Разделить квартиру на доли совсем не сложно, настоящие проблемы начинаются после этого — когда придется согласовывать каждый вопрос, связанный с пользованием жильем, его содержанием и т. д. с каждым совладельцем.
Прекратить долевую собственность и перевести жилье во владение только одного собственника можно, если остальные согласятся передать ему свои доли (путем продажи или дарения). Но, как правило, прийти к такому согласию не удается, и в результате споры о разделе жилья выливаются в долгие судебные тяжбы.
Закон предусматривает единственный случай, когда собственника могут принудительно обязать продать его долю в квартире решением суда, — если его долю признают незначительной (ч. 4 ст. 252 ГК РФ). Условия при этом такие:
- доля не может быть реально выделена в виде изолированного жилого помещения в квартире,
- собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, где у него есть доля.
При этом наличие или отсутствие того самого «существенного интереса» в пользовании жилым помещением до недавнего времени трактовалось судами в т.ч. исходя из критерия обеспеченности собственника другим жильем.
Если у человека была даже незначительная доля в квартире, но при этом у него не было другого жилья в собственности, суды отказывались удовлетворять иски о принудительном выкупе такой доли, т. к. существенный интерес в пользовании квартирой в таких случаях предполагался.
Однако несколько последних определений Верховного суда РФ, вынесенных по спорам о принудительном выкупе доли, показывают, что эта практика изменилась.
Так, разбиралась жалоба владелицы 8/9 квартиры по поводу отказа суда обязать двух других сособственников (ее сестер, у которых было по 1/18) продать их доли как незначительные.
Отказ судов был связан как раз с тем, что у ответчиков не было другого жилья в собственности — а значит, не подтверждалось условие об отсутствии у них существенного интереса в пользовании спорной квартирой. Верховный суд РФ отменил предыдущие решения, указав следующее:
- участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно и не извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (ст. 1 ГК РФ),
- суд может по своей инициативе признать поведение стороны недобросовестным, если это явно усматривается в конкретной ситуации.
В частности, в этом деле истец предлагала ответчикам выкупить у них доли по рыночной цене, однако те отказались. И при этом одна из сестер разместила в интернете объявление о продаже своей доли, указав соразмерную ей площадь 6 кв. метров (ВС РФ, определение № 64-КГ22-3-К9).
В другой ситуации бывшая супруга требовала принудительного выкупа доли ее бывшего мужа в квартире (ему принадлежала 1/6). У него также не было другого жилья в собственности, хотя в спорной квартире он не жил.
При этом он отказывался добровольно продать свою долю бывшей супруге по рыночной цене, требуя заплатить ему в несколько раз больше.
Верховный суд РФ также расценил такое поведение как недобросовестное и посчитал здесь возможным применить правило о принудительном выкупе доли (ВС РФ, определение № 33-КГ21-9-КЗ).
В обоих случаях Верховный суд РФ отметил, что отсутствие у ответчика в собственности другого жилья (кроме спорного) само по себе не может являться основанием, чтобы отказывать в принудительном выкупе незначительной доли.
Таким образом, в свете новой практики гражданина могут обязать продать его долю в квартире (или доме), даже если это единственное жилье, которое есть у него в собственности, если будет доказано, что:
- эту долю нельзя выделить в виде отдельной комнаты,
- ответчик не имеет существенного интереса в пользовании спорным жильем.
В свете представленных выше ситуаций можно доказать это, зафиксировав свое предложение собственнику выкупить у него долю по рыночной цене и его встречный ответ (дополнительно подтвердив, что ответчик в спорной квартире или доме не проживает).