В этом году начало сентября ознаменуется сразу несколькими нововведениями для собственников недвижимости. Рассмотрим основные из них.
1. Поправки в Гражданский кодекс РФ (Федеральный закон от 21 декабря 2021 г. № 430-ФЗ)
С 1 сентября Гражданский кодекс РФ дополняется рядом новых положений, посвященных недвижимому имуществу:
- вводятся официальные определения земельного участка (часть поверхности земли с определенными в установленном законом порядке границами), здания и сооружения (результат строительства или раздела другой недвижимости), а также помещения (обособленная часть здания и сооружения, пригодная для проживания или использования в других целях);
- признается, что собственник здания или сооружения, расположенного на чужом участке, имеет право пользоваться этой землей в том объеме, который необходим ему для доступа к своей недвижимости. После случайной гибели здания и сооружения за таким собственником сохраняется указанное право пользования участком в течение 5-ти лет — если за это время он не приступит к восстановлению своей недвижимости, право на землю у него прекращается;
- в законе закреплено право на долю в общем имуществе многоквартирного дома за собственниками всех помещений (т. е. как жилых, так и нежилых) и машино-мест, расположенных в нем. Соответственно, расходы на содержание общего имущества и его капремонт должны нести не только собственники квартир;
- как жилое, так и нежилое помещение в многоквартирном доме могут изъять у его собственника по решению суда, если будет установлено, что он содержит свою недвижимость бесхозяйственно, нарушает права соседей, использует свое помещение не по назначению (раньше это грозило только собственникам квартир).
2. Вступают в силу правила осмотра и составления техплана жилого дома для приватизации земли (Приказы Росреестра от 23.03.2022 г. № П/0100 и от 15.03.2022 № П/0082)
В рамках приватизации земельного участка, на котором у гражданина стоит жилой дом, предусмотрена такая процедура, как осмотр дома — чтобы подтвердить факт его нахождения на конкретном участке, а значит, и право его собственника на землю (подробнее об упрощенном порядке приватизации земли под жилым домом, построенным до 1998 года, можно почитать здесь).
Согласно правилам, которые вводятся с 1 сентября, осмотр дома осуществляется уполномоченными органами региональной или муниципальной власти в течение 30 дней со дня получения от гражданина заявления о предварительном согласовании участка.
Комиссия проводит либо визуальный осмотр дома (с выездом на местность), либо осмотр с использованием технических средств для дистанционного зондирования Земли (тогда в акте указывается наименование и модель соответствующего средства).
Акт осмотра составляется в течение 1 рабочего дня после фактического осмотра, он может быть как в электронном, так и в бумажном виде.
После осмотра дома и вынесения решения о предварительном согласовании предоставления участка можно получить технический план жилого дома (который необходим для оформления его в собственность, если у владельца нет соответствующей регистрации в ЕГРН): он подготавливается кадастровым инженером на основании декларации об объекте недвижимости.
Утвержденная форма техплана и порядок его составления также вводятся с 1 сентября.
3. Меняются правила установления публичного сервитута (Федеральный закон от 14.07.2022 № 284-ФЗ)
Государство может обязать собственника земельного участка предоставить его другим лицам для использования в определенных целях: размещение трубопроводов, автомобильных дорог, доступ к водным объектам и т. д. (публичный сервитут — ст. 23 ЗК РФ).
С 1 сентября добавляется еще одна цель для установления публичного сервитута — это реконструкция или капремонт участка инженерных сооружений, относящихся к линейным объектам (нефтепровод, газопровод, электросети и т. д.).
Закон теперь предусматривает, что границы публичного сервитута могут выходить и за пределы охранной зоны, если там размещаются технологические части трубопровода или другого линейного объекта.
А публичный сервитут, введенный для строительства или реконструкции линейного объекта, сохраняется и по завершении таких работ — в отношении владельца возведенного сооружения.
Никаких дополнительных решений при этом не требуется, а собственника земельного участка просто уведомят о новом обладателе права публичного сервитута.