Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко. В этой статье я расскажу, что представляет собой право преимущественной покупки доли жилого помещения.
Долевой собственностью является имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из собственников в праве собственности (ст. 244 ГК РФ).
Статьей 250 Гражданского кодекса РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Вместе с тем, необходимо учитывать положения Жилищного кодекса РФ, согласно которым собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением названного правила, являются ничтожными.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Судебная практика Высших судов указывает на то, что обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности жилого помещения считается выполненной с момента доставки им соответствующего извещения. При этом, извещение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него не зависящим. Более того, бремя доказывания надлежащего извещения других участников долевой собственности жилого помещения лежит на продавце доли.
В силу п. 1.1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В судебной практике встречаются случаи, когда собственник доли жилого помещения, вопреки закону, отчуждает свою долю другим лицам, которые участниками долевой собственности этого имущества не являются.
Например, на долю в жилом помещении собственника наложен арест, в связи с наличием у данного собственника долговых обязательств перед кредиторами.
Должностные лица Росреестра, (или судебный пристав-исполнитель) в сговоре с данным собственником снимают арест его доли на жилое помещение. Данный собственник совершает договор дарения доли другому лицу, которые не является сособственником этого жилого помещения, и за новым собственником регистрируется право собственности на долю в жилом помещении, которая была снята с ареста.
Соответственно, сособственники жилого помещения остались обойденными, их преимущественное право покупки доли в этом жилом помещении не реализовано.
Вследствие чего, участники долевой собственности жилого помещения вынуждены признавать недействительность сделки дарения доли третьему лицу, которое не является участником долевой собственности спорного жилого помещения, в порядке гражданского судопроизводства.
Или реализуют защиту своего права в порядке административного судопроизводства путем признания снятия ареста доли в жилом помещении незаконным. Так как при удовлетворении их требования и признания судом действий Росреестра (или судебного пристава-исполнителя), выраженных в снятии ареста доли в квартире незаконными, данная сделка договора дарения доли жилого помещения, находящегося под арестом, будет являться недействительной (ст. 168 ГК РФ).
Однако, встречаются и случаи, когда участники долевой собственности жилого помещения не выкупают долю продавца, а в последствии пытаются помешать ему реализовать свое право продажи, или препятствуют вселению в жилое помещение новых собственников, купивших долю.
Вследствие этого, вопросы преимущественного право покупки доли на жилое помещение (квартиру, или дом) являются частыми в судах.
Для оказания юридических услуг, мои контакты указаны в визитке страницы.
Также рекомендую статьи:
Как право аренды земли переходит по наследству?
Что делать с землей, после покупки дома на арендованном земельном участке?
Как выкупить земельный участок, на котором расположен жилой дом?
Какое жилье положено при расселении аварийного МКД гражданам, занимающих в нем жилое помещение по договору социального найма?
За что могут выселить из муниципальной квартиры без предоставления другого жилого помещения?
Стоит ли покупать квартиры в домах признанных аварийными и подлежащими сносу?
Какое жилье положено детям сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей?
Как реализовать право самостоятельно исполнить решение суда, если ответчик от исполнения судебного решения уклоняется?
Что такое выморочное имущество?
Как собственнику помещения в многоквартирном доме добиться демонтажа незаконно размещенного оборудования на общем имуществе МКД?
Образец иска по сносу незаконно возведенной пристройки к многоквартирному дому.
Практика по сносу законно возведенных построек, расположенных в охранных зонах.
Как проверить квартиру на вторичном рынке? Действия от проверки квартиры до регистрации сделки (1 часть)
Можно ли выкупить земельный участок без торгов, если не нем расположен объект незавершенного строительства?
Как обустроить съезд с автомобильной дороги к своему земельному участку?
В чем особенности виндикационных исков?
Как вселить родственника в муниципальную квартиру?
Когда договор аренды недвижимого имущества считается заключенным?
Из чего состоит плата за содержание жилого помещения в многоквартирном доме?
Нужно ли оплачивать долги за ЖКУ умершего нанимателя квартиры по договору соцнайма?
В каком порядке должен вывозиться снег с дорог и прилегающей домовой территории?
Как истребовать своё имущество из чужого незаконного владения?
Что такое ордер на жилое помещение?
В чем особенности споров о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением?
В каких случаях может быть изменен договор социального найма жилого помещения?
В чем особенности споров об определении порядка пользования жилым помещением?
Как происходит выкуп жилого помещения, находящегося в аварийном доме?
Зачем нужна похозяйственная книга?
Текст настоящей статьи является авторским. Допускается использование текста только с указанием ссылки на данную страницу. Нарушение данного требования будет вести к ответственности предусмотренной действующим законодательством.
