С 2025 года в России изменился порядок налогообложения при продаже недвижимости. Появилась прогрессивная шкала НДФЛ, обновлены правила расчета прибыли, а также актуализированы вычеты. Разбираемся, кто обязан платить налог, какие ставки действуют и как законно сократить налоговую нагрузку.
Как считать налог при продаже квартиры в 2025 году: инструкция с примерами
Начиная с 1 января 2025 года, вступили в силу изменения в порядке расчета НДФЛ (налога на доходы физических лиц) при продаже жилой недвижимости. Теперь при определенных условиях продавцы обязаны платить налог по прогрессивной шкале, а не по фиксированной ставке, как ранее.
Изменения направлены на борьбу с краткосрочными спекуляциями, особенно в городах с высокой динамикой цен. Для собственников это означает: чем выше ваша прибыль от сделки, тем больше налоговая нагрузка.
Кто обязан платить налог при продаже недвижимости?
Налог начисляется, если объект недвижимости находится в собственности менее установленного минимального срока:
- 5 лет — по общему правилу;
- 3 года — если недвижимость получена в наследство, по дарению от близких родственников или является единственным жильем.
Если вы владели квартирой более минимального срока, налог можно не платить.
Новые ставки НДФЛ с 2025 года
Теперь действует прогрессивная шкала:
- Доход (прибыль) до 2,4 млн ₽ облагается по ставке 13%;
- Если прибыль превышает 2,4 млн ₽, то налог составит 312 000 ₽ + 15% от суммы превышения.
Важно: Налог рассчитывается не с суммы продажи, а с прибыли — разницы между ценой продажи и документально подтвержденными расходами на покупку.
Как законно уменьшить налоговую базу?
Существует два ключевых инструмента:
1. Имущественный вычет — 1 млн рублей
Если вы не можете подтвердить расходы на покупку, можно уменьшить налогооблагаемый доход на фиксированную сумму: 1 000 000 ₽.
2. Расходный вычет — на сумму покупки
Если у вас есть договор купли-продажи, чеки, выписки или другие документы, подтверждающие покупку квартиры или иного объекта недвижимости, вы имеете право уменьшить налоговую базу на фактические расходы.
Пример расчета налога
Вы продали квартиру за 5 000 000 ₽, которую ранее купили за 3 000 000 ₽.
Прибыль = 5 000 000 – 3 000 000 = 2 000 000 ₽.
Эта сумма не превышает 2,4 млн, значит применяется ставка 13%:
Налог = 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽.
Если бы вы не смогли подтвердить расходы и воспользовались только вычетом 1 млн ₽, налог считался бы с 4 млн ₽ — и составил бы 520 000 ₽.
Ответственность за неуплату налога
Неуплата налога и несвоевременная подача декларации (форма 3-НДФЛ) может повлечь за собой:
- Штраф в размере 20–40% от суммы налога;
- Пени за каждый день просрочки;
- Блокировку расчетного счета (в крайнем случае).
Срок подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Оплатить налог нужно до 15 июля.
Как сэкономить и не попасть в просрочку
Изменения в налоговом законодательстве требуют от продавцов недвижимости большей внимательности. Но при грамотном подходе и консультации с экспертом можно существенно сократить сумму налога — или вовсе его избежать.
Рекомендации экспертов:
- Проверьте, имеете ли вы право на вычет или освобождение от налога;
- Заранее планируйте продажу, чтобы соблюсти срок владения;
- При необходимости — проконсультируйтесь с налоговым юристом.
Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Официальный партнёр застройщика
Агентство ProStore недвижимость
ИП Терер Вероника Александровна
ИНН 262516055025 ОГРНИП 321237500105752