Передо мной собственник производственного бизнеса в пищевой индустрии. Их концепция безупречна: «Люди с душой кормят людей». Проработав с владельцем компании более года, с чистым сердцем скажу, что это достойные представители своего бизнеса, невероятно добрые и порядочные люди. И мне жаль, такие люди не достигают больших результатов в инвестициях.
Для меня это тот самый случай, когда я не была услышана, несмотря на искренний посыл быть сопричастной к развитию их бизнеса.
Бюджет для реализации технического задания был недостаточен. Даже летом, до повышения цен Департаментом городского имущества г. Москвы на 40%, мы едва могли рассчитывать на покупку более 500 кв. м. в бюджете до 40 млн. руб. Сейчас в этом бюджете можно купить только подвал аналогичной площади.
- Денег не хватает, надо еще.
- Больше нет.
- Ищите, или нам следует их заработать через создание готового арендного бизнеса (ГАБа) и спекулятивной сделки.
- Нашли еще 10 млн.
Продолжаем поиск, нашли объект в пределах бюджета:
- Давайте покупать.
- Нам денег не хватает, мы часть потратили.
Все, абсолютно все тратят деньги, но надо не забывать генерировать новый входящий поток.
- Заходим в создание ГАБа, увеличим капитал при его продаже.
- Подождите, Ярославна, я же попаду на налог 30%.
- О, мой Бог, кто вам такое сказал?
В спекулятивных сделках чаще всего мы не можем соблюдать минимальный срок владения недвижимостью, чтобы избежать оплаты налогов. Инвестор платит 6% при реализации объекта недвижимости, как ИП. Очень популярна схема 15% «доходы минус расходы», когда мы принимаем к расходам затраты на покупку объекта недвижимости, ремонт и прочие расходы. Данная схема позволяет нивелировать легальным способом почти всю налогооблагаемую базу, особенно при условии активно формирующегося инвестиционного портфеля в недвижимости, но оплата всего 1% с доходов, вызывает неподдельный интерес налоговых органов. Лично я, два года назад перешла со схемы «доходы минус расходы» на схему «доходы», оплачивая 6%, потому как процесс моего включения в камеральную проверку, очень сильно отвлекает от реально приносящей доход деятельности, потому как, чаще всего, от вас потребуют убедительного обоснования каждой копейки затрат.
Если вы желаете осуществлять единичные сделки по купле-продаже недвижимости, то вы можете осуществить реализацию объекта недвижимости, в качестве физического лица. При невозможности соблюдения минимального срока владения, вы можете использовать налоговые вычеты, а это 1 000 000 руб. при продаже объектов жилой недвижимости и 250 000 при продаже иных объектов недвижимости. И ли же уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки объекта недвижимости, а также иные понесенные затраты, полный их перечень указан в ст. 220 НК РФ, заплатив, при этом 13% от дохода.