В бизнесе, особенно в сфере долевого строительства, сегодня часто используется такой инструмент, как цессия или уступка прав требований.
Что такое цессия?
Когда мы заключаем какой-то договор, мы, с одной стороны, что-то должны, и, с другой стороны, имеем право что-то требовать.
Например, по договору об оказании маркетинговых услуг заказчик должен заплатить деньги, но имеет право требовать услугу, например, услугу по продвижению канала. Маркетолог, при этом, имеет право требовать деньги, но должен оказать эту услугу.
Так вот, цессия — это когда мы третьему лицу, не стороне договора, передаем право или права по этому договору. Например, маркетинговая компания может уступить маркетологу Васе право требовать от заказчика деньги по конкретному договору об оказании услуг. В этом случае заказчик должен будет заплатить не маркетинговой компании, а маркетологу Васе, потому что между маркетинговой компанией и Васей был заключен договор цессии. Причем маркетинговая компания передает именно права по договору. Если бы передавались, скажем, обязанности по договору, то есть обязанности оказать услугу, то это была бы не цессия, а перевод долга.
Есть цессия — уступка права, есть перевод долга, а есть еще третья штука. Она называется перевод договора. Это когда вы третьей стороне, не стороне договора, передаете все права и все обязанности по конкретному договору. Например, когда та же самая маркетинговая компания перестает быть исполнителем по договору, исполнителем становится Вася. Он, с одной стороны, обязан оказать услугу, но и он же вправе требовать от заказчика деньги.
Согласие другой стороны договора
Сразу оговорюсь, что перевод долга (не цессия) и перевод договора (не цессия) абсолютно всегда требуют согласия кредитора. В данном случае этим кредитором выступает заказчик. Кредитор — это тот, кто имеет право что-то требовать. Когда мы переводим долг или переводим договор, то в этом случае мы эту (нашу) обязанность перекладываем с себя на третье лицо. Согласие кредитора здесь всегда обязательно нужно.
А вот уступить право требования (цессия) гораздо проще, чем перевести долг или перевести договор, потому что на уступку прав требований далеко не всегда требуется согласие противоположной стороны договора. Подробнее об этом мы поговорим в следующем разделе.
Каким образом осуществляется уступка?
Для этого заключается договор цессии. Тот, кто передаёт право требования, выступает цедентом. Тот, кто получает право требования, выступает цессионарием.
Яркий пример для наглядности. Цессия очень часто используется, когда банк, выступающий как цедент, передаёт коллекторам, выступающим как цессионарии, права требования по кредитному договору. То есть коллектор получает право требовать от заёмщика возврата определённой суммы денег, кредит с процентами.
Права, которые передаются по цессии, можно разделить на два типа: денежные и неденежные права требования. Денежные права требования подразумевают, что мы изначально имеем к определённому лицу право требовать некоторую сумму денег. Например, тот же банк имеет право требовать от заёмщика возврата кредита в деньгах. Все остальные права требования можно смело назвать неденежными. Например, по договору об оказании маркетинговых услуг заказчик Петя имел право требовать от маркетинговой компании оказание определенных услуг по настройке рекламы. Заказчик Петя передает свои права требования заказчику Васе. В этом случае Вася вправе требовать от маркетинговой компании оказание тех же самых услуг. В этом случае передавались неденежные права требования.
В чем разница между уступкой денежных и неденежных прав? Дело в том, что денежные права требования всегда можно передать, даже если в договоре стоит запрет на такую передачу. Единственное "но": если в договоре стоит запрет, то цедент, т.е. тот, кто передает право требования, должен будет возместить своему контрагенту убытки, которые возникли в связи с такой передачей. Тем не менее, передать денежные требования другому лицу все равно можно.
С уступкой неденежных прав ситуация другая. Если в договоре предусмотрен запрет на такую уступку, то цедент не сможет передать право требования без согласия своего контрагента по договору. Например, если по договору об оказании маркетинговых услуг предусмотрено, что заказчик Петя не может передать права требования об оказании маркетинговой услуги другому лицу, то он не сможет передать заказчику Васе эти права до того момента, пока не получит согласие от маркетинговой компании.
Также неденежные требования нельзя уступить, если такая уступка будет создавать существенное обременение для должника. Например, вы заключили договор о поставке 10 тонн кирпичей с московским заводом и он должен был поставить эти кирпичи по вашему месту нахождения. Оно, к примеру, находилось в Московской области. Вы не можете, как покупатель, передать права требования этих кирпичей компаниям, которые действуют на Дальнем Востоке, потому что московскому заводу придется вести кирпичи не в Московскую область, а на Дальний Восток. Это существенное обременение для поставщика, поэтому без его согласия по договору такую цессию неденежных требований сделать нельзя, даже если в договоре у вас нет прямого запрета на цессию.
Схема проведения уступки
Цедент и цессионарий заключают между собой договор цессии. Цедент передает права цессионарию, а цессионарий, как правило, за эту передачу прав должен что-то заплатить.
После того, как цессия произошла, цедент, то есть тот, кто передает права, должен уведомить должника. Если банк передает права требования коллекторам, то банк должен уведомить об этом должника (заемщика). Именно с момента получения должником уведомления от цедента считается, что для должника цессия произведена. То есть до момента получения такого уведомления должник мог заплатить банку и считался бы исполнившим свои обязательства надлежащим образом. Уведомить должника об уступке может и цессионарий, те же самые коллекторы. Но в этом случае должник может запросить подтверждение у цедента, то есть у банка.
Сам договор цессии должен заключаться в той же форме, что и договор, права требования по которому передаются. Если, скажем, договор купли-продажи подлежал обязательному нотариальному удостоверению, то и договор цессии по нему также подлежит нотариальному удостоверению. Если договор подлежал государственной регистрации, то и договор цессии подлежит государственной регистрации. Причем, если нотариальное удостоверение или государственная регистрация не произошли, то цедент и цессионарий не вправе между собой ссылаться на отсутствие такого удостоверения или отсутствие регистрации. То есть они не могут заявить в суде, что мы у нотариуса не удостоверили, поэтому не считается, что производили уступку.
Однако для должника, право требования к которому передаётся, отсутствие нотариального удостоверения или государственной регистрации будет иметь ключевое значение. Если договор цессии не удостоверили, не зарегистрировали, то должник даже в случае его уведомления о цессии вправе заплатить цеденту или исполнить обязательства цеденту. Поэтому за формой договора цессии обязательно следите.
Пример в долевым строительством
На основании того, что я сейчас рассказал, давайте рассмотрим другую ситуацию, не только же говорить про коллекторов.
Очень часто сегодня распространена такая схема, когда инвестор, физическое или юридическое лицо, покупает у застройщика права требования на основе договора об участии в долевом строительстве, то есть права требовать строительства и передачи квартиры или какого-то другого недвижимого объекта. После того как он эти права купил, инвестор передаёт права требования физическому лицу, то есть новому дольщику. Дольщик покупает эти права требования не у застройщика, а у инвестора.
Почему-то очень часто такие договоры между инвестором и дольщиком называют договором переуступки. Дорогие друзья, такого термина, как переуступка, в законодательстве нет. Есть уступка (уступка прав требований). Но что еще более интересно, инвестор и дольщик заключают между собой договор цессии, договор об уступке прав требований.
Дорогие друзья, это не договор цессии, потому что, когда дольщик покупает права требования у инвестора, он рассчитывает на то, что полностью заменит этого инвестора в договоре об участии в долевом строительстве. То есть он станет стороной по договору с застройщиком. Это уже не цессия, это не уступка прав требований, это перевод договора в целом.
Мы имеем дело не просто с уступкой прав, но и с уступкой обязанностей, долгов по договору об участии в долевом строительстве. Это очень важно. Исходя из этого, я дам несколько рекомендаций для приобретателей таких прав.
Во-первых, всегда получайте согласие застройщика на такую якобы уступку прав требований. Даже в советах Росреестра, органов, которые регистрируют сделки с недвижимостью, проскакивают такие рекомендации: согласие застройщика не обязательно получать, если заключается договор цессии, то есть уступки прав требований по долевому участию в строительстве. Это абсолютно неверная рекомендация, неверная мысль, потому что, повторюсь, здесь имеет место перевод договора, который требует всегда согласия другой стороны. Это согласие всегда обязательно получайте в письменном виде.
Во-вторых, деньги со счета-эскроу возвращаются не цеденту, а цессионарию, то есть не инвестору, а новому дольщику. Я напомню, что сейчас при долевом участии в строительстве жилья обязательно заключение договора счета-эскроу. Это когда дольщик передает деньги банку, и застройщик может забрать эти деньги только после того, как он сдал квартиру, жилье дольщику. Так вот, если что-то пойдет не так, застройщик обанкротится или куда-то пропадет, то в этом случае деньги со счета-эскроу возвращаются дольщику. По изначальному счету escrow дольщиком выступал именно инвестор. Вам надо в договоре цессии указать, что с этого счета деньги должен получать именно цессионарий, потому что вы уже заплатили инвестору за права требования по долевому участию в строительстве. Если инвестор будет иметь право на деньги со счета-эскроу, то вы останетесь как дольщик без квартиры и без денег.
В-третьих, не заключайте договор цессии, если банк не дает согласия на изменение стороны по счету-эскроу, то есть, если он не дает возможность поменять цедента на цессионария. Иначе вы также рискуете остаться без денег и без квартиры. Допустим, если даже в договоре вы сделали оговорку, что деньги подлежат передаче цессионарию, а не цеденту (при неудавшемся долевом строительстве), деньги могут уйти инвестору (если условия счета-эскроу вы не поменяли). Цедент (инвестор), как и застройщик, могут пропасть, обанкротиться, и вы ничего с них получить не сможете.
Эти рекомендации могут быть использованы и для других случаев уступки прав, в том числе, если уступка прав используется в бизнесе. Ситуацию с застройщиком я рассмотрел исключительно для наглядности.
Краткие выводы
- Разграничивайте денежные и неденежные права требования, которые передаются по цессии.
- Разграничивайте уступку прав требований, перевод долга и перевод договора в целом.
- На перевод долга и на перевод договора всегда требуется согласие противоположной стороны договора.
- На уступку прав не требуется согласие другой стороны, если требование денежное (даже если в договоре стоит запрет на уступку; однако должнику нужно будет возместить убытки)
Ссылка на YouTube-канал
Ссылка на Telegram-канал по бизнесу
Ссылка на Telegram-канал для Продавцов WB
Александр Телешинин, кандидат юридических наук, магистр корпоративного права МГУ имени М.В. Ломоносова, частнопрактикующий юрист
Номер телефона: +7 926 497 24 25 (WhatsApp, Telegram)