Цены на жилье растут, ключевая ставка остается на рекордно высоких позициях – 21%, что тянет за собой вверх и ставки по ипотеке. Сколько же нужно иметь сбережений, чтобы «войти в сделку» на рынке новостроек?
Виды ипотеки
Сегодня кредит на жилье от застройщика можно взять как на общих основаниях, так и по льготной программе. Типовая – или классическая – ипотека сегодня обходится дороже всего, ведь ставки по ней превышают ключевую – то есть, держатся выше 21%.
Всеобщая льготная ипотека на новостройки под 8% была отменена летом прошлого года. К услугам покупателей остались такие программы, как семейная (6%), IT-ипотека (от 6%), сельская и еще ряд региональных программ (арктическая, дальневосточная).
Неудивительно, что семейная ипотека сегодня лидирует в спросе и составляет львиную долю в общем объеме ипотечных сделок на первичном рынке жилья (до 98%). Хотя и по этой программе получить одобрение могут не все желающие: базовое требование – наличие хотя бы одного ребенка в возрасте до 7 лет.
При этом в регионах России, включая Калининград, в кредит по семейной ипотеке выдадут не более 6 млн рублей. В ряде случаев могут одобрить так называемую комбоипотеку: то есть, если необходимо взять дополнительную сумму, свыше 6 млн, то ее выдадут – но уже под рыночный процент.
Хотя введенный с 1 января ипотечный стандарт, строго говоря, запрещает такие схемы (особенно если они идут с завышением цены объекта или предлагаются заемщику, который недооценивает свою платежеспособность), и, вероятно, скоро они полностью исчезнут из обихода.
При этом вполне законно можно оформить семейную ипотеку со сниженной ставкой – от 4% (как в ЖК «Сиреневый бульвар». Минимальную ставку 4% годовых можно получить при приобретении квартиры в корпусах 5.1 и 5.2 на первые 3 года кредитования. Кроме того, есть вариант оформления семейной ипотеки под 4,5% – на первые 5 лет выплат кредита*).
После истечения периода субсидирования ставки (3 или 5 лет по выбору заемщика), ставка будет пересмотрена на стандартных для семейной программы условиях (до 6%). Также можно будет рефинансировать ипотеку либо полностью погасить ее.
Первоначальный взнос
Если вы понимаете, что подходите под основные требования банка, предстоит преодолеть еще один «ценз» – оценку платежеспособности. На этом этапе банк изучает ваши доходы, но другой немаловажный фактор – наличие денег на первоначальный взнос.
Это и есть та самая минимально необходимая сумма, без которой войти в сделку и купить квартиру в новостройке будет затруднительно. Программы ипотеки без первоначального взноса уже практически не встречаются.
Каков же должен быть этот взнос? Стандартно – от 20% от стоимости объекта. Таково, например, требование по семейной ипотеке. Однако в реальности взнос может быть выше, а для надежных зарплатных клиентов, наоборот, банк может предложить и небольшое снижение взноса.
Если вы рассчитываете взять в кредит по семейной программе максимально возможные 6 млн рублей, то с учетом минимального 20% взноса (1,5 млн руб.), при покупке квартиры придется уложиться в 7,5 млн рублей. Или же увеличивать взнос, если необходима более просторная и дорогая квартира.
Почему лучше увеличить взнос?
Большинство заемщиков стремятся войти в ипотеку, используя минимально возможную сумму взноса – ведь траты меньше! На самом деле, чем выше взнос – тем меньше тело кредита, а значит, уменьшается и сумма процентов, которая начисляется на это «тело». То есть увеличение взноса и сокращение кредита напрямую экономят ваши личные деньги и сокращают расходы на обслуживание ипотеки.
Для примера приведем расчеты с покупкой 2-комнатной квартиры площадью 65 кв. метров в ЖК «Сиреневый бульвар» в доме 5.1 (дом готовится к вводу в эксплуатацию).
- Для приобретения такой квартиры по программе «Семейная ипотека» понадобится взнос в размере 2,88 млн рублей, оставшиеся 6 млн руб. будут выданы в кредит под 6% годовых. Если оформлять заем на 15 лет, то при этих условиях ежемесячный платеж составит 50,6 тыс. рублей.
- Если увеличить первоначальный взнос хотя бы до 3,5 млн рублей, а в кредит оформить оставшиеся 3,38 млн рублей на тех же условиях, то ежемесячный платеж уменьшится до 28,5 тыс. рублей!
О том, где найти деньги на взнос, мы писали на нашем канале ранее. Подпишитесь, чтобы не пропустить новые полезные материалы о новостройках Калининграда.
* Субсидирование проводится с учетом нового ипотечного стандарта без удорожания финальной стоимости выбранной квартиры. Кроме того, семейная ипотека со ставкой 4,9% доступна на весь срок оформления кредита без дальнейшего пересмотра. Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. ЖК «Сиреневый бульвар» расположен по адресу: ул. Таганрогская - Ключевая - Родниковая. ПСК 7,301% – 25,361%. На первые три года ставка кредитования 4%, далее – 6%. Сумма кредита от 300 000 руб. до 6 000 000 руб. Срок кредита от 1 года до 30 лет. Первоначальный взнос от 20,1 %. ПAO «Сбербанк России» Генеральная лицензия №1481 от 11.08.2015 г. Изучите все условия кредита (займа). Оценивайте свои финансовые возможности и риски.