На лестничной площадке у лифта ко мне как-то подошла соседка и спросила: "У вас тоже тараканы"? Оказалось, что у всех соседей по стояку появились опасные сожители. Расползлись по вентиляционной шахте от соседей с 11-го. Мигрантов. Этой истории несколько лет. И тараканы - это не самое ужасное, что могут принести с собой и подарить всему дому нелегальные жильцы. Боролись с ними недолго, несколько месяцев. Тараканов выводили дольше. Меня зовут Аня, я обозреватель справочника недвижимости Рефорум, рассказываю в этом блоге о новостройках и о секретных функциях ЖКХ.
Что такое незаконная сдача жилья в аренду?
Нелегальные соседи это не всегда выходцы из средней Азии, находящиеся незаконно на территории России. Это вообще все, кому в обход закона собственники сдали свое жилье. То есть без договора и уплаты налога на прибыль - стандартные 13%. Для собственников эта ситуация сулит только один явный плюс - экономия относительно небольшой части денег. Но, если разобраться, минусов куда больше. Во-первых, извините, но пустить квартиранта без договора - это все равно что вора пустить пожить на честном слове. В Москве такой съемщик умудрился прожить в арендованной квартире полгода. При этом он исправно переводил деньги хозяевам квартиры. Для этого он постепенно продал всю технику. Стиралка, духовка, холодильник и микроволновка ушли в мир скупщиков и подержанной бытовой техники. Ущерб составил около полумиллиона рублей. От такой ситуации, конечно, никто не застрахован. Хотя, нет, подождите, застрахован тот, кто составил договор с арендатором и провел опись имущества перед сдачей. Дополнительную защиту придает еще и страхование жилья. Это защитит и в случае непредвиденного прорыва трубы и затопления соседей. Чем опасна такая ситуация и во сколько все может обернуться, я уже рассказывала в этой статье.
Договор — до года!
Это важный нюанс, который нужно учесть☝️. Заключать договор лучше на срок до года. В этом случае его не придется регистрировать в Росреестре. Юридическую силу договор при этом не потеряет.
Минусы нелегальной сдачи
Итак, ваши соседи нелегально сдали квартиру. Что делать дальше? Давайте начнем с того, как это определить. можно спросить самих жильцов. Обычно они не в курсе, что нужно шифроваться😐. Если снимают по договору, то все супер. А если на честном слове, то это можно тоже выяснить расспросами. А можно не играть в сыщика, а делегировать этот вопрос управляющей компании. Они крайне заинтересованы в вычислении квартир, где проживает больше людей, чем прописано, потому что это дополнительная нагрузка на общедомовое имущество, например, приходится вывозить больше мусора.
Еще один минус для ваших соседей, которые сдают квартиру незаконно (ну или для вас, если вы тоже этим промышляете), это штраф, который вам придется заплатить, если вас поймают.
Какой штраф придется заплатить, если вас поймают?
Первым делом вас как собственника вызовут в ИФНС для дачи показаний. Налоговую будет интересовать факт получения арендной платы и ее сумма. После этого вам насчитают и налог, и пени, и, конечно, штраф. Если факт незаконной сдачи доказан, например, хозяин признал вину, то первым делом придется заплатит НДФЛ — это 13% от суммы прибыли. Максимальный срок давности — три года. Если сдавали квартиру десятилетиями, - не важно, заплатить придется за три года.
Кстати, если вы самозанятый и легально сдаете квартиру, то вам нужно платить 4%, но если вы скрыли свой доход и вас поймали, то придется также платить 13%.
Штраф за просрочку сдачи декларации 3НДФЛ составляет 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. И минимальный штраф — тысяча рублей. Максимальный — 30% от неуплаченной суммы.
Штраф за неуплату налога — это еще 20% от суммы, если не платили неумышленно. И 40% - если умышленно скрывали доход. Умысел доказывают работники инспекции. Если уж попались, придется придумать байку, по которой вы не знали, что налоги не платятся. Главное, не говорите, что вы читали эту статью.
Дальше вам насчитываются пени. Это 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый календарный день просрочки уплаты налога. Считается также — за 3 года.
Есть и еще один важный момент. Если ежемесячно сумма сдачи жилья в аренду превышает 75 тысяч рублей, и вы уже три и более лет ни копейки не сдали с этой суммы в казну, вам может грозить 198 статья УК РФ — это уклонение физлица от уплаты налогов. В этом случае можно и оказаться в камере на год, получить штраф до 300 тысяч рублей или принудительные работы.
Конечно, до такого скорее всего и не дойдет, но если посчитать, то так ли выгодно сдавать квартиру незаконно?🧐
Если новые соседи все-таки мигранты
В тот раз тараканы новых жильцов до нас доползти не успели. Но шороху навели прилично. Ко всему в подъезде появился неприятный запах. К нам заехал аул. В одной квартире жили человек 20. Я достаточно хорошо представляю быт в таких квартирах. Коренным жителям это покажется адом. Во-первых, вместе с жильцами въезжают ковры. Много ковров. Не один на стену, а так чтобы весь пол застелить. Обычно на них и спят. Тюки с вещами. Их тоже неприлично много. И хорошо, если так только тараканы, а не клопы и сибирская язва. Серьезно! Страховки у этих людей нет, по ОМС не полечишься. Да и вообще к врачу опасно идти. Так ведь спрашивают документы. А если их нет? В общем мне было страшно ездить с этими людьми в лифте😳.
И... Я организовала проверку Федеральной Миграционной Службы. Сокращенно ФМС. Сделать это весьма просто. Нужно зайти на сайт ведомства, найти вкладку "обращения граждан" и во всех красках, но по существу описать ситуацию.
Через месяц мне пришло уведомление, что квартира проверена. И там живут... граждане Украины. И почему-то в ответе еще был указан номер моей квартиры, как бы "проверили" именно ее. На удивление недельки через две "украинцы" съехали.
Такие обращения на сайт ФМС я несколько раз помогала писать людям, обращавшихся к нам в редакцию со словами в стиле: "Спасите-помогите, жизни нет от этих гастарбайтеров"🆘.
Например, в центре пожилая женщина годами терпела потопы от соседей сверху. "Когда у меня по стенам потекло, я поднялась к ним, а они там стирают. Все в воде. На полу доски положены, они по ним ходят, как по переправам. Вода стоит! Это же перекрытия все в воде гниют", - сокрушалась пенсионерка, чья внучка додумалась обратится на тв.
Это классическая история о проблемах ЖКХ, когда люди просто не знают, куда обращаться.
Порядок действий
Если в вашем доме появились съемщики, которые мешают вам жить, вот как нужно поэтапно действовать:
1. Обратиться в управляющую компанию или ТСЖ. Они свяжутся с собственником, проверят квартиру, выяснят, кто и на каких основаниях в ней проживает;
2. Круглосуточная горячая линия по вопросам ЖКХ по телефону 004 примет вашу жалобу и при необходимости отправит ее в профильное ведомство;
3. Если соседи мигранты - не лишним будет и проверка со стороны ФМС. Даже если они находятся в стране легально, это их сильно напугает и, вполне вероятно, они съедут;
4. Если съемщики неблагополучные (с насекомыми и холерой), привлекайте санэпидемстанцию. Но 004 эффективнее;
5. Если у вас есть телефон соседа, который сдает ту самую квартиру, первым делом свяжитесь с ним. Возможно, получится договориться🤝.
Платить - выгодно!
Я почти закончила ремонт в своей квартире и мне еще только предстоит пожить в ней или сдать. Если буду сдавать, то как самозанятая. 4% не критичная сумма (да-да, для самозанятых не 13%). И мое спокойствие для меня куда важнее, чем тысяча рублей. Именно столько будет составлять налог для сдачи квартиры за 25 тысяч в месяц. Кстати, у Яндекса сейчас открылся новый сервис — аренда, где все заботы берет на себя агрегатор. С одной стороны — захватывает все больше сфер нашей жизни, с другой — это должно быть надежно. Но пока не уверена.
Ну и напоследок. Я бы спокойно сдала квартиру иностранным гражданам, если бы у них были необходимые документы, грамотный разговорный русский язык и понимание, что условия проживания в квартире они будут соблюдать🙌.
А вы?
Расскажите, какие у вас истории, связанные со сдачей и съемом жилья! Всегда ли все происходило законно?