Площадь квартиры является показателем не только комфортности жилья, но и величины коммунальных платежей, начисляемых ее собственнику. На данный момент, исходя из площади жилого помещения, рассчитываются:
- взносы на капитальный ремонт дома,
- плата за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,
- плата за отопление,
- плата за вывоз мусора (если в регионе выбран соответствующий вариант расчета).
Поэтому чем больше у собственника квартира, тем больше ему придется за нее платить. Но бывают случаи (и нередко), когда у собственника большая квартира только по документам, тогда как фактическая ее площадь меньше — и соответственно, каждый месяц он переплачивает за несуществующие квадратные метры.
Причиной тому являются разные варианты расчета общей площади жилого помещения, которые применялись в разные промежутки времени: учитывалась и сумма площадей только комнат, и площадь всех помещений — как отапливаемых, так и неотапливаемых.
Наконец, в 2005 году в Жилищном кодексе РФ прописали единый порядок: общая площадь квартиры для расчета ЖКУ определяется как сумма площадей всех ее частей, включая помещения вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).
Однако в тех домах, которые вводились в эксплуатацию до введения этого правила, площадь квартир до сих пор может числиться по старым нормативам — т. е. еще с учетом балконов, лоджий, веранд и террас. Поэтому собственники имеют право на перерасчет квартплаты с учетом фактической (меньшей) площади своего жилья.
Но вот вопрос — с какого времени его должны произвести? Должна ли коммунальная организация вернуть ему деньги, переплаченные за все время, пока применялась завышенная площадь квартиры?
Этот вопрос недавно дошел до Верховного суда РФ. Некий мужчина, владевший 1/2 квартиры, заметил в своей квитанции, что площадь жилого помещения указана там неверно.
Получив в ТСЖ выписку из своего лицевого счета, он выяснил, что ему начисляют платежи за квартиру с учетом площади балкона и лоджии. Собственник обратился в ТСЖ с выпиской из ЕГРН (где была указана меньшая площадь квартиры) и заявлением о перерасчете квартплаты за все время, начиная со дня приобретения жилья.
Однако ему сделали перерасчет только со следующего месяца после обращения, сославшись на п. 2 Положения о порядке перерасчета квартирной платы и платы за коммунальные услуги, утв. Госкомитетом ЖКХ РСФСР 30.12.1983 г. №С-2784 (далее — Положение 1983 года).
В этом документе предусматривалось, что перерасчет в связи с переобмером жилого помещения производится со следующего месяца с момента представления документов об изменении размера жилплощади.
Суд, куда обратился собственник с иском о признании незаконным отказа ТСЖ вернуть деньги, также сослался на Положение 1983 года, признав его действующим (Заельцовский р-й суд г. Новосибирска, дело № 2-2321/2021).
Тогда собственник обратился в Верховный суд РФ, требуя признать Положение 1983 года недействительным, т.к. оно противоречит действующему законодательству, не позволяя сделать перерасчет квартплаты без ограничения во времени.
Однако, сопоставив нормы Положения 1983 года, ЖК РФ и Правил оказания коммунальных услуг №354, Верховный суд РФ не нашел противоречий и подтвердил, что Положение 1983 года вполне действительно на сегодняшний день (ВС РФ, определение № АПЛ22-247).
Согласно п. 4 этого документа, перерасчет квартплаты, рассчитанной ошибочно по вине жилищной организации, производится не более чем за 3 последних месяца. А перерасчет в связи с переобмером жилого помещения производится со следующего месяца после представление документов из БТИ (п. 2).
Таким образом, учитывая обязательность Положения 1983 года, подтвержденную Верховным судом РФ, собственники квартир могут рассчитывать на снижение платы за ЖКУ в связи с завышенной общей площадью жилья только со следующего месяца после обращения в управляющую организацию.
Если же будет доказано, что неправильная площадь была применена в расчетах ошибочно по вине управляющей организации (собственник предоставлял документы, но их не приняли во внимание), можно получить деньги только за 3 последних месяца.
Обратите внимание, что если неверная площадь квартиры указана в ЕГРН, изменить это можно только путем оформления нового техпаспорта жилого помещения. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру или в отделение Ростехинвентаризации.
После того, как данные нового обмера будут отражены в базе кадастрового учета, они автоматически изменятся и в ЕГРН. Получив выписку из ЕГРН с новой площадью, нужно обратиться в свою управляющую организацию для перерасчета платежей за ЖКУ.