За последние годы "инвестиции в недвижимость" перешли из сферы для избранных в категорию массовых решений для всех у кого есть желание взять льготную ипотеку или материнский капитал. Но на большом рынке обычно зарабатывают не те, кто инвестирует, а те, кто продает идеи "инвесторам".
В 2020-21 гг. наиболее привлекательным для современного инвестора был рынок новостроек. Во-первых еще сильно убеждение, что на котловане можно купить квартиру существенно дешевле (далеко не всегда это так), во-вторых, на фоне льготной ипотеки цены в этом секторе росли быстрее. В третьих, именно на первичном рынке огромный выбор компактного жилья, студий, квартир с минимальными площадями, а значит самых доступных по бюджету. Не удивительно, что студии стали не столько компромиссным вариантом жилья для молодых, сколько инвестиционным продуктом.
Специфика рынка жилья такова, что идеи первичного рынка формируется крупными участниками, но они неизбежно проверяются и фильтруются вторичным рынком с десятком тысяч независимых физических лиц.
Считаете, что студии самый ликвидный продукт, с высокими темпами роста цен? Давайте смотреть на вторичный рынок. Ведь обычно инвестор покупает квартиру на первичном рынке, а продает на вторичном.
Мы взяли современные жилые дома (от 2010 года постройки) и сравнили динамику цен. Самые компактные студии дорожают медленнее более просторных квартир.
Теперь еще одна особенность первичного рынка - квартиры на верхних этажах продают намного дороже. Считается, что спрос на верхние этажи выше и покупатель готов за это платить. На основании аналитической платформы bnMAP.pro мы рассчитали цены в массовом сегменте (эконом и комфорт) на разных этажах:
Но если спрос на верхние этажи настолько выше, то аналогичные пропорции должны быть и на вторичном рынке. Для того чтобы проверить это, мы взяли современные квартиры, выставленные на продажу в БД УПН:
Разброс в ценах на верхних и нижних этажах на вторичном рынке гораздо меньше - около 10%, а для нижних и средних и вовсе отсутствует. Поэтому если инвестор покупает в строящемся доме студию на верхнем этаже, то значительную долю потенциальной прибыли он отдает девелоперу. Он не сможет продать такую квартиру заметно дороже на вторичном рынке по сравнению с аналогами на средних этажах.
Мы не кого не отговариваем от покупки компактной студии для жизни на 25 этаже. Личный выбор и собственные приоритеты гораздо важнее любых статистических расчетов. Но играя в инвестора, следует изучать не только логику рынка новостроек, но и пропорции вторичного рынка. Они часто точнее описывают реальные рыночные изменения.
На эту тему мы побеседовали на канале Сергей Смирнов про инвестиции и недвижимость
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / группу в VK, чтобы не пропустить, что-то важное.
12.09.2022
Михаил Хорьков,
руководитель аналитической службы
Уральской палаты недвижимости
