса.
Формулировка депозита
Депозит вносится как предоплата и идет в погашение самого последнего месяца аренды (то есть, если договор аренды расторгается досрочно, депозит за последний месяц удерживается). Коммерческий смысл у этого инструмента именно такой.
Однако договор аренды по российскому праву подразумевает, что арендатор платит только за тот период, за который он пользуется помещением. Поэтому - когда договор расторгается заранее, арендодатель, собственник, рискует этот депозит потерять, потому что арендатор не пользовался помещением за тот месяц, за который депозит вносился.
Это не означает, что те задачи, для которых предназначен депозит, нельзя решить какими-то другими инструментами. Я лишь не рекомендую использовать эту конструкцию в договорах.
Каким образом можно обеспечить функционал депозита? Допустим, у вас договор заключается на 11 месяцев, ежемесячная арендная плата — 50 000 рублей. Пропишите, что за первый месяц у вас арендная плата составит 100 000 рублей, за последующие — по 50 000. Но, если договор будет действовать 11 месяцев, то арендодатель по завершению предпоследнего месяца предоставит арендатору скидку в размере 50% за первый месяц. И вот эта скидка (как раз 50 000 рублей) пойдет в оплату последнего месяца. В данном случае никакого депозита у нас в договоре нет, но те задачи, для которых он предназначен, решение. Такое условие никто не оспорит.
Не прописан порядок посещения помещения
Это следующая частая ошибка, которую допускают арендодатели. Вообще, ситуация, когда собственник, арендодатель, может навещать арендаторов, которые платят ему деньги и снимают у него квартиру, должна быть категорически неприемлема. Почему? Потому что квартира, хоть и арендованная, это элемент частной жизни людей, элемент частной жизни какой-то семьи.
Вторгаться в частную жизнь без предварительных уведомлений, просто потому что собственнику захотелось проверить - моются ли полы, нельзя. Поэтому в договоре надо очень строго прописывать, в каких ситуациях и в какое время арендодатель, то есть собственник, может посещать квартиру. Это может быть, например, 25 число каждого месяца с 7 вечера до 8 вечера. Или, например, посещение может осуществляться с предварительным уведомлением за 10 дней до момента соответствующего посещения. Если порядок нарушается, то можно предусмотреть неустойку, скажем, 5000 рублей за каждое нарушение или скидку в 25% от арендной платы за тот месяц, в котором было произведено нарушение. При этом положение не должно применяться в случае возникновения землетрясений, потопов, пожаров, космических вторжений и т.д.
То есть необходимо соблюдать баланс интересов частной жизни арендатора и спокойствия арендодателя за свою квартиру.
Некорректная детализация досрочного расторжения
Когда жильцы хотят съехать, у арендодателя должна быть возможность для маневров, т.е. у него должно быть определенное время для того, чтобы найти новых жильцов, а квартира при этом не простаивала. Соответственно, в договоре нужно прописать, за какой срок нужно предварительно уведомить собственника и арендодателя для того, чтобы договор считался расторгнутым. При этом собственники очень часто попадают в такую ситуацию, когда в договоре хоть и прописан такой порядок, но жильцы просто ставят его перед фактом, отдают ключи и говорят: "за следующий месяц мы платить не будем, мы съезжаем".
Как подстраховаться в договоре для таких ситуаций? Вы прописываете в договоре следующее. Если жильцы хотят расторгнуть его досрочно, то они обязаны внести плату за тот месяц, который будет считаться последним при расторжении. Расторжение будет иметь силу только в том случае, если они внесли соответствующую плату.
Давайте разберем на примере. Допустим, у нас в договоре аренды такой порядок прописан, и уведомлять собственника нужно за один месяц. Жильцы хотят уведомить 10 апреля. Соответственно, договор будет считаться расторгнутым в мае. В мае еще будет возможность пользоваться помещением. Для того, чтобы расторгнуть этот договор, они должны внести оплату за май. Только в этом случае договор будет считаться расторгнутым. Если они не вносят за май, то, соответственно, договор продолжает действовать и за июнь, и за июль, и за август - за все эти месяцы придется вносить арендную плату.
Не прописывается порядок электронного обмена сообщениями и документацией
Как в интересах собственника, так и в интересах жильцов нужно прописать, что обмен сообщениями и документацией возможен по электронной почте или, скажем, посредством направления сообщения в мессенджер. Только нужно прописать какой-то конкретный мессенджер, например, WhatsApp.
Почему это важно? Во-первых, это удобно, и, во-вторых, это безопасно. Зачем собственнику направлять сообщение по адресу постоянной регистрации жильцов, если по этому адресу сообщения никогда не будут получены? И зачем сообщение направлять по адресу аренды, если у собственника есть доступ к почтовому ящику? Он просто может забрать из почтового ящика извещение. Информация и документы, которые направляются в электронном виде, могут быть очень значимыми. Это, например, подтверждение коммунальных расходов, смена реквизитов банковского счета, а также расторжение договора и уведомление о расторжении. Все эти документы являются важными, и в некоторых ситуациях нужно подтвердить, что вы эти сообщения доставили.
Указывается срок действия больше года
Если вы хотите сдавать какое-то помещение в долгую, например, на 5 лет, то в этом случае совсем не обязательно указывать эти 5 лет в договоре. Все договоры аренды, превышающие срок в один год, подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре. Именно поэтому, чтобы не регистрировать договор аренды, они, как правило, заключаются на срок менее одного года (11 месяцев). Если вы заключите на больший срок и не зарегистрируете договор, то есть риск признания сделки недействительной. Если хотите сдавать жилье в течение 5 лет, то подписывайте договор каждый год или зарегистрируйте договор в ЕГРН.
Не прописывается подсудность рассмотрения споров
Возьмем ту же самую ситуацию, когда жильцы у вас съехали предварительно, не уведомили - и за последний месяц не заплатили. Куда вы будете подавать иск? По общему правилу, он подается по месту жительства ответчика. Но что, если у ответчик, жилец, прописан по месту жительства за 10 000 км от вас? Что вам делать? В этом случае искать там юристов или самому ехать туда. А суд может запросить у вас какие-то оригиналы документов. То есть вам придется их направлять по почте. Это далеко не самый лучший вариант, поэтому лучше всего в договорах аренды прописывать подсудность рассмотрения споров по месту нахождения объекта. Так будет справедливо, и никто с этим условием спорить не будет.
В договоре отсутствует идентификатор арендатора или адрес постоянной регистрации
Почему эти реквизиты важны? Паспортные данные (или другие идентификаторы, например, ИНН) позволяют идентифицировать конкретного человека. Это может иметь значение при ведении судебного разбирательства.
В исковом заявлении вы обязательно указываете адрес проживания ответчика - и это как раз будет являться адресом постоянной регистрации. Кроме того, вы направляете по этому адресу исковое заявление и копии документов, которые к нему прикладываете.
Если вы не укажете адрес и не направите по этому адресу копии, то, соответственно, иск у вас просто-напросто не примут. Абсолютная аналогичная ситуация с идентификаторами (паспортными данными или ИНН). Гражданское процессуальное законодательство сегодня требует указания идентификатора. Плюс к этому - без идентификатора можете столкнуться с неисполнимостью требований у приставов или банка.
Ссылка на YouTube-канал
Ссылка на Telegram-канал по бизнесу
Ссылка на Telegram-канал для Продавцов WB
Александр Телешинин, кандидат юридических наук, магистр корпоративного права МГУ имени М.В. Ломоносова, частнопрактикующий юрист
Номер телефона: +7 926 497 24 25 (WhatsApp, Telegram)