Недавно мне поступил следующий вопрос от клиентки (привожу его далее дословно): " Добрый день! Мне принадлежит 1/2 доля в однокомнатной квартире, воспитываю одна несовершеннолетнего ребенка, но, начиная с декабря, не могу попасть на свою единственную жилищную площадь, поскольку моя сестра "подарила" свою 1/2 долю квартиры семье из Крыма, они поменяли дверь и мы с ребенком не можем попасть в квартиру. Я подала в суд о вселении меня и ребенка и выдачи нам ключей. Судьей в удовлетворении нашего вопроса нам было отказано. Сейчас живём у родственников, но очень бы хотелось попасть к себе домой. Как быть дальше? Подавать апелляционную жалобу?"
Предвижу Ваш вопрос: "А как относится тема данной статьи к описанной выше ситуации?" А вот как. Дело в том, что достаточно часто граждане, решившие сэкономить и пренебречь помощью юриста, выбирают неправильный способ защиты своего нарушенного права, а также формулировку своих требований. Итог: отказ суда в удовлетворении заявленных требований, потеря времени, нервов, денег...
Вы (если еще и юридическое образование ко всему прочему имеете, так точно) снова спросите: " Так "каким боком" к вышеописанной ситуации относится признание права собственности?" Все тем же: путаницей в выборе способа защиты своего права и формулировании своих требований. Так уж сложилось, что такие способы защиты прав, как устранение препятствий в пользовании жилым помещением и признание права собственности на жилое помещением граждане, не имеющие юридического образования, часто путают между собой, а иногда, особо сильно запутавшись (особенно если речь идет о долевом праве собственности на жилое помещение), приходят к выводу о необходимости подать в суд иск о выселении лица - нарушителя (забывая о том, что он также является собственником доли в данном жилом помещении) или иск о вселении себя. Однако ни тот, ни другой путь не приведет к разрешению сложившейся ситуации.
О том, когда нужно прибегать к признанию права собственности на жилое помещение, мне захотелось написать:
Во-первых, из-за того, что не добившись разрешения своей проблемы и узнав, что апелляция в данном случае будет бесполезна, клиентка была настроена прибегнуть именно к данному способу защиты своего права.
Во-вторых из-за того, что на практике все чаще и чаще сталкиваюсь с непониманием клиентов сущности данного способа защиты нарушенного права.
А поэтому, пускай и вышеописанная ситуация лишь косвенно относится к заявленной теме, я решила, что все же именно сейчас пора "пролить свет" на данный вопрос.
Признание права собственности на жилое помещение - это....
Прежде, чем перейти к рассмотрению конкретных ошибок и их решение, давайте разберемся, что означает формулировка «признание права собственности на жилое помещение» и когда она используется.
Признание права собственности на жилое помещение – это комплекс мер, применяемых в том случае, когда владелец (пользователь) жилого помещения считает, что является законным собственником этого жилого помещения, однако его право собственности оспаривается иным участником правоотношений.
В качестве «иного участника правоотношений» может выступать как другое физ.лицо, так орган государственной власти.
Стоит отметить, что на практике наиболее частыми являются случаи, когда «иным участником правоотношения» выступает Росреестр, который отказывается зарегистрировать право собственности на жилое помещение по тем или иным основаниям.
Последствие такого отказа не очень приятны: владелец попросту не может распоряжаться жилым помещением.
Как это исправить?
Чтобы исправить сложившуюся ситуацию, ему приходится проходить процедуру признания права собственности. Сделать это возможно:
🛑в административном порядке: путем обращения в органы гос. или муниципальной власти. Однако, исходя из сложившейся практики, гос. органы при отказе Росреестра привыкли руководствоваться тем, что сам отказ регистрационного органа уже сам по себе является соблюденным административным порядком и в большинстве случаев ничем не помогают, ссылаясь на то, что решить данный вопрос поможет только суд. Однако можно пойти и другим путем: узаконить жилое помещение как самовольную постройку, обратившись в местную администрацию и получив разрешение на сохранение самовольной постройки и на его основании уже зарегистрировать право собственности. Однако признает ли администрация ваше жилое помещение самовольной постройкой – тоже вопрос, поскольку, как показывает практика, в большинстве случаев администрация отказывает в выдаче разрешения (причины: неполный пакет документов или что-то не устраивает в тех. плане), а дальше узаконение – только через суд.
🛑в судебном порядке. Судебное решение является основанием регистрации права собственности на жилое помещение. Обратиться в суд для признания права собственности на жилое помещение возможно:
🔘если пробовали решить данный вопрос в административном порядке (как описано выше), но ничего не получилось;
🔘сразу через суд:
✔️ в случае отсутствия правоустанавливающих документов на жилое помещение: договоров, административных актов, свидетельства о праве на наследство, решения суда.
✔️в случае банкротстве застройщика, если квартира построена по договору долевого участия или с использованием ЖСК и не была передана застройщиком покупателю
✔️в случае ликвидации собственником многоквартирного дома (организации), в результате чего здание не было поставлено на баланс местного муниципалитета.
✔️ в случае пропуска сроков принятия наследства, тогда иск содержит сразу два требования: о восстановлении сроков и признании права собственности. Кроме того, в суде можно доказать, что наследник фактически принял наследство, ссылаясь на п. 2 ст. 1153 ГК РФ.
✔️ в случае, если наследодатель законно владел квартирой, но не зарегистрировал право собственности на нее, по причине чего наследник не смог законно унаследовать жилье.
✔️ в случае самовольной постройки дома (данный случай уже был рассмотрен выше), реконструкции или перепланировки помещения без разрешения органа местной власти.
✔️в силу приобретательной давности: в случае, когда лицо в течение 15-летнего законно владеет квартирой, которая является бесхозной либо ее собственник не проявляет к ней интереса (не оплачивает коммунальные платежи, не производит ремонт и т. д.).
✔️ в случае развода супругов и разделе совместно нажитого имущества.
✔️ в случае признания ранее совершенной сделки по отчуждению жилого помещения недействительной.
Вернемся к началу
Теперь же, когда понятие, порядок, а также необходимость признания права собственности на жилое помещение рассмотрены, вернемся к запросу клиентки, упомянутому выше. Сразу отмечу, что в данном случае действия клиентки, направленные на возвращение незаконно отнятой доли квартиры, совершенно правомерны, поскольку принадлежащую ей долю она никому не дарила и юридически она принадлежит ей. Однако решение суда первой инстанции является законным и обжаловать его смысла нет, как и признавать право собственности на жилое помещение. Почему? Клиенткой был выбран неправильный способ защиты своего права (а это на практике нюанс очень важный). В данной ситуации следовало подать исковое заявление не о вселении, а об устранении препятствий в пользовании квартирой, и (помимо других доказательств), обязательно приложить к исковому заявлению выписку из Росреестра, а также все имеющиеся у клиентки на руках правоустанавливающие документы на долю в жилом помещении. Поскольку требование об устранении препятствий в пользовании квартирой в данном случае не будет идентичным прошлому требованию (о вселении в квартиру), ранее заявленному клиенткой, ей следует вновь обратиться с исковым заявлением ( но теперь уже об устранении препятствий в пользовании квартирой) в суд.
А я (в свою очередь) при возникновении подобных ситуаций или при наличии у Вас сомнений в правильности своих действий, все же настоятельно советую не брать инициативу в свои руки и не пренебрегать помощью юриста, дабы избежать ряда неприятных последствий в будущем и добиться разрешения ситуации в Вашу пользу.