Рассмотрим тему рисков покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой.
Если вы планируете покупку с использованием ипотечный средств:
сейчас банки стали довольно лояльны к заемщикам, выбравшим квартиру с неузаконенный перепланировкой. В подавляющем большинстве случаев банк одобрит покупку подобной квартиры.
Покупка за наличные: здесь вообще ни у кого разрешения спрашивать не надо. Хочешь - покупай, хочешь - не покупай.
Вообще, как вы уже поняли, перепланировки бывают двух типов. Те, что можно узаконить, выполнив ряд обязательных процедур, и те, что узаконить нельзя.
Итак, что можно узаконить:
Первый вид перепланировки и наиболее часто встречающийся - это перенос дверей в одной или нескольких комнатах. Узаконить можно.
Второй вид перепланировки, так же очень распространённый, - это объединение санузла с ванной. В подавляющем большинстве случаев узаконить можно.
Третий, по количеству случаев вид перепланировок, - объединение кухни и одной из комнат, когда сносят стену, разделяющую кухню и комнату, и делают общее пространство так называемую «кухню-столовую».
Если дом не панельный и в квартире на кухне нет газа , если электрическая плита - узаконить можно.
Соответственно, если в квартире газ (имеется ввиду на кухне газовая плита), то узаконить перепланировку, объединяющую кухню и комнату, получится, только если сделать раздвижную ширму или дверь между ними.
Что нельзя узаконить?
1. Перенос капитальных стен
Сразу расскажу как определить, какие стены капитальные. Берём первый план план БТИ на квартиру. Например, квартира-распашонка в советском кирпичном доме. Стены толстые на чертеже - это капитальные, они находятся на чертеже слева и справа. Их трогать нельзя.
Посмотрим второй план БТИ, это квартира в новом монолитном доме. Здесь, в данной квартире, капитальные колонны. Капитальных стен, как таковых, нет. Колонны, соответственно, «трогать» нельзя.
2. Присоединение балкона или лоджии к комнате или кухне
Также узаконить в большинстве случаев не получится. Но такие варианты перепланировок встречаются довольно часто. Они реально улучшают качество жилья, но, увы, узаконить это очень сложно.
3. Перенос так называемых «мокрых зон»
Если в квартире перенесён санузел или ванная комната, это узаконить не получится. Встречаются квартиры, где поменяли местами жилую комнату и кухню, т.е. в комнате сделали кухню, а кухню превратили в жилую комнату. Такую перепланировку также не узаконить.
Так можно покупать такую квартиру или нет?
Если вы выбрали квартиру на вторичном рынке, а в ней есть неузаконенная перепланировка, не отказывайтесь от неё сразу.
Изучите вопрос, если её (перепланировку) узаконить можно, добивайтесь от продавца скидку на эту процедуру и если квартира реально понравилась - покупайте смело.
Если раньше были реальные конфликты с жилинспекцией по поводу перепланировок с предписаниями, штрафами и угрозами в случае не устранения нарушений - обращение в суд, вплоть до потери квартиры, то теперь, в последнее время, все не так строго.
Вопрос только, когда нынешние послабления закончатся.
Если вы купили квартиру для проживания, то вероятность конфликта с жилинспекцией маловероятна.
Если вы купили квартиру под сдачу в аренду - вероятность конфликта с вышеупомянутой жилинспекцией на порядок выше. Ведь эксплуатируют её посторонние люди, которые не всегда будут лояльны по отношению к вам, соседям и т.д.
Если вы купили квартиру, которая попадает в программу реновации, вам вообще должно быть все равно, есть перепланировка или нет. Особенно, если это 1 или 2 волна.
Исключение - если покупаете такую квартиру с ипотекой. Надо учитывать требования банка. Но, повторюсь, в большинстве случаев ипотечный банк даёт «добро».
Следует сказать, что большинство перепланировок реально улучшают качество жилья. И вы спокойно, после сделки все узаконите.
Ну, а если узаконить нельзя - тут каждый решает сам. Лично я квартиры с перепланировками, которые ну никак нельзя узаконить, покупателям приобретать не советую, особенно, если в квартире сделан дорогостоящий ремонт. Если заставят вернуть все в исходное состояние, вся переплата за ремонт - коту под хвост.