Можно ли купить квартиру в рассрочку на вторичном рынке?

В данной статье мы рассмотрим, какие условия и нюансы связаны с приобретением жилья в рассрочку на вторичном рынке, а также проанализируем преимущества и недостатки этого способа покупки.

Но перед этим предлагаем вам подписаться на наш официальный телеграм-канал ИпoтeкaPRO I Этaжи.

Что такое рассрочка при покупке квартиры на вторичном рынке

Гражданский кодекс гласит, что рассрочка – это оплата товара частями и в определенные сроки.

Обычно оформить рассрочку можно на любые товары – от кофеварки до автомобиля.

Рассрочка в случае с вторичным жильем действует по тем же алгоритмам – сумма делится на определенные части, которые вы обязуетесь выплатить до истечения определенного срока.

Пример из реальной жизни: есть двухкомнатная квартира 44,1 м2 в Московской области. Стоимость составляет 13,9 миллионов рублей. У покупателя было одобрение ипотеки на 3 миллиона, а все остальное он планировал оплатить с продажи другой имеющейся у него недвижимости. Так вот, сделка по продаже затянулась, но все же состоялась. Но когда стали выходить на сделку по покупке двухкомнатной квартиры, банк отказал с мораторием на повторное обращение. Другого одобрения получить не смогли из-за определенных обстоятельств. Если продавец отказался бы от этой сделки, то для быстрой продажи ему пришлось бы существенно снизить цену. В итоге нашли компромисс: рассрочка от продавца под 21% годовых (как ключевая ставка). Продавец 10,9 миллионов получил сразу, а остальную сумму покупатель перечисляет в течение года. Причем, первый платеж через 6 месяцев – покупатель запланировал продать автомобиль.

Зачем нужна рассрочка между физическими лицами

Разбивка платежей актуальна, если по каким-либо причинам обычная ипотека вам не подходит. В такой ситуации как раз и можно попробовать договориться с продавцом о беспроцентной рассрочке или рассрочке под доступный для вас процент.

Случаи, при которых это может быть востребовано:

Со стороны покупателя

Уже имеющийся большой первоначальный взнос и возможность выплатить остальную сумму в короткий срок. Например, до 1 года (но возможно и более). При этом, последующие выплаты могут быть ежемесячными, равными частями, либо одной крупной суммой через определенное время. Как вариант, с ожидаемой продажей другого объекта или, например, автомобиля.

Со стороны продавца

Основной повод для продажи квартиры или дома в рассрочку – это желание быстрее продать объект без значительного торга. Причины могут быть самые разные – например, человек хочет скорее освободиться от расходов, связанных с невозможностью реализации недвижимости. К примеру, продавцу приходится платить коммуналку и/или кредит под высокий процент, налог на имущество, страховать жилье и обеспечивать за ним контроль. Особенно сложно обстоят дела с пустующими домами и землей, ведь необходимо поддерживать их в презентабельном состоянии и следить за участком. А это всегда дополнительные траты.

Например, у продавца есть жилой дом в деревне, в котором он не проживает. Стоимость составляет 3 миллиона рублей. Пустующий дом может обветшать, а еще имеется угроза уничтожения. Оплату по договору согласовали также в рассрочку. В счет оплаты половины стоимости решено было учесть автомобиль. А еще покупатель сможет внести 690 тысяч рублей за счет материнского капитала через 6 месяцев, когда ребенку исполнится 3 года. Остальную же сумму покупатель оплатит за 3 года рассрочки за счет алиментов и помощи от родителей.

В практике риелторов компании “Этажи” бывают и другие ситуации, когда рассрочка помогает сделке все-таки совершиться.

Например, был случай, когда покупатель в возрасте 65 лет при переезде с Севера в более теплый регион выбрала квартиру за 5,4 миллиона рублей. Имелся и первоначальный взнос размере 4 миллиона рублей. Остальную сумму она намерена выплатить до конца года за счет аренды нежилого помещения, которое сдает в Новом Уренгое (продавать его не планирует). При покупке с беспроцентной рассрочкой покупательница сэкономит почти 240 тысяч рублей на банковских процентах (если бы ей одобрили ипотеку по современным условиям). Остается в плюсе и продавец – он не теряет в доходе и быстро реализует недвижимость.

Выгодно ли брать вторичное жилье в рассрочку

При беспроцентной рассрочке или даже под небольшой % у покупателя не возникает материальной выгоды с процентов.

Материальная выгода может возникнуть только в нескольких ситуациях:

1. Если сотрудник банка взял ипотеку в своем же банке. При этом, конечно, он подписывает уведомление о возможной материальной выгоде.
2. Покупатель и продавец являются родственниками. Например, супруги, родители и дети, братья и сестры, опекун и подопечный и т.д.

Есть случаи, когда рассрочка финансово выгодна продавцу. Это связано с введением прогрессивной шкалы налогов. Получается, что продавцу имеет смысл разбить получение дохода на разные налоговые периоды, так как доход привязывается не к году сделки, а к году поступления средств.

Плюсы и минусы рассрочки

Преимущества покупать вторичное жилье в рассрочку:

1. У риелторов компании “Этажи” есть действующий инструмент для поиска недвижимости в рассрочку. На других платформах же он отсутствует, поэтому выяснять, согласен ли продавец на рассрочку, придется каждый раз индивидуально.
2. Не требуется одобрения банка на ипотеку и объект.
3. Не требуется ипотечное страхование залога и личное страхование заемщика (но рекомендуемо).
4. Размер первоначального взноса, последующие суммы рассрочки и ее срок устанавливают стороны.
5. Стоимость (беспроцентная или с процентом) также на усмотрение продавца и покупателя.
6. Продавец может получить необходимую сумму сразу и ускорить сделку.
7. Продавец не теряет время и деньги из-за ожидания другого покупателя, а для срочной продажи не требуется значительно снижать стоимость и терять доход от сделки.
8. Продавец может сэкономить на налогах, если платежи будут внесены в разные годы.
9. Покупатель не платит проценты банку и экономит на дополнительных расходах.
10. Покупателю не требуется собирать пакет документов для банка и соответствовать требованиям банка.
11. Покупатель сразу становится собственником, но должен соблюдать условия рассрочки.
12. Изменение условий по оплате всегда допустимо при согласии сторон.

Например, если покупатель приобретает квартиру за 4 миллиона с кредитом на всю стоимость под 28% годовых и с возможностью рассчитаться за 3 года, то он переплатит банку почти 2 миллиона рублей и еще около 100 тысяч рублей заплатит за страхование. При этом, платить он будет по 168 тысяч рублей в месяц (с учетом страховки).

То есть, если продавец поднимет цену в 1,5 раза и продаст в рассрочку, то условия будут аналогичными, но не потребуется привлекать банк. Кстати, некоторые банки тоже могут закладывать проценты в цену и продавать в рассрочку – так работает Исламский банкинг в России.

Если продавец в случае рассрочки предложит цену в 5 миллионов рублей без первого взноса, то с платежом 168 тысяч рублей покупатель рассчитается быстрее – за 30 месяцев. И такой вариант ему обойдется на 1 миллион дешевле ипотеки. Продавец же выручит дополнительный миллион рублей менее, чем за 3 года.

Недостатки оформления рассрочки:

1. Нельзя перейти с рассрочки на ипотеку (возможно только для объектов по договору долевого участия и только на стадии строительства объекта)
2. Сделка с рассрочкой от физического лица законна, но требует грамотной юридической подготовки.
3. Сроки рассрочки обычно короткие (до года), а значит, нельзя значительно уменьшить платеж.

Как найти квартиру на вторичке

Самый оптимальный вариант – не тратить время и энергию, а сразу же обратиться к опытным специалистам. Риелторы компании “Этажи” готовы подобрать недвижимость с учетом ваших пожеланий и предпочтений. А еще вас ждет гарантия безопасности сделки и полное сопровождение на всех этапах пути, включая обсуждение с продавцом возможности рассрочки.

Чек-лист для продавца, чтобы было легче сформулировать условия по рассрочке и важные аспекты сделки:

• стоимость объекта;
• сумма первоначального взноса (которая оплачивается сразу при заключении ДКП);
• есть ли обременения – если да, то сумма остатка долга;
• какая стоимость объекта будет указана в договоре купли-продажи;
• срок рассрочки;
• платежи по рассрочке ежемесячные или ограничены определенной датой;
• будет ли назначен % за пользование рассрочкой;
• состоится ли передача объекта покупателю до полных расчетов.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами

Для оформления сделки обе стороны должны договориться о приемлемой для них рассрочке. Необходимо обсудить первоначальный взнос, итоговую сумму, частоту и размер платежей, а также действия при несоблюдении условий договора. Все договоренности важно зафиксировать в договоре купли-продажи.

Как правильно составить договор

Важно, чтобы стороны остались защищены от разных непредвиденных ситуаций. В этом поможет квалифицированный юрист, у которого уже есть опыт проведения подобных сделок.

Чтобы покупателю получить правовое заключение, необходимо провести анализ платежеспособности и собрать определенный пакет документов:

• паспорта всех совершеннолетних покупателей;
• согласие на запрос в Бюро кредитных историй (по всем совершеннолетним покупателям);
• согласие на обработку персональных данных (тоже по всем покупателям, которым уже есть 18 лет);
• справки 2-НДФЛ или выписку индивидуального лицевого счета с портала Госуслуги (на семью);
• при покупке в ипотеку – подтверждение одобрения ипотеки и сумму будущего ежемесячного платежа;
• условия рассрочки по ПД – сумма, период и т.д.

Защита покупателя

Сделка регистрируется и покупатель приобретает право собственности на объект. Последующие выплаты лучше производить безналичным путем на счет продавца, указанный для этого в договоре купли-продажи.

Защита продавца

До полного расчета объект находится в залоге у продавца. А это значит, что он обладает теми же правами залогодержателя, что и банк. В случае не выплаты он имеет право реализовать имущество и получить остаток долга (производится в судебном порядке). При этом, судебные издержки также будут компенсированы.

Важное уточнение: стороны имеют возможность согласовать изменения порядка расчетов или даже расторгнуть договор. Но только по обоюдному согласию.

Основные риски продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами

Конечно, при оформлении рассрочки имеются свои риски для обеих сторон. Давайте рассмотрим их более подробно.

Риски для продавца

К таким рискам относится, например, ежегодная инфляция. К моменту, когда покупатель выплатит всю сумму, она может показаться уже не такой значительной. Например, официальная инфляция по итогам 2024 года составила 9,5%.

Риски для покупателя

Риски для покупателя отсутствуют, если он будет соблюдать договоренности по оплате. Во всяком случае, если договор будет составлен грамотно – за этим проследят юристы компании "Этажи".

Напоследок скажем, что оформление рассрочки во многих ситуациях оказывается очень выигрышным делом для обеих сторон. Но важно учитывать все нюансы, чтобы все прошло гладко. Риелторы компании “Этажи” с радостью помогут вам сделать шаг навстречу мечте и найти идеальное вторичное (и не только!) жилье для всей семьи.

Бесплатная консультация доступна на сайте etagi.com.