Для многих еще не так давно инвестиции в недвижимость означали покупку квартиры в собственность для последующей ее сдачи в аренду и/или перепродажи с некоторой наценкой. По данным опроса ВЦИОМ, и сейчас более 50% россиян предпочитают этот метод инвестирования крупного свободного капитала.
Однако сегодня инвестиции в недвижимость предлагают гораздо более широкий выбор инструментов, чем это было еще несколько лет назад: в частности, нам стали доступны коллективные способы инвестиций в недвижимость — так называемый краудинвестинг.
Краудинвестинг — это способ приобретения объектов жилой и коммерческой недвижимости для получения стабильного арендного дохода путем коллективного инвестирования, то есть объединения и вложения средств нескольких инвесторов.
Коллективное инвестирование в недвижимость зародилось в США еще в 1960-х годах, при подписании соответствующего законопроекта для REIT-фондов президентом Эйзенхауэром. И хотя основную популярность инструмент завоевал уже в гораздо более позднее время, логично, что именно в США краудинвестинг и получил наибольшие распространение и популярность.
Концепция привлечения «народных» инвестиций хорошо зарекомендовала себя по всему миру — в настоящее время в Европе и развитых странах Азии насчитывается более 150 компаний, предлагающих подобные услуги. Российский же рынок коллективных инвестиций в недвижимость реализован преимущественно через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости — ЗПИФН.
Первой краудинвестинговой платформой для коллективного инвестирования в коммерческую недвижимость в России стала компания AKTIVO, основанная Оскаром Хартманном в 2015 году.
В первую очередь, краудинвестинг делает процесс инвестирования в недвижимость доступной для простого населения за счет низкого порога входа. Если раньше инвестиции подобного рода подразумевали полноценное приобретение объекта жилой или коммерческой недвижимости, то сейчас, с приходом и популяризацией метода коллективных инвестиций, заработок на недвижимости стал доступен всем желающим.
Например, в США можно инвестировать в фонды недвижимости, в среднем, от $100. В России — от нескольких тысяч рублей в случае биржевых фондов или от 300 тыс. рублей в случае с небиржевыми фондами для неквалифицированных инвесторов. При этом доходность ЗПИФН ощутимо выше, чем от прямого владения объектом — порядка 10-15% годовых (до вычета НДФЛ).
Для каждого отдельного фонда существуют правила доверительного управления (ПДУ), регламентирующие работу фонда. Этот документ содержит в себе всю основную информацию: состав имущества фонда, инвестиционную стратегию, источник происхождения дохода и т.п. При этом работу фонда и соответствие букве закона — 156 ФЗ — строго контролирует ЦБ РФ и специальный надзорный орган — Спецдепозитарий. Имущество фондов принадлежит владельцам паев на праве общей долевой собственности, а права собственности инвесторов закрепляются в Росреестре. Таким образом, инвестор может быть уверен в надежности и безопасности своих вложений.
Важно отметить, что коллективные инвестиции в недвижимость через ЗПИФ предполагают абсолютную пассивность инструмента: инвестор получает ежемесячные (или ежеквартальные) выплаты дохода и регулярную отчетность по деятельности фонда, в то время как всю операционную, эксплуатационную, юридическую и налоговую ответственность несет УК, полностью освобождая время инвестора.
Однако ЗПИФН имеет и свои слабые места. Прежде всего, долгосрочность. Срок жизни фонда составляет от 3 до 15 лет — инвестор должен быть готов к тому, что вкладываемый капитал будет заморожен на достаточно длительный срок. Моментально вытащить вложения тоже не получится. В отличие от инвестиций в другие ценные бумаги — акции или облигации — инвестиции в ЗПИФН отличаются меньшей ликвидностью: средний срок продажи пая небиржевого фонда недвижимости составляет порядка 40-45 дней.
Не стоит инвестору забывать и о собственной осторожности: прежде чем вкладываться в тот или иной фонд, необходимо как следует изучить управляющую компанию на предмет ее благонадежности, качество объекта недвижимости, а также источники происхождения дохода фонда.
Мнение Главы Центробанка по праву считается весомой поддержкой при выборе инвестиционной стратегии. Несмотря на то, что краудинвестинг в недвижимости — относительно новая концепция для российского рынка, Председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина настоятельно рекомендует новичкам именно паевые фонды в качестве точки входа на инвестиционный рынок.
Согласно данным ЦБ РФ фонды недвижимости — единственная категория ПИФ, доходность по которой была положительной в I и II кварталах 2022 года, что обуславливает рост популярности инструмента: во II квартале 2022-го число пайщиков ЗПИФ увеличилось на 8,2% к/к, до 126,8 тыс. человек.