При покупке земельных участков для строительства частного дома ошибаются все. Или почти все. Причина в том, что список ошибок тут, такой длинный, что не каждый, осилит его до середины. О многих я уже писал. Например, тут, тут и вот здесь. Данный текст продолжает эту серию. Советую не отказываться такого рода знаний, поскольку они могут сэкономить вам и нервы, и деньги. Иногда немаленькие. Коллеги-риэлторы не дадут тут соврать, поскольку им, как никому другому, известно, какие капиталы - причем не только в переносном смысле - закапываются людьми, которые решили купить землю и построить на ней дом.
Начну – точнее продолжу – с того, что полностью избежать ошибок почти никому не удается. Поскольку в реальной жизни приходится идти на какие-то компромиссы. И этих компромиссов тем больше, чем больше вы хотите сэкономить.
Ну, и условимся, что вы поняли, что именно хотите построить, и в какой именно участок и примерно в какой локации вам нужен. Кроме того, у вас есть специально обученный человек, который сможет оценить юридические аспекты вопроса. Например, чем отличаются земли для СХ2 от СХ3 или «садоводство 13.2» от «садоводства 1.5». В телеграмм канале «Механики» недавно были подробности. К слову, незнание таких подробностей может привести к сносу всего, что вы построили, причем за ваш счет.
Нужно ли гнаться за размером участка?
Зависит от вас и вашего образа жизни. Причем не только того образа жизни, который вас здесь и сейчас, но и того, каким он будет через несколько лет.
Если вы не любите проводить время на свежем воздухе, обустраивая ландшафт вокруг себя, если вас не раздражают соседи, а вы просто хотите быть немного «ближе к земле», чем в многоквартирном доме, размер участка не принципиален. Размером можно пожертвовать в пользу лучшей локации и более развитой инфраструктуры.
Если все наоборот, «размер имеет значение». При этом следует понимать, что порой найти золотую середину между размером и нужной локацией бывает сложно, даже вы готовы потратить на земельный участок соответствующую сумму.
Несколько слов про участки с т.н. лесными деревьями.
Как известно, приобрести в собственность участок под строительство в лесном фонде сейчас нельзя. Или почти нельзя. Но раньше, во времена СССР, было можно. Например, сосновые боры вдоль подмосковных железных дорог до 60-х годов прошлого века активно застраивались.
В те времена не было как такой скученности и концентрации населения в городах, так и уравниловки, как в позднее советское время, поэтому участки были большие от 30 соток до гектара. И сейчас можно встретить в продаже домовладения среди вековых деревьев, купленные еще во времена Российской Империи, или переданные в 20-е годы т.н. «старым большевикам», или «профессорские дачи».
Такие участки обычно стоят относительно дорого не только в силу их удачных локаций или хорошей транспортной доступности. Лесная среда вокруг таких домовладений является одним из существенных факторов цены, поскольку они выглядят более уединенными, близкими к природе, и человеку в целом более комфортно среди такого цивилизованного парка-леса, а не среди поля.
Особенно в жаркую погоду. Ученые подсчитали, что земля в тени деревьев нагревается на 10-20 градусов меньше, чем земля, даже под высаженным газоном. Пенье птиц, бегающие по ветвям белки, все это создает довольно приятную атмосферу для жизни и отдыха.
Однако, часто люди, купив такой участок, стремятся его «осветлить». Они рубят деревья, чем в определенном смысле обесценивают как свои деньги, вложенные в участок, так и деньги соседей. Многие из которых стараются бережно поддерживать именно такую первозданную среду.
Если вам некомфортно в лесу, если среди солнца и неба вам комфортнее чем под кронами дерев, вам не нужно искать такой лесной участок и доплачивать за это деньги. Обычно вполне реально найти участок в тех же локациях или в полях, которые сейчас активно застраиваются и во многом уже застроены, или в тех местах, где такой леса уже не сохранился. Или его вырубили до вас. В этом случае вы не только сэкономите на покупке, но и избежите неприятных сцен с соседями.
Если вы все-таки хотите участок с лесными деревьями, учитывайте две вещи, во-первых, вы должны быть готовы к тому, что во многих местах вашего участка тень будет не только летом, но и в межсезонье, поэтому, например, снег будет таять дольше, а листья и иголки будут скапливаться на крышах, которые придется будет иногда чистить. Да и солнца будет меньше.
Во-вторых, если ваш дом будет не единственным среди леса, а вся среда вокруг застроена, через какое-то время никакого леса вокруг вас не будет. Не только потому, что этот лес постепенно уступает место человеку и его строениям, но и потому, что баланс человек-лес, нужно поддерживать. Что делается не всегда и не всеми.
Ну, и в-третьих, деревья иногда падают. Причем тем чаще, чем вырубают другие деревья вокруг. Лесные деревья, которые привыкли стоять среди леса, оказавшись вне своей среды, не выдерживают ветров и усилившегося испарения воды. А, упавшее дерево может повредить не только ваш дом.
И, раз речь зашла о водном балансе, перейдем к нему.
Этой информации вы обычно не найдете в выписках из ЕГРН или при проверке участков на зоны, но риэлторы знают, что земли, продающиеся вокруг уже сформировавшихся поселков, часто оказались не вовлеченные в этот поселок не просто так. Эти места подтапливаются.
Подтопление вещь очень коварная, и часто проявляется не сразу, если, например, участок подсыпали. Да, такие участки обычно более привлекательны по цене, но в большинстве случаев вы не сэкономите на покупке, а наоборот попадете на деньги.
Почему так происходит? Почему обычно недостаточно просто подсыпать участок, как рекомендуют продавцы и их риэлторы?
Дело в геоподоснове. Обычно заболоченность возникает не просто так. Она возникает в местах, откуда воде некуда уходить. Особенно часто это бывает на суглинистых почвах, которых в Подмосковье очень и очень много. Если вам повезет, при подсыпке вашего участка самое низкое место переместиться к соседу. Да, ваш участок станет суше, но обычно это ненадолго.
Если даже ваш сосед не поднимет участок следом за вами, отдельгый подсыпанный участок, оказавшись среди болот без жесткой подосновы, может начать погружение в эти болота. Причем, поскольку грунты обычно неравномерны по плотности, опускаться он будет тоже неравномерно, и одна сторона участка с большой вероятностью погрузится ниже другой.
Поэтому, если на том месте, где вы хотите что-то построить, никто ничего не строил, насторожитесь. Мой коллега, по первому образованию геолог, чтобы избежать таких вещей, вызывал людей со специальной техникой, которые делали шурфы на несколько метров, чтобы определить, что внизу. Хотя место было не самое низкое. В то время как один из его соседей, который этого не делал, при подготовке фундамента попал на плывун, в результате чего стоимость строительства возросла примерно на стоимость самого участка.
В мокрые участки можно вкладываться, если понятна перспектива осушения. Чтобы ее понять, нужно анализировать ландшафт. Если участок на склоне, это в целом хорошо, т.к. лишняя вода по склону стекает и не задерживается. Хуже, если в низине или ложбине, т.е. со всех или хотя бы с двух сторон все расположено выше.
Конечно, и такой участок можно осушить, но для этого нужно организовать водоотведение, причем длина этого водоотведения определяется расстоянием до более низкого места чем ваш участок. Иначе это не работает. Причем расстояние считается не по прямой, а с поправкой на ландшафт.
Осушением можно заморочиться, если у земельного участка хорошая локация, однако, нужно понимать, что стоимость покупки такого участка и его осушения обычно не меньше, чем покупка участка в похожей локации, который осушать не нужно. На практике обычно даже больше.
Часто риэлторы рекомендуют выбирать земельные участки весной, точнее – во время весенней распутицы. Однако весна весне – рознь. Например, весна 2025 года даст вам мало дополнительной информации по Подмосковью и окрестностям, т.к. таяние снегов по сути не было. Просто из-за отсутствия снега.
Но и весной, и не только весной никто не запрещает вам расспросить местных жителей. Не все из них заинтересованы в том, чтобы в их населенном пункте началось еще одно строительство, поэтому скрывать недостатки участка они не будут.
Ну, и нужно внимательно смотреть выписки из ЕГРН и проверять, не находится ли учаскток в зоне возможного подтопления. Если, участок около реки, а на реке есть водохранилище это зона риска. Многие места застройки на реке Уча или Клязьма в Подмосковье находятся именно в такой зоне.
Это, конечно, не все, что нужно знать по теме. Больше информации тут, где процесс выбора участка и строительство дома разобраны относительно подробно, но и там объем знаний ограничен. Поэтому включайте внимание, критическое мышление и подключайте специалистов. Поверьте, все это окупается.
Ну, и читайте что происходит на рынке – без воды и белого шума - в телеграмм канале Механики.
И, удачи!