Многие продавцы квартир, которые ощутили слабый спрос на недвижимости в последние несколько месяцев, вслед за очередным решением ЦБ снизить ключевую ставку, возлагают надежды на рост активности покупателей и значит скорую продажу, да ещё и по ценам уровня марта, апреля этого года.
Ожидание собственников подогреваются публикациями в СМИ о росте продаж застройщиков, статистикой об увеличении выдачи ипотечных кредитов и началом осени, от которой ждут традиционного ажиотажа.
Так ли все радужно и все ли так просто?
Предлагаю разобраться.
Последние полгода события на рынке недвижимости развивались следующим образом:
- В относительно небольшом промежутке с начала года мы наблюдали резкий скачок цен предложений.
- Резкое увеличение ключевой ставки до 20%, повлекло за собой рост банковских ставок по ипотеке. В марте банки дали покупателям возможность в короткие сроки до апреля 2022 года воспользоваться ранее одобренной заявкой со сниженной ставкой и купить квартиру. Иначе ставка вырастит. Те покупатели, которые испугались увеличения ставки кредита, вынуждены были соглашаться с тем, что предлагает рынок и идти на сделку, даже если квартира не совсем их устраивала. Те же кто не успел по каким то причинам выйти на сделку до апреля и те кто решил дождаться момента когда ситуация стабилизируется, просто ушли с рынка.
- Продавцы, не успевшие продать квартиру и получить максимум цены на ажиотаже февраль — март, а так же испугавшиеся возможной нестабильности, сняли свою недвижимость с продажи. До лучших времен.
В итоге количество сделок во втором квартале, по сравнению с первым кварталом текущего года резко уменьшилось. Это коснулось как вторичного, так и первичного рынков.
Продержав высокую ключевую ставку на уровне 20% Центробанк начал постепенное ее снижение, объясняя это стабилизацией ситуации и т.п. рапортами. На данный момент она на уровне 8%.
Как же быстро нам в голову поместили тезис: «Снижение ключевой ставки активизирует покупательский спрос!»
У многих выстроилась логическая цепочка:
ЦБ снижает ключевую ставку ->
Следом за ним коммерческие банки снижают ставки по своим кредитам ->
Потребы и ипотека становятся более доступными для населения ->
А людям больше нечего делать как быстро бежать, брать кредит и тратить деньги. И в первую очередь, конечно же на покупку квартиры.
Это был сарказм.
Тем не менее количество предложений стало увеличиваться и достигло уровня немного ниже начала года.
Глядя на рост количества предложений можно было бы сказать, что на рынке все хорошо и поддаться оптимизму, который льется из новостных лент.
При детальном анализе предложений выясняется, что на рынок кроме новых объектов недвижимости, вернулись те кто ранее с него ушел. Т.е. можно сказать, что проблема, которую хотели решить собственники продавая квартиру никуда не исчезла, просто ее решение было отложено.
Стоит отметить, что:
Вернувшиеся, скорректировали свою цену относительно момента ухода с рынка,
а вот "новички" поддавшиеся весеннему оптимизму изначально заявились с завышенной ценой, но рынок не обманешь и со временем они так же вынуждены были прибегнуть к корректировке своих аппетитов
В целом подтверждается тезис, что рынок вторичной недвижимости это в первую очередь область решения насущных, бытовых вопросов, а не спекулятивный инструмент.
А что же банки? Какие сейчас у них ставки по ипотеке?
В настоящее время средняя ставка кредита на покупку готовой квартиры 9,99%. Это считается относительно комфортной ставкой.
Количество выдаваемых кредитов увеличилось, но до уровня февраля прошлого года. Кроме того банки стали более внимательно подходить к андеррайтингу заемщика, детально анализируют его платежеспособность и кредитную историю.
И следом за ростом выдаваемых кредитов, конечно же выросло количество сделок. Вот только тренд по фактическим ценам закрытых сделок наметился на снижение
И в завершении, что бы понять есть ли основания для роста цен необходимо вспомнить, что платеж по кредиту это ежемесячный расход из семейного бюджета.
У подавляющего большинства семейный бюджет формируется из зарплаты. Кроме оплаты кредита, семья тратит деньги на еду.
С начала года, лично на себе ощутил, что денег на продукты, которые постоянно покупаю, стал тратить существенно больше.
Из любопытства решил сравнить цены за относительно большой промежуток времени, 6 лет: с августа 2016 по август 2022 года
Может и слишком грубо подошел к этому, тем не менее вот что получил:
Так же из официального источника Росстата взял статистику по заработным платам за этот же промежуток времени. Результат следующий:
Вывод, на мой взгляд очень простой: рост зарплаты не поспевает за ростом цен на продукты.
В связи с этим покупатели, которые выйдут на рынок в поисках жилья, будут готовы тратить на покупку квартиры меньше своих кровных и кредитных средств, а это повлечет за собой снижение цен предложений.
А на сколько изменится цена — покажет время.
Буду следить за ситуацией на рынке и делиться всем происходящим с Вами.
Влюблённый в статистику
Ваш Семейный риэлтор
Заворотнев Роман
Со мной продадите квартиру ЛЕГЧЕ, БЫСТРЕЕ, а самое главное ВЫГОДНЕЕ, а при покупке сэкономите деньги!
