Собственный дом в Москве? Безоблачная роскошь, уверенность в завтрашнем дне? Высокий пассивный доход? Давайте приглядимся…
Герой нашего рассказа – Валерий Яковлевич Брюсов, который был не только отцом русского символизма, но и владельцем дома. Пока супруг писал стихи, его жена, Иоанна Матвеевна, собирала плату с квартирантов.
В гнезде у Брюсовых
Двухэтажный каменный дом Брюсовых стоял на Цветном бульваре (№24, теперь – №22). Здание – больше, чем кажется. Оно имело форму буквы «Г», палочка которой уходила вглубь квартала. Во дворе, на большом (57 соток!) участке находилось еще несколько хозяйственных построек.
Дедушка Кузьма Андреевич (бывший крепостной) сделал состояние на торговле пробкой, купил этот дом и завещал его не сыну, а сразу двум внукам – Валерию и Александру Брюсовым. Отец поэта увлекался тотализатором, и дед-купец опасался, как бы игроман не проиграл все состояние.
В здании было восемь квартир. Лучшую (№1) новый хозяин уступил родителям, сам поселился в небольшой и скромной (№6), а шесть остальных сдавал жильцам. Брат-совладелец (Александр) уже не жил здесь: в 1906 году он путешествовал по Европе, но получал от Валерия часть доходов.
Брюсов был весь в литературе. Руководила предприятием «доходный дом» – жена Валерия Яковлевича, Иоанна Матвеевна. Она вела приходно-расходные книги, одна из которых (за 1906 год) – чудом дошла до нас.
Необходимая ремарка
Что такое царский рубль? В те годы генерал получал (со всеми надбавками) 6 000 рублей в год, столько же зарабатывал хороший инженер или управляющий заводом. Чиновник средней руки получал 2 000 или 2 500 рублей. От 1 000 рублей начиналась зажиточность. Преуспевающий рабочий, мастер на все руки, зарабатывал 600-700 рублей в год, примерно столько же – и основная масса москвичей: конторщики, мелочные приказчики и т. п. Обычный работяга («гастарбайтер» из деревни) мог рассчитывать рублей на 200-300. Дворник получал менее 200 (правда, ему не приходилось платить за жилье) и отсылал часть этих денег в деревню семье. В деревне деньги были другие, но я сейчас – о московских заработках.
Чтобы проще было ориентироваться – мысленно прибавьте к каждому числу по три нуля! Реальная покупательная способность одного рубля начала XX века (до Первой мировой войны) – это примерно 1 000 наших рублей.
В богатом городе был и вполне предсказуемый минус – квартплата, которая обычно составляла намного больше трети расходов и попадала в руки таких, как Брюсовы.
Доходы
По моим подсчетам, шесть квартирантов в 1906 году заплатили: 845 рублей (квартира + сарай), 666 (с копейками), 600, 539, 458 и 283 рубля. Только одну квартиру занимала семья «средних» москвичей с доходом сильно меньше 1000 рублей, а пять других семей были вполне зажиточны. Одна семья держала лошадей и сняла конюшню еще за 144 рубля.
Самые дорогие квартиранты оказались самыми неаккуратными. Особо интересны – «666 рублей», которые были выплачены в два приема, при этом одна выплата была такая: «333 рубля 33 копейки». По-видимому, годовая плата должна была составить ровно тысячу рублей, но за треть года господа еще не заплатили.
Другим жильцам Брюсовы немного снизили месячную квартплату (как известно, 1906 год был неспокоен). Теоретически доходы с дома могли составить почти 4 000 рублей, на практике же Брюсовы собрали 3499 рублей и 71 копейку.
Неплохо нажились домовладельцы, правда? А теперь посмотрим… как они эти деньги тратили!
Распил большого пирога
Первая порция уходит… на долги! Дом Брюсовых давно заложен, так что 556 рублей (то есть почти 16% дохода) сразу идет Московской городской думе на уплату процентов, иначе дом будет потерян. 254 рубля 70 копеек (более 7% дохода) идет на налог с недвижимости. Еще 150 рублей (то есть более 4% дохода) идет на страховку от пожара. Всего три этих расходных статьи составляют 27% от большого «пирога».
Дальше – обслуживание самого дома! Тут есть водопровод и канализация, но все еще нет электричества, а отопление остается печным. Сами жильцы платят только за освещение (ничтожные «8 рублей 8 копеек» на керосин говорят о том, что Брюсовы покупали керосин только для себя), все остальные коммунальные платежи – уже вошли в квартплату. Брюсовы платят 119 рублей 34 копейки за водопровод и 106 рублей 85 копеек за канализацию (сюда входят и расходы на мелкий ремонт – например, покупка «раковины для клозета из квартиры №7»), 25 рублей за уборку снега, 27.5 рублей на всякую дворовую хозяйственную мелочь (окраска фонаря, дверные ручки, метлы и т. п.). Видимо, в квартплату входит и цена дров. Расходы Брюсовых на отопление составили 55 рублей 70 копеек.
Обслуге платят 250 рублей 25 копеек. Это прежде всего дворник, необходимый в любом доме, он ведь метет не только двор. Благодаря этим героям улицы были чисты: сколько б ни фантазировали нынешние люди о навозе, который (якобы) устилал мостовую, на фотографиях мы ничего подобного не видим. Кроме дворника нужен еще и ночной сторож. Район-то неблагополучный: совсем рядом (на Драчевке, теперь – Трубная улица) – квартал красных фонарей. Судя по ничтожной плате сторожу (50,5 рублей), он должен был работать не только на Брюсовых, но и на их соседей.
И еще – «полиции на праздник» Брюсовы в январе отчислили 14 рублей…
Всего же на обслуживание доходного дома, по моим подсчетам, уходит 606 рублей 85 копеек (еще более 17% от дохода) – жильцы арендуют не просто квартиры, но и услуги, с ними связанные.
Следующая статья – ремонт! Доходные дома требуют, чтобы их время от времени чинили. В этом году Брюсовы накупили материалов на 215 рублей (в основном, краска, обои и доски) и заплатили 297 рублей рабочим: плотникам, штукатуру, кровельщику, печнику и маляру. Больше всего (минимум 146 рублей) заработал маляр Петр Кирсанов. Еще почти 30 рублей потратили на вывоз строительного мусора. Всего же на ремонтные работы ушло 542 рубля 68 копеек, то почти 16% от доходов с дома.
Малодоходный дом
Остается около 40% – менее 1400 рублей. Эта сумма делится на несколько частей. Больше всего получил… нет, не хозяин, а «управдом» – трудолюбивая Иоанна Матвеевна. Супруга Брюсова за труды и хлопоты брала 480 рублей. Еще 345 рублей выслали совладельцу – Александру Брюсову (брату). 31 рубль – отдельные расходы: «проезд с дачи» и т. п. Около 100 рублей – остаток.
Сам Валерий Яковлевич получил со своего дома 420 рублей (12 %). Столько же должен был заработать за год тот плотник, которому Брюсовы заплатили 2 рубля 80 копеек «за два дня». Надо сказать, Валерий унаследовал от дедушки малодоходный дом, но капиталы были у отца.
Однако литератор не был бедняком? Чем же он жил в реальности?
Трудом!
Литературный труд давал Брюсову во много раз больше, чем дом. Парадокс?
В 1910 году (после смерти отца) это владение было продано за 65 000 рублей. Считайте сами, какая тут была норма прибыли.
Выводы
В общем, доходный дом в дореволюционной Москве не всегда связан был с особенным богатством.
Конечно же, не каждый год в зданиях делали ремонт, не каждый участок находился в закладе, а были и большие здания на центральных улицах, приносившие владельцам десятки тысяч.
В общем же… дьявол – в деталях кроется!
Примечание: приходно-расходная книга Брюсовых выложена здесь: https://lucas-v-leyden.livejournal.com/217818.html. Там же ряд ценных комментариев автора блога (я учел их при своих подсчетах).
Читайте также:
Каталог всех моих статей по рубрикам – в оглавлении.
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить интересное!
#история #москва #поэты #старые дома #доходный дом #экономика #брюсов #дореволюционная россия #российская империя #деньги
