Редакция портала Всеостройке.рф вникала в детали.
Индивидуальный предприниматель (ИП), продающий недвижимость, используемую в предпринимательской деятельности, обязан уплатить налог, размер которого зависит от выбранной системы налогообложения.
Использование недвижимости в предпринимательских целях подтверждается следующими признаками:
- Учет доходов
Доходы от использования недвижимости отражались в книге учета доходов и расходов (или книге учета доходов для ИП на патенте).
- Оплата расходов
Коммунальные платежи и другие расходы оплачивались с расчетного счета ИП.
- Указание адреса
Адрес недвижимости указывался в договорах, счетах и других документах, связанных с предпринимательской деятельностью.
- Невозможность личного использования
Недвижимость (например, цех или магазин) непригодна для личного пользования.
- Оплата на расчетный счет
Покупатель перевел деньги на расчетный счет ИП.
Системы налогообложения и налоги
Налог на продажу коммерческой недвижимости для ИП рассчитывается в зависимости от выбранной системы налогообложения.
- Общая система налогообложения (ОСН)
Налог на прибыль, НДС (при наличии соответствующего статуса), налог на имущество.
- Упрощенная система налогообложения (УСН)
УСН «доходы» или УСН «доходы минус расходы». Налоговая база рассчитывается исходя из выбранного объекта налогообложения.
- Патентная система налогообложения (ПСН)
Налог уплачивается в фиксированном размере в соответствии с патентом.
- Единый налог на вмененный доход (ЕНВД)
ЕНВД отменен с 01.01.2021 года.
Расчет налога
Расчет налога зависит от системы налогообложения и наличия подтверждающих документов, показывающих расходы на приобретение и содержание недвижимости. Возможность использования налоговых вычетов также определяется выбранной системой налогообложения.
Важно: Для правильного определения налоговой базы и размера налога необходимо обратиться за консультацией к квалифицированному бухгалтеру или налоговому консультанту. Неправильный расчет и уплата налога могут привести к штрафным санкциям.
Налог на продажу коммерческой недвижимости ИП зависит от выбранной системы налогообложения.
- Упрощенная система налогообложения (УСН)
УСН «Доходы»: Налог 6% от всей суммы продажи. Расходы на покупку недвижимости не учитываются.
УСН «Доходы минус расходы»: Доходы от продажи включаются в общую сумму доходов отчетного периода. В расходы можно включить только затраты на оформление сделки (например, нотариальные услуги). Если недвижимость продается до истечения 10 лет с момента покупки, необходимо:
- Исключить первоначальные расходы из затрат года их учета;
- Начислить амортизацию за весь период использования недвижимости;
- Пересчитать налог за все периоды и уплатить недоимку с пени;
- Подать уточненные декларации.
НДС (с 2025 года): ИП на УСН платят НДС (5%, 7% или 20%), если доход за 2024 год или с начала текущего года превысил 60 млн рублей. НДС начисляется на продажу нежилой недвижимости. Продажа жилой недвижимости от НДС освобождена.
- Общая система налогообложения (ОСНО)
Налоговая база определяется как разница между ценой продажи и остаточной стоимостью недвижимости (первоначальная стоимость минус амортизация).
В цену продажи нежилой недвижимости включается НДС (20%).
- Единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН)
Налогообложение аналогично УСН «Доходы минус расходы».
НДС (20%) начисляется на продажу нежилой недвижимости при доходе свыше 60 млн рублей.
- Патентная система налогообложения (ПСН)
При отсутствии совмещения с УСН уплачивается НДФЛ и НДС (для нежилой недвижимости). Уменьшение доходов на расходы невозможно.
При совмещении с УСН налог платится по правилам УСН.
Налоговое законодательство сложное и постоянно меняется. Для правильного расчета и уплаты налогов рекомендуется обратиться к квалифицированному бухгалтеру или налоговому консультанту. Неправильный расчет может привести к штрафам и пени.
Если индивидуальный предприниматель (ИП) использовал недвижимость исключительно в личных целях, при ее продаже он платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ) на общих основаниях, как обычный гражданин, а не как ИП.
Правила налогообложения для физических лиц:
- Срок владения
При продаже недвижимости, находящейся в собственности более 5 лет (или 3 лет в некоторых случаях, например, при наследовании или получении в дар от близкого родственника), НДФЛ не уплачивается (ст. 217.1 НК РФ).
- Налоговый вычет
Из дохода можно вычесть сумму расходов на приобретение недвижимости.
- Ставка НДФЛ
Ставка НДФЛ составляет 13% для дохода до 2,4 млн рублей и 15% для суммы, превышающей 2,4 млн рублей.
Для подтверждения использования недвижимости в личных целях, а также расходов на ее приобретение, необходимо предоставить соответствующие документы:
- Договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.д. (для подтверждения стоимости покупки);
- Документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг, налогов и других расходов на содержание недвижимости;
- Документы, подтверждающие факт проживания в недвижимости (например, справки из ЖЭКа).
Важно:
- Необходимо четко разграничить использование недвижимости в личных и предпринимательских целях;
- Смешение личного и бизнес-использования недвижимости может привести к сложностям при налогообложении;
- Для правильного определения налоговой базы и уплаты налога рекомендуется обратиться за консультацией к налоговому консультанту. Он поможет собрать все необходимые документы и рассчитать сумму налога.
Неправильное определение статуса использования недвижимости может повлечь за собой начисление штрафов и пени. Тщательное ведение документации и профессиональная консультация помогут избежать проблем с налоговыми органами. Ранее мы также писали о том, кто делает планировку квартиры и как перевести нежилое помещение в жилое.
