Главное, чтобы костюмчик сидел
Непринуждённо, легко и вальяжно.
Всё остальное, поверьте, не важно,
Нет и не будет серьёзнее дел.
Из к/ф «Чародеи»
В своей практике сталкиваюсь с вопросами относительно степени готовности помещения к аренде. Некоторые никак не могут взять в толк, почему помещение стоит «в бетоне» и арендодатель не вкладывается в его отделку? Или наоборот, предлагают убрать лишние элементы и снизить арендную плату.
Сколько арендаторов — столько и потребностей!
Давайте разберёмся, почему на рынке коммерческой недвижимости существует столько вариантов отделки офисных помещений, и какой вариант лучше подходит именно для вашего бизнеса.
Масштаб компании
«Карлики»
Небольшие компании, как правило, не обладают ни желанием ни средствами для отделки офиса. Часто это только образовавшиеся коллективы (startUP), которые не имеют даже мебели. В этом сегменте могут встретится и «старички», чей бизнес не требует большого количества персонала.
Площади, которые они арендуют, варьируются в диапазоне до 100 м².
Идеальный офис для них — помещение с кабинетной системой, укомплектованное всем необходимым, включая мебель и оргтехнику.
Спрос на такие офисы всегда остаётся высоким, поэтому и арендная ставка на них выше средней рыночной.
Самые продвинутые арендаторы этого сегмента становятся резидентами коворкингов и гибких офисных пространств, арендуя только рабочие места. Однако, общаясь с арендаторами прихожу к выводу, что такой формат подходит не всем. Деньги любят тишину.
«Середнячки»
Такие компании уже имеют своё понимание офисного пространства и готовы тратиться на его трансформацию (перекрасить стены, установить перегородки), однако, не готовы к серьёзным вложениям. Их горизонт планирования существенно ниже.
Площади, которые они арендуют, находятся в диапазоне от 500 до 1 000 м².
В таком случае востребован формат whitebox — помещения с минимальной отделкой и инженерными коммуникациями (отопление, электроосвещение, вентиляция, кондиционирование).
Такое помещение можно быстро и без особых затрат адаптировать под нужды компании:
- настроить цветовую гамму;
- зонировать пространство установив капитальные или мобильные перегородки;
Арендная ставка в таких офисах включает в себя расходы арендодателя на ремонт.
«Монстры»
Опыт ведения бизнеса, организации рабочих мест и насмотренность влекут к пошиву костюмчика под себя. Чем крупнее компания, тем больше у неё ресурсов (финансовых и административных) для того, чтобы создать офисное пространство правильно. У таких «монстров» существуют регламенты на все случаи жизни:
- планировка помещений (кабинетная или open space);
- IT-инфраструктура (серверные, зоны принтеров, структурированные кабельные сети);
- обеспечение безопасности (автоматизированная система контроля управления доступом, видеонаблюдение);
- фирменный стиль (цвета и элементы декора);
- отделочные материалы и оборудование (конкретные типы и производители).
Площади, которые они арендуют, начинаются от 1 000 м².
Чтобы максимально удовлетворить свои потребности, им проще создавать помещение с «0» под себя. У них уже есть чёткое понимание, как должно быть структурировано пространство, какие отделочные материалы применить, какие цвета будут задействованы и пр.
Всё это проще воплотить с чистого листа. А реконструкция помещения (демонтаж) требует дополнительных затрат.
Именно для них и существует формат shell & core:
- закрытый контур (окна, двери);
- инженерные коммуникации введены, но не разведены;
- чистовая отделка отсутствует.
В практике уже был случай, когда арендатор приходит в помещение со свежим типовым ремонтом и затевает там строительно-монтажные работы на 3 месяца, снимая напольное покрытие и освещение, перенося коммуникации и выставляя перегородки под свои корпоративные регламенты. «Любой каприз за ваши деньги!» — как говориться. Однако, обидно смотреть на то как рушат плоды труда других.
Ремонт помещения требует серьёзных капиталовложений, которые окупаются не один год. Именно по этой причине заключаются долгосрочные договора аренды.
Арендная ставка в таких помещениях ниже. Часто предполагаются и арендные каникулы на период ремонта.
Стоит отметить, что в последнее время наметилась тенденция, когда компании не желают иметь «головную боль» с ремонтом помещений и предпочитают арендовать помещения build-to-suit (BTS), подготовленные под их конкретные технические требования. Стоимость аренды в таком случае выше, однако, это с лихвой окупается в перспективе. Но, пока арендодатели с осторожностю относятся к данному формату, поскольку он требует от них существенных инвестиций и обусловлен рисками.