Некоторые люди предпочитают приобретать квартиру после того, как дом уже построен: так сразу видно, что покупаешь. Но есть и те, кто выбирают покупку на этапе строительства. Они готовы принимать риски, потому что получают много преимуществ. Правы ли они?
Попробуем разобраться, насколько выгодно и безопасно инвестировать в недвижимость на ранних стадиях строительства.
Как строится многоквартирный дом
Возведение стен или даже забивка свай под фундамент — это далеко не первые этапы работ. Начинается всё с принятия решения о строительстве объекта. Проводятся инженерные изыскания, экспертиза экологической безопасности.
После этого выдаются технические условия, а проектировщик приступает к разработке проектной документации. Она тоже проходит экспертизу, и только после этого застройщик получает разрешение на строительство.
Процесс строительства многоквартирного дома разбит на ряд этапов:
- Нулевой цикл — проводится расчистка площадки и подготовка её под застройку, организуются временные подъездные пути и подготавливается котлован под фундамент.
- Основное строительство — установка коробки здания, монтаж внутренних перегородок, обустройство крыши, монтаж лифтов и внутренних коммуникаций, отделочные работы.
- Подведение наружных коммуникаций — включает прокладку инженерных сетей, заведение их в дом, установку счётчиков.
- Благоустройство территории — проводится укладка асфальтобетонного покрытия, установка ограждений и скамеек, монтаж детских площадок, обустройство клумб и озеленение.
- Завершающий этап — организация приёмочной комиссии и ввод дома в эксплуатацию.
Приобрести квартиру в строящемся доме можно уже на нулевом цикле — на стадии котлована. Здание в этот момент существует только на бумаге, и клиент рискует, покупая «кота в мешке». Но при этом у него появляются определённые привилегии.
Если вы хотите сократить риски и заранее понять, какие проекты выглядят наиболее перспективно на ранних этапах, стоит изучать предложения через специализированные сервисы. Сегодня база новостроек Москвы позволяет увидеть, какие дома только выходят в продажу, какие застройщики предлагают лучшие условия и как меняется стоимость на разных этапах строительства. Удобно, что подобная база новостроек от застройщика даёт возможность сравнить проекты, выбрать оптимальную цену на стадии котлована и сразу понять, насколько выгодно покупать квартиру именно сейчас, а не ближе к сдаче дома.
Плюсы и минусы покупки квартиры на ранней стадии строительства
Обычно застройщики начинают продавать квартиры сразу после того, как получены все разрешительные документы и начались подготовительные работы на стройплощадке.
Ранние продажи выгодны: так девелоперы быстрее начинают получать прибыль. Часто они даже делают специальные предложения первым покупателям.
По статистике, на этапе котлована продаётся до 30% квартир. А в прошлом году ещё и выросло число желающих купить жильё за наличные: с 12,1% до 27,4%. Так что заинтересованность застройщиков вполне объяснима. А какие выгоды получает покупатель?
Вот очевидные плюсы покупки недвижимости на стадии котлована:
- стоимость квартиры будет ниже на 10%–20%;
- возможен выбор из большего числа вариантов;
- можно внести индивидуальные изменения в проект;
- в период строительства удобно воспользоваться рассрочкой или траншевой ипотекой.
У этого имеется и обратная сторона. Покупатель не знает, насколько построенный дом будет соответствовать рекламным обещаниям. Есть также риск, что строительство затянется. По статистике, до половины всех ЖК сдаются с нарушением сроков. Причём, это в равной степени относится как к мелким застройщикам, так и к крупным.
Ждать приходится долго, 2–3 года, и за это время в жизни покупателя могут произойти изменения: развод, переход на другую работу, появление детей. Поэтому делать покупку стоит, заглядывая на несколько лет вперёд.
Кроме этих, есть и другие минусы, связанные с приобретением квартиры «на котловане»:
- длительное ожидание и связанные с этим дополнительные расходы на ипотеку или аренду жилья;
- вероятность внесения изменений в планировку квартир и ЖК;
- из-за повышения стоимости отделочных материалов возможны изменения в типе и качестве отделки;
- существует риск заморозки стройки: из-за роста издержек или отсутствия спроса на квартиры.
Изменения в планировке встречаются существенные и несущественные. В первом случае требуется заново согласовать проектную документацию, а дольщики вправе требовать компенсацию.
Во втором случае речь идёт о незначительном изменении в геометрии и площади внутренних помещений — тут застройщик в своём праве, а покупатель квартиры может лишь выразить недовольство. Но при такой перепланировке иногда появляются лишние метры, за которые должен платить клиент.
Есть также вероятность, что изменится градостроительный план: например, рядом с домом появится крупная дорожная развязка. С другой стороны, за это время так же может появиться и новая станция метро прямо у дома.
Насколько безопасно покупать недвижимость на стадии котлована?
Всегда имеется риск, что девелопер не сможет достроить дом. Причиной могут стать неожиданные трудности при прокладке коммуникаций, ошибки в строительстве и проектировании, геологические проблемы и многое другое.
Основной фактор — недостаток финансирования. Бюджет строительства не всегда получается точно рассчитать, а затраты постоянно растут.
Раньше покупатели квартир оставались ни с чем: деньги потрачены, заселиться невозможно, а девелопер подал на банкротство. Но с введением в действие поправок к Федеральному закону 214-ФЗ риски фактически сведены к нулю.
Теперь девелопер не может распоряжаться деньгами клиентов, пока не будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Посредником в сделках по 214-ФЗ выступает банк, где средства покупателей удерживаются на эскроу-счёте. Если застройщик не выполнит свои обязательства, то деньги вернутся клиентам.
Да, стройка по-прежнему может быть заморожена, но покупатель при этом не потеряет накопленные средства. Недостаток лишь в том, что проценты на эскроу-счетах не начисляются. И ещё одна существенная деталь: в случае банкротства банка АСВ (Агентство по страхованию вкладов) вернёт лишь 10 миллионов рублей.
С введением эскроу-счетов люди стали чаще покупать квартиры «на котловане»: количество таких сделок в «старой» Москве за 2024 год выросло на 43%.