Решение, принятое в конце августа Верховным судом, установило правопорядок выплаты инвесторам участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика. Дольщики бывают разные, некоторые приобретают одну квартиру для последующего проживания, а некоторые с целью инвестирования и получения дохода покупали и по 6 штук.
Ранее законом «О банкротстве» регламентировался порядок выплат участникам долевого строительства. Все дольщики, ставшие кредиторами, имеют право на удовлетворение своих требований, но в определенной очереди, установленной статьей 201.9 127-ФЗ:
1) за причинение вреда жизни или здоровью;
2) по выплате выходных пособий и оплате труда;
3.1) по денежным требованиям граждан — участников строительства, кроме возмещения убытков в виде реального ущерба;
3.2) по требованиям Фонда развития территорий;
3.3) по денежным требованиям граждан — участников строительства по возмещению убытков в виде реального ущерба;
4) расчеты с другими кредиторами.
Ранее вопрос очередности возврата средств инвесторам не был четко определен, теперь же Верховный суд установил, что для проверки обоснованности требований судам надлежит установить цели приобретения квартир.
Если квартира была приобретена с целью проживания кредитором или его родственников, то его следует внести в реестр о передаче жилых помещений. Однако если это инвестиционная покупка (как в описанном ниже деле, 11 квартир в одном доме), то требования этого кредитора надлежит удовлетворить в четвертую, т.е. в последнюю очередь. Несмотря на то, что инвестором может физлицо, этим решением его приравнивают к юридическому. Установить подлинные цели может быть сложно и долго, что в свою очередь может привезти к долгому судебному разбирательству в нескольких инстанциях.
В качестве предварительного вывода рекомендуем частным инвестора приобретать минимальное количество квартир в одном доме. В условиях банкротства застройщика, он сможет вернуть свои средства в четвертую очередь.
Для примера опишем ситуацию, которая создала прецедент решения Верховного суда. Гражданин П. обратился в суд на строительную компанию «С.», которая проходила процедуру банкротства. Его целью было включение в реестр выплаты. В ходе разбирательства в первой инстанции арбитражный управляющий проиграл рассмотрение.
Однако это решение было отменено апелляционной инстанцией, а потом и подтверждено Верховным судом.
Суд указал, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты рядовых граждан, которые участвуют в процессе строительства как непрофессиональные инвесторы. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели. Суд установил, что очередность кредиторов устанавливается порядком исходя из степени значимости подлежащих защите интересов конкретной группы кредиторов, чьи требования не удовлетворены должником после вступления в правоотношения с последним. Граждане, или физические лица, заключившие договор долевого участия, преследовали цель приобрести жилье. Исходя из норм права Верховный суд сделала вывод, что в условиях банкротства застройщика, приоритет в защите прав остается на стороне граждан, при этом подчеркнув, что площадь приобретаемого физическим лицом жилого помещения ограничена 120 кв.м. Учитывая, что гражданин П. приобрел 11 объектов общей площадью более 1000 кв.метров, договоры долевого участия заключались с целью инвестиционной деятельности, поэтому он должен быть отнесен к четвертой категории кредиторов.
Как вы думаете, справедливое решение или государство должно защищать частных инвесторов?