В предыдущей публикации рассказывалось о том, что принятый 14 июля 2022 года Закон № 266-ФЗ вносит кардинальные изменения в действующий порядок получения сведений из Единого государственного реестра недвижимости.
А эти сведения являются главным залогом чистоты заключаемой сделки с недвижимостью. Ни один суд не признает покупателя добросовестным, если на момент подписания договора в ЕГРН не было актуальной записи о том, что продавец является собственником продаваемого объекта.
Поэтому такой покупатель сильно рискует остаться у разбитого корыта в случае признания сделки недействительной. Однако новые правила получения выписки из ЕГРН сильно усложняют порядок получения выписки на объект недвижимости для его потенциального приобретателя.
Как уже упоминалось в предыдущей публикации, с 1 марта 2023 года Росреестр начнет выдавать третьим лицам «обезличенные» выписки из ЕГРН (т. е. без указания Ф.И.О. и даты рождения собственника объекта недвижимости).
Получить выписку с персональными данными сможет только сам собственник, органы власти и ряд категорий, предусмотренных законом.
В остальных случаях выписка с Ф.И.О. и датой рождения собственника будет выдаваться третьим лицам только при наличии отметки в ЕГРН о получении соответствующего разрешения от правообладателя.
Для потенциальных покупателей объекта недвижимости остается два варианта получения актуальных сведений из ЕГРН о собственнике, если он не дал своего разрешения Росреестру:
1 — Запросить выписку из ЕГРН у продавца недвижимости
Сам собственник может получить полную выписку на свой объект недвижимости, поэтому покупатель может поставить такое условие: сделка состоится лишь после того, как ему будет представлена свежая выписка из ЕГРН.
Но здесь есть вероятность злоупотреблений: продавец может подделать выписку и указать в ней те сведения, которые ему нужны. Поэтому в закон включили возможность официальной проверки выписки:
- покупатель или другое лицо может запросить на сайте Росреестра проверку полученной им от продавца выписки на предмет действительности указанных в ней сведений о собственнике,
- ему предоставят результат такой проверки, которому присваивается уникальный идентификационный номер. С помощью этого номер покупатель сможет впоследствии доказать, что он добросовестно проверил объект недвижимости перед сделкой.
2 — Запросить сведения из ЕГРН у нотариуса
Закон позволяет нотариусам получать актуальные сведения из ЕГРН о правообладателях недвижимости независимо от их разрешения, на основании:
- совместного заявления от собственника недвижимости и его контрагента, если эти сведения необходимы им для заключения сделки с объектом недвижимости,
- или заявления от лица, которому выписка из ЕГРН необходима для защиты своих прав и законных интересов.
В последнем случае заявителю придется документально подтвердить нотариусу причину, по которой ему нужно получить сведения из ЕГРН с персональными данными собственника недвижимости. Это могут быть:
- договор о выполнении работ в отношении объекта недвижимости или о передаче его во владения и (или) пользование, заключенный между заявителем и собственником недвижимости,
- предварительный договор об отчуждении объекта недвижимости заявителю в будущем,
- исковое заявление о защите заявителем своего права на участие в приватизации объекта недвижимости,
- исковое заявление о взыскании с собственника недвижимости ущерба, если для его возмещения необходимы сведения об объекте недвижимости,
- исковое заявление об истребовании объекта недвижимости у собственника,
- решение суда, исполнительный лист и другие документы, подтверждающие наличие у заявителя оснований для обращения взыскания на объект недвижимости.
Наличие в ЕГРН сведений о собственнике недвижимости (Ф.И.О. и дата рождения) подтверждается нотариусом путем выдачи соответствующего свидетельства. При этом закон ограничивает стоимость такой услуги:
- нотариус не может требовать от заявителя оплатить его услуги правового и технического характера, если нотариальное действие совершается удаленно,
- при личном обращении заявителя стоимость указанных услуг не может превышать 150 рублей,
- нотариальный тариф за выдачу свидетельства о наличии сведений в ЕГРН составляет 300 рублей.
Таким образом, актуальные данные из ЕГРН о собственнике недвижимости обойдутся потенциальному покупателю максимум в 450 рублей (это примерно на том же уровне, что и текущая стоимость выписки из ЕГРН).
Но вот времени, которое придется потратить на получение сведений из ЕГРН, потребуется теперь намного больше (а это тоже деньги).
Эксперты в большинстве своем подтверждают, что новые правила приведут к удорожанию услуг по оформлению сделок с недвижимостью.