Арендный бизнес, увы, иногда приносит непредвиденные расходы, связанные с восстановлением квартиры. Кто-то страхует риск возможных убытков страховым депозитом (залогом). Я страховые депозиты (залоги) не люблю. Подробнее об этом мы говорили на канале здесь:
Кроме того, необходимо понимать, что страховой депозит (залог) — лишь один из множества способов покрытия (уменьшения) расходов на восстановление квартиры, при этом у данного способа есть серьёзные недостатки, а именно:
- величина страхового депозита (залога) на порядок меньше стоимости ремонта квартиры;
- страховой депозит (залог) не покрывает действие (бездействие) третьих лиц;
- квартиранты стараются использовать страховой депозит в качестве платы за последний месяц проживания.
Поэтому, по моему мнению, нужно совмещать различные способы покрытия (уменьшения) расходов, я бы рекомендовал собственникам обратить внимание на следующие из них:
1. Подумайте о будущем техническом обслуживании приобретаемого оборудования. Собственники привыкли жаловаться только на квартирантов, но в моей практике самые большие потери были из-за отказа недружественных стран обслуживать своё оборудование. Например, из России ушла Mitsubishi Electric (см. здесь), а вы знаете, что цены на остатки внешних блоков кондиционеров выросли до невероятных величин и миллионом уже никого не удивить. Миллионом за внешний блок! По-хорошему на некоторые кондиционеры в Москве уже надо устанавливать сигнализацию! Увы, вечного ничего нет. Заранее думайте о ремонте и обслуживании, ну а технику из недружественных стран сегодня лучше вообще не покупать.
2. Покрывайте ряд расходов за счёт квартиранта в авансовом порядке. Например, я рекомендую при заключении договора брать плату за уборку при выезде, а также брать деньги за воду и электричество до момента их потребления.
3. Адекватно укомплектовывайте квартиру. Меня всегда поражают собственники, которые жалуются, что после трёх лет проживания квартирант испортил их простыни. Ну а как могло быть иначе? Стоит помнить, что квартира всегда лучше сдаётся в длительную аренду с пустыми полками. По крупной бытовой технике необходимо заранее подумать о целесообразности её установки, например, посудомойку не имеет смысла ставить в дешёвое панельное жилье.
4. Предъявляйте претензии квартиранту при возврате квартиры. Периодически я принимаю квартиры, в которых что-то было испорчено, и я всегда без особых проблем истребую денежные средства за небольшую порчу имущества. А вот большую порчу имущества ни один страховой депозит (залог) не покроет, а квартирант попытается улизнуть.
5. Продумывайте ремонт квартиры заранее. Квартира должна легко и быстро обновляться. Пожалуй, это самый важный способ уменьшения расходов на восстановление. Например, не надо стелить паркет. Испортят! Лучшим материалом для пола в квартире под аренду является керамогранит.
6. Страхуйте квартиру. От серьёзных стихийных бедствий (ураган, наводнение и т. д.) зачастую может спасти только страховка.
7. Выселяйте квартирантов при повышенном износе квартиры. Если вы видите, что что-то идёт не так, то не стесняйтесь и выселяйте. Например, в вашей квартире не убираются. За 2-3 месяца ничего критического с квартирой не произойдёт, просто нужна будет генеральная уборка, но если в квартире не убираться год, то придётся делать ремонт. Помните, что квартира не сразу приходит в ужасное состояние, обычно для этого нужно длительное время.
А какими способами покрытия ущерба пользуетесь вы?
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир по данным «Циан» на 16.09.2022г. в Москве — 24,1 тыс. квартир.
