Часто застройщик не ставит особых требований к проекту. Но именно требования — основной язык, на котором он говорит с проектировщиком. Что нужно учесть в договоре с конструкторским бюро, чтобы сдать проект в срок без переделок, рассказал руководитель архитектурно-проектного бюро DeVision Михаил Костыренко.
Большинство жилых зданий строят с монолитным каркасом — по сути, это бетон и арматура. Но именно эти два показателя, составляющие основное требование заказчика, конструкторскому бюро не предъявляются.
Типичная ситуация. Проектировщики получают техзадание без особых требований, поэтому работают так, как им комфортно — быстрее сделать типовой проект, сдать и получить деньги. Если застройщик недоволен проектом, еще и независимый аудит показал сумму переплаты за стройматериалы, он начинает предъявлять претензии конструкторскому бюро. Проектировщик же показывает техзадание, где нет обозначенных требований, и документально остается прав.
Пять требований в карточке технических решений или в техническом задании, которые помогут застройщику получить ликвидный проект
1. Коэффициент использования земельного участка. Необходимо указать, сколько вам нужно снять продаваемой площади с конкретного земельного участка. Это требование выводится из коммерческого плана, бизнес-плана, в итоге проектировщик может сделать больше площади, но меньше — ни в коем случае.
Однажды оценивали проект и нашли на земельном участке стороннего проектировщика личный паркинг. Мы его исключили, переделали проект, прошли переэкспертизу и тем самым сэкономили застройщику 400 миллионов рублей.
Михаил Костыренко
руководитель архбюро DeVision
2. Коэффициент полезной площади. Иными словами, должно учитываться количество лишней площади, типа коридоров, лифтовых узлов, холодных балконов, которые коммерчески никак не реализовать. Это требование редко встречается в техзадании, но оно необходимо.
Есть устоявшийся показатель — не менее 75 % от построенного должно продаться. Но при этом все хотят красивые МОПы без узких длинных коридоров. Существует множество небольших хитростей в проектировании для повышения показателя полезной площади, например, замена балконов теплыми лоджиями. И если вы хотите получить такие решения, лучше сразу указать это в требованиях к проекту.
3. Расход бетона на квадратный метр продаваемой площади. Чтобы сделать проект более ликвидным, можно сделать небольшой расход арматуры на куб бетона, но тогда нужно много бетона. В техзадании конструкторскому бюро необходимо поставить максимальную цифру расхода, выходить за которую нельзя.
4. Расход арматуры на один куб бетона. Показатели бетона и арматуры между собой коррелируются. Если расход должен быть 85–100 кг арматурной стали на куб бетона, то это обязательно должно быть отражено в техзадании.
Как правило, требования по расходу работают для типовых проектов, к уникальным объектам их прописать невозможно, ведь на эскизном проектировании никто еще не понимает, к каким расходами и какой материалоемкости в итоге придет. Чтобы получить эти цифры, нужна проработка хотя бы до уровня стадии проектной документации, но никак не эскиз.
5. Коэффициент нагруженности сетями одного метра продаваемой площади. Это самое емкое требование, которое может содержать в общей сложности порядка 8–10 пунктов: насколько дорогие материалы должны быть использованы, насколько большие диаметры труб и вентиляционных стояков, габариты и так далее. Например, не факт, что большое сечение будет лучше работать, наоборот, зачастую оно дороже и работает хуже. Тогда есть риск после сдачи дома получать претензии от управляющей компании и заниматься устранением недостатков.
Зачастую, у застройщика никогда не было проектов, которые на каком-либо уровне отвечают экономической целесообразности применения материалов. Но как только у него появляется хотя бы один-два таких проекта, он не может строить по-другому.
Михаил Костыренко
руководитель архбюро DeVision
Что еще нужно включить в договор
Обычно застройщик делает акцент на архитектуру или на конструктив — это и нужно максимально отразить в карточке технических решений. Если конструктив — подробно расписать вид и расход материалов, их массу; если архитектура — концепт, стили, референсы.
Еще одна важная деталь — указание в договоре с конструкторским бюро сроков с учетом сезонности и начала строительства. Часто в условиях прописывают срок на создание проектной документации, но фактически необходимо спроектировать быстрее, чем требует договор. В проекте есть сопутствующие сроки — заказ материалов, котлован, фундамент и тому подобное. Еще на стадии подписания договора нужно их учесть, чтобы не откладывать начало застройки до лета и не строить в ускоренном режиме.
Совет застройщику
За последние десять лет уровень требований покупателя к жилому комплексу значительно повысился. Клиент все чаще видит хорошие, уникальные проекты и начинает выбирать. Конкуренция заключается теперь не только в квадратных метрах, но и в образе жизни, в благоустройстве.
Поэтому если конструкторское бюро предлагает нетиповые идеи, прежде чем принять решение отказаться или нет, возьмите паузу на раздумье. У каждого комплекса должна быть своя фишка на рынке, будь то более дорогое остекление, фасадный кирпич ручной формовки или общественный парк для жителей всего района.
Редактор: Екатерина Нечаева
Фото: DeVision
