Как увидеть проблемы там, где обычный покупатель их в принципе не заметит?
А это есть работа специалиста по выявлению и оценке рисков, соответственно, - снижения их негативного влияния на результат по сделке. Правильная оценка риска подразумевает, что он должен быть переведен в денежный эквивалент, демонстрирующий размер вероятного убытка.
Привлечь специалиста еще до выкупа объекта - самое верное и выгодное решение.
Хотя не все готовы нести дополнительные накладные расходы:
- кто-то не имеет опыта потерь;
- кто-то рассчитывает на собственные силы.
Если действия первых я не одобряю, то вторых - понимаю, и принимая во внимание прогрессирующую тенденцию к проведению сделок удаленно, в электронной форме, из личного кабинета пользователя, поддерживаю их в настойчивом желании усовершенствовать свои навыки в этом направлении.
Можно перефразировать известное и заявить: “Юристом можешь ты не быть, но гражданином быть обязан!”
Что кроется за этим? - в первую очередь сознательность в осуществлении любых действий, которые не только не причинят вреда обществу, но и позволят самому человеку, как участнику гражданско-правовых отношений, избежать грубых ошибок, ведущих к личным финансовым потерям. В непростые времена живем, требующих ответственного подхода. Сегодня неустойчивое финансовое положение гражданина - завтра низкий ВВП страны.
Поэтому важным и злободневным является приобретение навыка анализа, оценки вероятных последствий, которые могут привести к судебным затяжным разбирательствам или лишениям.
Что требуется сделать специалисту в ходе выявления и оценки рисков:
- собрать и структурировать информацию, с учетом понимания специфики соответствующей процедуры;
- выявить все несоответствия, нарушения, ограничения по проведению сделки;
- провести анализ соответствия цены и условий сделки, приемлемой точки входа в торгах;
- сопоставить с возможностью использования выбранной стратегии, согласно ее целей и задач;
- определить риски, оценить их влияние на результат;
- оценить перспективы вероятного решения суда в отношении субъектов сделки, их добросовестного поведения, риски оспаривания;
- составить финансовый расчет сделки с учетом рисков, сроков, налогообложения;
- составить экспертное заключение в отношении целесообразности выкупа анализируемого имущества.
Приведу пример, когда незнание специфики банкротного законодательства может привести стандартного покупателя недвижимости на вторичном рынке к убыткам.
Компания решила купить актив у другой компании, но не проверила продавца на наличие признаков для инициирования в отношении него со стороны кредиторов процедуры банкротства (есть предпосылки, что оно войдет в процедуру). Более того, незадолго до этой сделки, права на объект принадлежали обществу, которое продала его текущему собственнику по цене в два раза ниже рыночной, и также обладает признаками банкротства.
Такая сделка уже несет в себе крайне высокий риск. Процедура банкротства любого из продавцов ведет к оспариванию сделок, в рамках которых отчуждались активы. Как минимум уже есть риск оказаться стороной судебного спора по признанию сделки недействительной, применению последствий недействительности, что само по себе делает актив токсичным сразу на этапе анализа.
Опытный специалист всегда смотрит на ситуацию стратегически, в парадигме наихудшего сценария, и заранее страхуется от негативных последствий, минимизируя риски и избегая убытков.
Поэтому всегда проверяйте объект перед покупкой, обращаясь за услугой к специалисту, или осваивайте навык анализа самостоятельно.
#недвижимость #убытки #анализсделки #рискиснедвижимостью #проверкаобъекта
