При анализе зуч пристальное внимание следует уделять наличию зон с особыми условиями использования (ЗОУИТ). Чаще всего на землях населенных пунктов в них попадают территории минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов), и территории, на которых непосредственно расположены эти трубопроводы.
Если в выписке ЕГРН значатся ограничения по использованию зуч, согласно ст. 56 и 56.1 ЗК, то в первую очередь стоит проверить лот на предмет наличия этих самых ЗОУИТ. Увидеть эти зоны можно на публичной кадастровой карте и в ПЗЗ территории.
Наличие таких ограничений, как зона минимальных расстояний до магистральных трубопроводов, лишает собственника зуч права застройки участка. Т.е. размещать любые объекты (здания, строения, сооружения) возможно на расстоянии не ближе 25 метров до оси магистрального газопровода (в ряде случаев это расстояние может быть установлено значительно больше). .Бывает так, что весь зуч попадает в зону минимальных расстояний (в охранную запретную зону).
Зуч с подобными ограничениями периодически попадаются мне при анализе лотов с банкротных торгов. Однозначно, вы несете высокий риск, не проверяя землю на наличие таких ограничений, и покупая подобный участок на торгах.
Более того, с такими ограничениями можно встретить и земли, предлагаемые на муниципальных торгах как в аренду, так и на продажу.
В таких ситуациях обязательно проанализируйте сам договор, проект которого представлен администрацией муниципалитета, и наличие/отсутствие ограничений по земле. Отражены ли указанные ограничения в предлагаемом договоре.
Показательным примером явилось дело, недавно рассмотренное в ВС, по вопросу материальной ответственности администрации р-на перед приобретателем прав по договору аренды зуч,, по которому были установлены ограничения (но уже после передачи участка в аренду, несмотря на то, что сам трубопровод находился там ранее). Существенное значение имеет сейчас дата отражения ограничения в выписке ЕГРН (то есть отражение этих сведений в Едином государственном реестре недвижимости) - п.24 ст.106 ЗК.
Поэтому, можно поиграть с судьбой и потягаться с администрацией, отстаивая права на материальное возмещение причиненного вреда, если докажете, что на момент приобретения сведений в ЕГРН о существующих ограничениях прав на земельный участок не имелось.
Однако, если ваша сделка не предполагает длительных сроков и накладных расходов, связанных с судебными тяжбами, то лучше изначально качественно анализировать объект недвижимости, проверяя все обременения и ограничения, в том числе, выезжая самостоятельно на объект для визуального осмотра территории.
#земельныйучасток #ограниченияобременения #землянаторгах #приватизация #кадастрнедвижимости
