Стоимость квартиры в новостройках зависит от множества факторов, в число которых входят особенности расположения ЖК. Покупателю необходимо заранее решить, что для него важно, а чем можно пренебречь. Многое зависит от цели приобретения жилья. Кто-то покупает квартиру с целью расширить площадь, а другие — с целью инвестиций. Мы составили список из 8 факторов, на которые нужно обратить внимание при выборе жилого комплекса.
Время прочтения ~ 9 минут
Район города
Локация, где располагается жилой комплекс, имеет одно из важнейших значений при формировании стоимости квартиры. Стоимость земли в центре города всегда выше, чем в спальных районах. Если брать во внимание районы, которые находятся за центром, здесь тоже есть свои критерии, влияющие на формирование стоимости жилья:
- Благоустройство. Обычно пользуются популярностью дома в тех районах, где в шаговой доступности магазины, аптеки, торговые комплексы, учебные заведения и прочая инфраструктура.
- Безопасность. Если ЖК расположен в той части города, которая среди городских жителей считается опасной с точки зрения криминогенной обстановки, цена будет ниже, чем в местности с хорошей репутацией.
Тем не менее, благоустройство района в моменте не всегда оказывает влияние на стоимость квартиры. Иногда цена квартиры в необустроенном районе выше, чем там, где инфраструктура уже налажена.
Речь идет о «фьючерсной» выгоде покупателя. Если, к примеру, власти согласовали и анонсировали строительство станции метро, торгового центра, школы, больницы и планирует реализовать это в течение 1-2 лет, квартира в этом ЖК будет считаться «перспективной». Здесь будет удобно жить, а в будущем — выгодно продать.
Примером жилого комплекса с «фьючерсной» выгодой является один из проектов в Новосибирске. О его расположении рассказал менеджер службы продаж «Стрижей» Никита Назиров:
Жилой комплекс «Нормандия-Неман» располагается в районе бывшего аэропорта «Северный». Сейчас локация бурно развивается, чтобы превратить этот район в самый современный, развитый, инновационный городской кластер. Кроме внутренней инфраструктуры ЖК, планируется строительство новых школ, детских садов, больниц. А значит, со временем, цена квартиры здесь определённо будет выше.
Транспортная инфраструктура
Не только выбор района определяет стоимость квартиры. В рамках одной локации цена может быть разной из-за транспортной доступности. Чем ближе станция метро, автобусная остановка или транспортная развязка, тем комфортнее для жителей. Но это увеличивает стоимость квартиры.
Если до значимых точек города добраться можно только на своём автомобиле, такси и автобусе, который приезжает один раз в час, ценность жилья в таком районе будет ниже.
Стоимость определяет близость к метро, а если его нет, в расчёт берутся автобусные и троллейбусные остановки, а также асфальтированные подъездные дороги. Учитываются и перспективы развития транспортной доступности.
Как и с инфраструктурой района, стоимость квартиры может быть выше, если запланировано строительство ветки метро, станции, дороги рядом и т.д.
Никита Назиров о транспортной доступности другого жилого комплекса Новосибирска:
Для нашего проекта ЖК «Я – Маяковский» мы выбрали удобное расположение как для водителей с личным авто, так и для пользователей общественного транспорта. Рядом улица левобережной части Новосибирска под названием Немировича-Данченко, которая соединяет магистрали Ленинского и Кировского районов города. В шаговой доступности сразу две станции метро: «Студенческая» и «Площадь им. К. Маркса». В четырёх минутах ходьбы автобусная остановка «Облбольница». В любую точку города можно добраться несколькими способами. Кроме того, в пешей доступности располагаются три школы, три поликлиники и больница, два сквера, спортивные центры и продуктовые магазины.
Социальная и коммерческая инфраструктура района
Легко добираться до значимых мест города на транспорте — действительно важно. Но не менее значимой является инфраструктура внутри района. В современных реалиях комфорт измеряется временем, а точнее, возможностью тратить меньше времени на дорогу. Чем ближе социально значимые объекты (школы, поликлиники, торговые центры, рынки и т.д.), тем выше цена квартиры. Покупателю проще выбрать ЖК с развитой инфраструктурой и заплатить больше, чем отдать предпочтение недорогой (сравнительно) квартире в отдалённом от привычной цивилизации районе и тратить своё время и деньги на дорогу.
Сейчас наличие рядом магазинов, учебных и медицинских учреждений — не роскошь, а необходимость. Однако не все ЖК могут себе это позволить, а если всё же позволяют — увеличивается стоимость квадратного метра.
Влиять на стоимость жилья может и класс учебного учреждения, поликлиники и т.д. Если рядом есть элитная гимназия или медицинское учреждение, на квартиры в таком жилом комплексе будет большой спрос, особенно когда попасть туда можно только по прописке. Цена квартиры будет выше из-за солидного статуса учреждения.
Комфортное проживание в жилом комплексе обеспечат супермаркеты, рынки, аптеки, парикмахерские, кафе, развлекательные и торговые центры. Если всё это будет располагаться в шаговой доступности для жителей, ЖК обязательно будет востребован.
Благоустройство придомовой территории
Придомовая территория тоже может увеличить стоимость квартиры в ЖК. Детские площадки (и их качество), зоны отдыха, спортивный инвентарь, велопарковки, охрана, закрытая территория — всё это повышает стоимость жилья.
Очень важна для многоквартирных домов парковка. Сейчас практически у каждого жителя есть своя машина, а иногда на одну семью приходятся сразу несколько автомобилей. Застройщики стараются уделить этому вопросу особое внимание.
- Во-первых, необходимо выделить такое количество машиномест, чтобы хватило абсолютно всем и даже приезжим гостям.
- Во-вторых, все места должны быть максимально рядом с домом.
Сейчас стала популярной продажа квартиры с машиноместом. Это удобно, так как вместе с жильём покупатель получает конкретное парковочное место, которое будет числиться только за ним.
Отдельной строкой расходов у застройщика считается подземная парковка. Она сложно проектируется и реализуется. Наличие подземного паркинга также будет увеличивать стоимость квадратного метра квартиры в этом ЖК.
Как эту задачу решают «Стрижи», рассказывает Никита Назиров, менеджер службы продаж:
В жилом комплексе «Нормандия-Неман», к примеру, есть подземная парковка на 99 мест. Спуститься туда можно на лифте дома. Также для жителей комплекса и гостей предусмотрена наземная парковка на 351 машиноместо. На три дома этого количества более, чем достаточно.
Близкое расположение парков и зеленых зон
Еще один фактор, увеличивающий стоимость квартиры в том или ином ЖК — это близость к «зелёным» зонам. Если рядом располагается парк или сквер с прудом, ценность места будет выше. Здесь можно гулять с детьми, отдыхать после работы, покататься на велосипеде или просто наслаждаться свежим воздухом.
В мегаполисах «зелёные» зоны просто необходимы для поддержания здоровья жителей, однако не каждый жилой комплекс может себе это позволить. Иногда локация далека от естественных природных объектов, а для создания собственного парка требуются десятки лет.
Никита Назиров рассказывает об уютном месте Новосибирска, окружённом «зелёной» зоной:
Очень удачное расположение с точки зрения экологии у ЖК «Рафинад». Здесь своя экосистема. Рядом два озера, где можно покормить уточек и зарядиться энергией природы. Недалеко располагается лесной бор со своей атмосферой. Всё в шаговой доступности, а значит, можно даже вечером после работы мысленно разгрузиться в окружении природы. Если вы рассматриваете жильё как инвестицию, советуем обратить внимание на этот ЖК. Через 1-2 года квартиры в нём вырастут в цене.
Шумовые факторы
Наличие шумных магистралей, трамвайных и железнодорожных путей, аэропорта, ТЭЦ, ЦТП, котельной рядом с домом может снизить стоимость квартиры. Самый благоприятный вариант для жителей — своеобразная «золотая середина», которая кроется в некоторой удалённости от шумных дорог и одновременно тихом месте. Но этот фактор будет влиять на цену.
В своём доме люди привыкли отдыхать и расслабляться после рабочего дня. Качественное остекление не решит вопрос шума в квартире, так как при проветривании всё равно будут слышны звуки от автомобилей, поездов, трамваев даже на высоких этажах. Поэтому жилые комплексы в тихих районах пользуются большей популярностью, но квартиры в них стоят дороже.
Заводы и промышленные предприятия рядом
Жильё дешевле, если рядом размещена, например, свалка. Подавляющее большинство людей не желает покупать квартиру в доме, который расположен рядом с крупной свалкой. Однако такие комплексы строятся и продаются. Стоимость таких квартир ниже, чем в более благоприятном районе без посторонних запахов.
Близость промышленных предприятий в настоящее время также сказывается на стоимости жилья. Если раньше города строились вокруг заводов, где жили рабочие и их семьи, теперь транспортная доступность позволяет жить вдали от предприятий. Уже несколько десятков лет промышленные объекты стараются выносить за пределы города. Однако строительство городов с каждым годом расширяется, и расстояние до ранее отдалённых заводов сокращается.
Определить, будет ли то или иное предприятие вредить здоровью можно по нормам расположения санитарно-защитной зоны (СЗЗ). Выделяют пять классов:
- I класс – СЗЗ не менее 1 км. К таким предприятиям относятся ТЭС, металлургические комбинаты, опасные химические производства, птицефабрики, угольные разрезы, производство асбеста и др.;
- II класс – СЗЗ минимум 500 м. Это ТЭЦ, мусоросжигательные заводы, асфальтовые и бетонные заводы, производство кислот и др.;
- III класс – СЗЗ не менее 300 м: производство пластмасс, автобусные и троллейбусные вокзалы и парки, свинофермы, прядильные производства и т.д.;
- IV класс – СЗЗ минимум 100 м. Это химчистки, большие автомойки, прачечные, СИЗО, полиграфические производства и т.д.;
- V класс – СЗЗ от 50 м: пищевое производство, овощехранилище, мебельное производство и т.д.
Пятый класс – это самые безвредные объекты. Расстояние от жилых комплексов до остальных предприятий необходимо проверять на отсутствие нарушений.
Обособленность от других ЖК
Ещё одним фактором, влияющим на стоимость квартиры, является плотное скопление жилых комплексов на одной локации. Чем больше новостроек рядом, тем цены ниже. Более ценными считаются квартиры в домах, где окна не выходят на окна соседнего корпуса, а открывают свободный вид на городские дали.
Никита Назиров, менеджер службы продаж «Стрижей»:
Мы создавали проект «Нормандия-Неман» с таким условием, чтобы в квартиры попадало много солнечного света. А его обособленность от других жилых комплексов гарантирует отсутствие эффекта «окна за окном». Из квартир открываются виды на город. «Нормандию-Неман» всегда будет «окружать бесконечность».
Все перечисленные факторы влияют на формирование стоимости квартиры в жилом комплексе. В зависимости от цели покупки: инвестирование в жильё или расширение жилой площади, обращайте внимание на каждый из этих критериев.
Если приобретаете квартиру с целью вложений и будущей продажи, присмотритесь к перспективным районам, которые обязательно приведут к росту стоимости благодаря развитию инфраструктуры.
Если вы покупаете квартиру для себя, стоит учитывать состав семьи, место работы, личные потребности. К примеру, для родителей с детьми крайне важно наличие детских площадок, центров, школ, детских садов. В то время как холостяку или молодой паре без детей это на момент покупки неважно. Те, кто работает на дому, могут выбрать район вне зависимости от его расположения и сэкономить на этом. Каждый случай покупки индивидуален, выбирайте такой жилой комплекс, где будет комфортно именно вам.