Верховный Суд РФ Определением от 5 июля 2022 года № 308-ЭС22-2357 по делу № А32-37905/2020 подтвердил правомерность включения в договор аренды условия о запрете на переуступку права аренды публичного земельного участка по договору, заключенному на торгах.
По результатам аукциона, проведенного в 2020 году, на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, один из участников обратился в антимонопольный орган в связи с нарушениями, допущенными организаторами торгов.
Рассмотрев жалобу, антимонопольный орган признал наличие нарушений и выдал соответствующее предписание об их устранении. В частности, антимонопольный орган указал на наличие в проекте договора аренды условий о запрете на переуступку арендатором своих прав и обязанностей по договору. По мнению антимонопольного органа, это противоречило положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, согласно которому арендатор публичного земельного участка вправе передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия арендодателя, если договор заключен на срок более 5 лет.
Не согласившись с решением антимонопольного органа, Департамент обратился в суд с требованиями о признании указанного предписания недействительным. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявленных Департаментом требований.
Верховный Суд РФ не согласился с позицией нижестоящих судов. Определением Верховного Суда РФ от 5 июля 2022 года № 308-ЭС22-2357 по делу № А32-37905/2020 судебные акты в части вопроса, связанного с неправомерностью включения в проект договора аренды спорных условий, были отменены, требования Департамента удовлетворены.
Как указала Судебная коллегия, правоотношения, связанные с заключением договоров аренды публичных земельных участков путем торгов, регулируются п. 7 ст. 448 ГК РФ, в соответствии с которой победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Рассматривая соотношение п. 9 ст. 22 ЗК РФ и п. 7 ст. 448 ГК РФ Судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии коллизии между указанными положениями нормативных актов. Так, положения ст.22 ЗК РФ регулируют правоотношения из договоров аренды, заключенных без проведения торгов, в то время как положения статьи 448 ГК РФ применяются к договорам аренды, заключенным по результатам конкурсных процедур.
Таким образом, ВС РФ подтвердил невозможность переуступки права аренды публичного земельного участка по договору, заключенному на торгах и отсутствие специального характера норм Земельного законодательства для данных типов отношений.
Данная позиция ранее была изложена в письме ФАС России № ИА/90/16 от 11.01.2016 с указанием, что «норма п. 7 ст. 448 ГК РФ является императивной для договоров аренды публичных земельных участков, заключённых по результатам торгов».
Позиция ВС РФ еще раз закрепила правомерность включения в договор аренды условия о запрете на переуступку права аренды публичного земельного участка по договору, заключенному на торгах, что, несомненно, будет учитываться при составлении проектов договоров организаторами торгов.
