Всем привет!
Что на рынке жилой недвижимости в России не так, как надо? Что было бы лучше для населения России? Что и как для этого надо было делать ранее? Что желательно или даже необходимо делать сейчас и в будущем?
Внимание! Это серия статей. Подписывайтесь на канал прямо сейчас, тут и дальше будет интересно! Первая и вторая части под этими ссылками.
Итак, ранее в первых двух выпусках мы уже рассмотрели две проблемы с жилой недвижимостью в России сегодня:
- Необоснованно высокая стоимость жилых метров, явно не соответствующая критериям "цена-качество".
- По-прежнему недостаточный уровень объёмов сдаваемого жилья в МКД
Теперь затронем вопрос о том, а как же, собственно, сегодня застройщики и все, кто за ними стоит, "пытаются исправить" текущее положение дел на рынке МКД?
🚩"Неверные" тренды в строительстве МКД
Неверные - значит, не совсем правильные, и, что немаловажно, повышающие ценник для конечного покупателя. В итоге - ухудшающие, а не улучшающие ситуацию.
Потому что - сюрприз! - застройщики и банкиры совсем не собираются "исправлять" ситуацию с ценами в ту сторону, чтобы они были "для людей". Им очень даже нравится то, что они - высокие. Даже так по факту - неоправданно высокие.
"Пятачок, это какой-то неправильный мед" (с) - из мультфильма про Винни-Пуха.
Давайте посмотрим, как же сегодня застройщики пытаются "бороться" с нехваткой площадей (им же надо выполнять поставленные задачи по объёмам сданного жилья, поставленные от высшего руководства страны) в МКД.
И с высокими ценами. Почему с высокими? Да потому что параллельно им же надо и себе прибыль получать да увеличивать.
Одно другому не мешает, считают они. Народ всё стерпит.
Что же они делают?
Да упрощают себе задачу. Вот и всё!
За счёт этого, в том числе, достигнуты все эти "рекордные" рекорды по объёмам возводимого жилья последних лет.
Какие же это "неверные" тренды в МКД?
Как минимум, три основных:
- Повышение этажности ЖК.
- Уменьшение площади квартир и повышение процента 1 и 2-х комнатных квартир и других "форматов" (студии и прочее).
- Увеличение цены за квадратный метр при предложениях "особо выгодных" ставок ипотек (все эти "0,01 %" и им подобное).
Высоко сижу - далеко гляжу
При СССР в МКД основная часть жилья была до 5 этажей. Активно и везде создавалась полная инфраструктура вокруг МКД - больницы-поликлиники, детские сады-школы, различные промышленные и прочие предприятия. Дома быта, аптеки, магазины и другие объекты сферы услуг и иные.
Что у нас с этим сейчас? Смотрим:
В новостройках подавляющую часть - суммарно 64 %, а это почти две трети! - занимают дома свыше 9 этажей. "Малоэтажное" строительство - до 5 этажей - занимает ровно пятую часть.
Т.е. строятся в огромном количестве "человейники". Как в Кудрово или других пригородах под Санкт-Петербургом и Москвой. При этом в них очень мало инфраструктуры. Что создаёт потенциал "геттоизации" населения.
Об этом я уже писал на канале. И не раз. Например, вот здесь.
"Бабушкины чуланы"
А теперь посмотрим на ситуацию с квартирами в России сегодня:
По данным Росстата и ДОМ.РФ
Снова видим похожую ситуацию - 65 %, т.е. почти две трети - это квартиры площадью до 55 кв. метров. Т.е. в подавляющем большинстве это максимум 2-х комнатные квартиры. На все остальные квартиры отстаётся только 35 %.
Высокие цены, недостаток доходов и накопленных средств у большой части жителей России привёли ситуацию на рынке жилья в нашей стране к тому, что мы по-прежнему отстаём от не только развитых, но даже от части развивающихся стран по количеству квадратных метров жилой площади на человека.
Да, было - 19, а стало - 28. Как докладывает Минстрой. Тут ещё надо бы эти цифры перепроверять. Насколько учитывают реальное выбытие жилого фонда. Из-за аварийности, ветхости, и всяческих стихийных и рукотворных бедствий, разрушающих дома.
Но в любом случае, даже не в самых развитых странах Европы, например - от 35 кв. метров на человека. В Северной Америке - и того больше. Не смотря на то, что у них, к примеру, миллионы фактически бездомных. И десятки миллионов нищих, живущих в стеснённых условиях и во всяких "трейлер-таунах" - городках из автотрейлеров.
Почему так? Да потому что подавляющее количество семей у нас живёт в многоквартирных домах ГДЕ? Правильно - в однокомнатных квартирах!
Мы отстаём как по количеству квадратных метров на человека, так и по количеству кв. метров в "маломерных" квартирах. Кроме того, у нас всё с хрущёвских времён считается покомнатно иначе, чем за рубежом.
В большинстве стран однокомнатная - это наша двухкомнатная. А трёхкомнатная - по нашему "двушка". Потому что они считают "комнатность" только по спальням. Наши "зал" или "гостинная" за рубежом за отдельную жилую комнату не считаются.
Вот посмотрите на данные:
По данным Росстата 63 % квартир в России - малогабаритные двушки, однокомнатные и студии. И ситуация не улучшается, а ухудшается. Площади "мини-" и "микро-флетов" всё уменьшаются. Минимальная планка уже упала до уровня буквально 9, а то и 6 кв. метров. И уж точно не выше уровня 11-12 кв. метров.
Количество квартир с площадями до 25 кв. метрам хоть и медленно, но постоянно растёт. Было 5 % десять лет назад, сегодня - 7.
Таким образом вроде бы есть "квартира", если "это" можно назвать квартирой, и она уменьшается по общей своей цене. Но при этом стоимость квадратного метра - растёт! Что и является исполнением вечной "мечты" застройщиков.
Больше дохода с каждого квадратного метра! - это главный девиз у девелоперов.
И кроме всего прочего, застройщики уже пошли дальше и в "новых" форматах жилья. Они готовы продавать потенциальным покупателям чердаки и подвалы, площадью порядка от тех же самых 10-11 кв. метров. Я уже писал об этом вот в этой статье. Зачастую - совсем БЕЗ ОКОН.
Прочитайте эту статью про безоконные подвалы обязательно! Информация там - вы просто "закачаетесь"!
Невесёлая арифметика в ипотеке
Как ещё можно поднять "ценник" квадратного метра "бетона"?
Да манипуляциями с ипотечным кредитованием. Фактически узаконенным "облапошиванием" доверчивых, финансово слабо грамотных. ну или попавших в вынужденную ситуацию покупателей.
Назначаем "великолепные" минимальные ставки аж в "0,01 %" годовых по ипотеке. При этом тупо "переносим" недополучаемую по ипотечным выплатам разницу на стоимость собственно квартиры. Меньше заплатите за ипотеку? Возможно. Но уж точно от 10-15 % до 25-30 % больше заплатите за квартиру!
Вот такие дела, мои уважаемые читатели и подписчики
На этом с "критикой" - всё.
Но не всё на этом в целом.
Критикуешь - предлагай!
Что делать?
Что же исправлять сейчас и в будущем на рынке жилья в России, если мы хотим получить реальные изменения в лучшую сторону? А не просто отчёты о всё возрастающих и возрастающих объёмах построенного жилья? Если вообще они дальше будут возрастать...
Чтобы понизить стоимость квадратных метров во всей России до более адекватных текущей и будущей экономической ситуации?
Вот основные направления:
📌Ограничить площадь возводимых квартир со стороны "нижней планки". Чрезмерные маломерки не признавать "жильём" и даже "апартаментами".
📌Ограничить максимальную этажность жилый зданий (кроме, может быть, элитного жилья, и то - только в самых больших городах-миллионниках).
📌Ввести окончательное разграничение жилых квартир и не-жилых апартаментов. Но при этом сделать для апартаментов обязательными и все требования к жилой недвижимости.
📌Ограничить наценку на жилые помещения. На любые квадратные метры, предназначенные для проживания людей.
📌Ввести реально работающую действующую ипотеку на рынке вторичного жилья. - (Уже вроде бы как делается. Есть такая программа у власти. Но надо посмотреть, куда она "вырулит" -прим. автора).
📌Разделить реальных покупателей жилья, берущие его для фактического проживания, и "инвесторов в бетон", которые только разогревают рынок и цены на нём. Разный подход, разный уровень налогов на продажи и на собственность.
📌Изменить стандарт учёта "комнатности" квартир. Сделать или аналог западного учёта, или что-то своё и новое - без разницы.
📌Признать "перекупщиков" жилья, т.н. "инвесторов в бетон", не покупателями квартир, а инвесторами, покупающими ценные бумаги. Со всеми сопутствующими налогами, контролем и прочими ограничительными и иными мерами регулирования.
📌Ограничить в целом на законодательном уровне "аппетиты" застройщиков и ипотечных банкиров в части возможной маржи. По аналогии с тем, что было сделано на рынке МФО.
📌Ввести в действие реально работающую и по ставкам, и по технологии применения ипотеку на рынке ИЖС. - (Уже вроде бы как делается. Но также надо посмотреть, куда она "вырулит", и оперативно корректировать при необходимости -прим. автора).
📌Решить весь комплекс вопросов с арендуемым жильём, существующих в настоящий момент.
📌Расширять весь спектр поддержки строительства в ИЖС. Активно и в первую очередь увеличивать производственные мощности предприятий домостроения для ИЖС с домокомплектами высокой уровни готовности.
📌Вывести на рынок реально работающую систему помощи в продаже и покупке квартир. Не для "галочки", какую-то "корявую" в исполнении, а полноценную систему поддержки упрощения продажи и первичного, но, в первую очередь, особенно вторичного жилья.
📌Повысить налог на недвижимость для владельцев дорогих, элитных квартир. А также для владельцев любого большого "пула" квартир в собственности. В том числе, владеющих ими через родственников и других аффилированных и подставных лиц.
Как-то так. Что скажете? Подписывайтесь на канал, ставьте лайки, если понравилась статья. И пишите в комментариях, что думаете по поводу ситуации и выдвинутых мною предложений.
Ну и традиционно - желаю всем удачи в поиске качественного и недорогого жилья! Лучше - на природе, на своей земле.