Подробно. Второй этап
Когда предварительная проверка на первом этапе не дала противопоказаний. Внимательно идём дальше.
Особенности правоустанавливающих документов
ДКП, ЖСК, ДДУ, УПпДДУ
Соответственно:
- договор купли-продажи
- жилищно-строительный кооператив
- договор участия в долевом строительстве
- уступка прав по долевому строительству.
Рекомендуется проверить:
- действительность проведения расчётов (расписка или платежное поручение)
- соответствие цены рыночным условиям (оценочный альбом или справка об оценке на момент сделки)
- источник средств оплаты (кредитный договор, договор частного займа или свои средства)
Мена
Средством расчёта является иное имущество, чаще всего другая квартира.
Нужно подтвердить:
- правомерность владения, распоряжения имуществом, послужившим средством расчёта по сделке (то есть по факту проверить вторую квартиру, участвовавшую в мене)
- соразмерности обмена (посмотреть оценку обоих объектов)
Рента
Договор с пожизненным правом пользования получателя ренты и/или определёнными выплатами в его пользу.
Нужно убедиться:
- рента прекращена - уход из жизни рентополучателя или расторжение договора, добровольно или по суду.
- отсутствие иных претендентов на имущество - детей, супругов иных иждивенцев
Приватизация
Безвозмездное получение от государства.
Важно проверить:
- список проживавших на момент приватизации
- факты отказа от участия в приватизации
- регистрацию по месту жительства на текущий момент
Дарение
Безвозмездное получение от других лиц, чаще родственников.
Необходимо учесть
- степень родства сторон
- наличие встречного исполнения (если даритель получает право проживания, то это уже рента, а дарение может быть признано притворной сделкой)
Наследство
Необходимо проверить:
- степень родства
- наличие иных родственников, иждивенцев
- соблюдение процедуры наследственного дела
История проживания
Истории проживания важна, если права на квартиру переходили по приватизации, наследству или ренте. В иных случаях, как правило, достаточно данных о прописанных на текущий момент.
Выписка из домовой книги, выписка из лицевого счета, единый жилищный документ, счета по коммунальным услугам - из этих документов можно понять сколько человек сейчас зарегистрировано в квартире (временно или постоянно). Узнать кто был прописан ранее, куда и когда выбыл можно по архивной выписке из домовой книги. Её может получить собственник или уполномоченный сотрудник.
Коммунальные платежи
По закону все долги остаются за тем собственником, в период владения которого они возникли. То есть долги по умолчанию не переходят на покупателя. Но всем спокойнее, чтобы долгов не было или они были погашены в ходе сделки. Тут достаточно посмотреть квитанции об оплате, которые предоставит продавец, и при необходимости провести соответствующие расчёты.
Претензии по квартире
Такая информация позволит разобраться в перспективах спокойного владения недвижимостью. Споры между собственниками по предыдущим сделкам, определение порядка пользования квартирой и т.п. можно найти в судебных делах. Нужно обращать внимание на участие в одном деле смежных собственников и/или жильцов. ФИО всех предыдущих собственников пока ещё можно узнать по выписке ЕГРН о переходе прав.
Происшествия
Вопрос о том, происходило ли в квартире что-то неладное, может беспокоить не всех. Но чтобы найти ответ, нужно хотя бы пообщаться с соседями. Дополнительно пролистать сводки местных новостей. И чем более “местечковым” будет новостной ресурс, тем лучше для такого поиска.
Благонадежность продавца
Судимости
Преступникам не запрещается распоряжаться своим имуществом. Нужно учесть особенности такого продавца, чтобы сделка стала законной. По такой недвижимости важно оценить вероятность “признания имуществом, нажитым преступным путём”.
Но информации по судимостям нет в открытом доступе. Есть только данные о розыске, что не одно и то же. Поэтому вопрос об уголовном прошлом, вероятности влияния на сделку, можно решать при помощи сайтов судов, федеральных и мировых, через раздел уголовного судопроизводства.
Важно учитывать, что данные в открытом доступе предоставляются по комбинации ФИО, которая может быть не уникальна. Например, “Иванов Иван Иванович” явно не единственный в городе.
Суды
Гражданские, административные, арбитражные. Они покажут “проблемность” или порядочность продавца. При анализе информации с сайтов судов, нужно учитывать территориальную подсудность, тип судопроизводства, участие иных лиц. Если есть на сайте решение, то нужно проанализировать насколько описанные в нём события могут иметь отношение к вашему продавцу.
Банкротство
Банкрот может продавать своё имущество, чтобы погасить долги. Это законно. Такая сделка происходит с участием конкурсного управляющего (ограничение сделкоспособности). Цена продажи устанавливается правилами торгов и соответствующей оценкой.
Информация по банкротствам есть на сайте арбитражного суда и Федресурсе.
Дело о банкротстве может быть уже прекращено, а на продажу человек выставил своё единственное жильё. Это возможно. Если же человек скрывал своё имущество в период банкротства, а после окончания процедуры избавляется от него, то это совсем другая ситуация. Нужно проверить состав конкурсной массы в соответствующем деле.
Если предыдущий собственник был признан банкротом уже после продажи, то важно убедиться, что та сделка была законной: цена соответствовала рынку, на момент продажи не было предупреждения о его банкротстве.
Долги
Много долгов - не противопоказание к сделке. Ведь продажа имущества это один из способов рассчитаться. Список активных взысканий есть на сайте ФССП.
Кредитная история? Она нужна для прогнозирования финансовых претензий в будущем.
В случае с плохой кредитной историей, как и с текущими долгами по ФССП, нужно покупать за реальную стоимость (без занижения) и документально подтверждать расчёты (расписка, платёжное поручение и т.д.). Поэтому кредитную историю можно не проверять, а исходить из предположения, что она может быть плохой.
Дееспособность
Реестр лишенных дееспособности ведётся именно Росреестром. Если продавец числится в этом списке, то сделку без согласия органов опеки не зарегистрирует.
Группы риска
Нарко- и/или психо- диспансерный учёт, ведомость, отклонения психики, не исключающие вменяемости. Единого реестра таких лиц не существует.
Получать справки? Нужно, как минимум, пообщаться с продавцом лично, чтобы составить своё мнение на счёт его адекватности.
Если человек ведёт бизнес или имеет приличную работы, находится в браке, есть дети, водит машину, чётко изъясняется, то и так всё понятно. Если есть “смутные” сомнения, то нужно сходить с продавцом в соответствующие диспансеры. Разумеется, пробиваться в кабинет ко врачу нет необходимости - медицинская тайна. Но при этом будет уверенность в подлинности полученных справок.
Семейное положение
Супруг - совладелец
По закону супруг является совладельцем имущества, “записанного” на второго супруга. Брачным договором может быть изменён законный режим. Наличие в паспорте штампа о браке теперь не обязательно. Именно поэтому Росреестр перестал регистрировать долевую собственность супругов. Начиная с 01 июня 2019, как и положено по закону, недвижимость регистрируется только в совместную собственность супругов. Это сокращает риск нарушения прав второго супруга.
Но более ранние права могут быть записаны только на одного из супругов, паспорт быть уже свежим, не содержать отметки о браке, а отношения с супругом - рискованными. В данном случае, увы, либо полагаться на честное письменное слово продавца, либо выяснять семейное положение через специалистов.
Когда нужно согласие супруга (предыдущего супруга)
- Объект приобретён в действующем браке на основании возмездной сделки (ДКП, ДДУ, УПпДДП, ЖСК и т.д.) и нет брачного договора или в брачном договоре Объект не фигурирует
- Объект приобретён в действующем браке на основании безвозмездной сделки (дарение, наследство, приватизация), но есть брачный договор с супругом и в нём прописано, что Объект переходит в совместную собственность.
- Объект приобретён до брака и ранее в браке не состоял, но есть брачный договор и в нём прописано, что Объект переходит в совместную собственность
- Объект приобретён в предыдущем (расторгнутом) браке на основании возмездной сделки, с момента расторжения брака прошло менее 3х лет, и нет брачного договора с бывшим супругом или в брачном договоре Объект не фигурирует.
- Объект приобретён в предыдущем (расторгнутом) на основании безвозмездной сделки, с момента расторжения брака прошло менее 3х лет, но есть брачный договор с бывшим супругом и в нём прописано, что Объект переходит в их совместную собственность.
- Объект приобретён в предыдущем браке, с момента расторжения которого прошло более 3х лет, но выявлены споры между супругами о разделе имущества.
ВАЖНО! Во всех случаях, когда нужно согласие супруга, целесообразно исключать риски, которые могут быть связаны с жизнедеятельностью супруга, являющегося законным совладельцем объекта. Эти риски нужно также исключать, когда с момента заключения брачного договора, снимающего требование о получении согласия супруга, прошло менее трёх лет. Это важно, так как требования о выделе доли супруга, об оспаривании раздела имущества супругов могут быть предъявлены, как минимум, в пределах трёхлетнего срока исковой давности.
Это статья является частью общей инструкции