Коммерческая недвижимость весьма заметно пострадала от текущего кризиса. У действующих объектов есть проблемы с покупателями и арендаторами. Ожидаемо вывод новых проектов на рынок тоже серьезно сократился. Узнали у экспертов, что происходит на рынке коммерческой недвижимости и какие у него перспективы.
Алексей Бравин, генеральный директор G5 Architects
Какое будущее у коммерческой недвижимости в нынешних условиях
Владельцев торговой и офисной недвижимости в России осенью ждет настоящее испытание. К этому моменту подавляющее большинство контрактов с западными арендаторами будет завершено. И новых придется искать не только в России, но и в Турции, Индии, Китае, Вьетнаме, Иране, Южной Корее… Пока что самую активную экспансию в ритейле развернули Турция и Китай, компании из других стран выходят на российский рынок небольшими объемами, в лучшем случае это истории регионального масштаба.
К осени объем вакантных площадей в ритейле может достигнуть 3 млн м2 по оценке РГУД. Такого потенциала нет ни у новых партнеров, ни у отечественных компаний. Поэтому ритейл неминуемо ждет сокращение ассортимента. Освобождающиеся площади владельцам недвижимости придется заполнять любым способом, это вопрос выживания. Определенно, всем придется становиться многофункциональнее. Думаю, что мы увидим и дисконт ставок, и неожиданных арендаторов.
Добавлю, что поток туристов из Европы прекратился, остаются только россияне и туристы из стран Азии. Санкт-Петербургу с его значительной туристической составляющей в экономике, будет сложнее, чем Москве. Особенно стрит-ритейлу и общественному питанию.
Перспективы рынка уже привели к сокращению планируемого объема новой коммерческой недвижимости на 53%, по данным Nikoliers . Очевидно, что крупные объекты серьезных игроков будут завершены. Среди остальных шансы на успех будут иметь наиболее многофункциональные объекты, сочетающие в себе торговые и офисные пространства с социально-общественными, развлекательными и спортивными элементами.
Сохраняются риски дальнейшего роста цен на материалы, остаются проблемы с поставками оборудования. Например, всем будет сложно отказаться от привычного качества лифтового оборудования, которое нас ждет с уходом Otis. Ограниченный ассортимент материалов, проблемы в поставках, повышение стоимости, сокращение инвестиций в рынок и снижение покупательской способности населения — пока у строительной отрасли проблем больше, чем решений.
Какой будет новая коммерческая недвижимость
В таких условиях заказчикам, архитекторам и строителям приходится делать ставку на функционал объекта, и архитектура будет строгой и скупой. Скорее всего, как и 100 лет назад, в период с 1920 по 1930, современные объекты будут выполнены в архитектуре рационализма и конструктивизма.
Несмотря на непростые времена, следует уделять внимание качеству материалов и продуманной планировке внутренних пространств. Эко-повестка остается важна для населения, да и государство продолжает ратовать за ESG-принципы, правда в национальном ключе — делая больший акцент на социальной оставляющей.
Объекты нового строительства, имеющие социально-значимые элементы, спортивно-досуговые комплексы (условно новые дворцы спорта\молодежи) смогут проще преодолеть согласования, получить кредит на строительство или претендовать на субсидии в рамках актуальных государственных программ.
Мария Онучина, генеральный директор управляющей компании 25/7, Москва
Что происходит с коммерческой недвижимостью сейчас
Тут стоит говорить о разных сегментах. Безусловно, в ритейле, как и в офисной недвижимости сейчас есть определенные проблемы. С уходом иностранных компаний возрастает вакансия в торговых и офисных площадях. Собственникам приходится задумываться о реконцепции имеющихся площадей или искать альтернативных арендаторов, но, вероятно, по сниженной арендной ставке.
В гостиничном сегменте тоже все не так однозначно. Наблюдается постепенное восстановление загрузки и других операционных показателей с отменой антиковидных ограничений. Но покупательская способность населения (внутренний туризм) пока не конкурент иностранному гостю, а анонсы новых проектов замораживаются по понятным причинам.
Сегменты апарт-отелей также сейчас в определенной турбулентности, но вместе со снижением ключевой ставки наблюдается постепенное восстановление спроса, хоть и не такими темпами, на которые мы рассчитывали.
Какое будущее у коммерческой недвижимости в нынешних условиях
Будущее за привлекательными и актуальными концепциями, формированием единых экосистем, где пользователь недвижимости получает весь спектр необходимых услуг в рамках одной локации.
Более очевидно формирование гибридной функции коммерческих и общественных пространств, способной закрыть потребности разных целевых аудиторий и генерить денежный поток для собственника.
Что должно случиться, чтобы коммерческая недвижимость снова была востребована?
Должна быть не только доступная, но и достойная концепция, специальные условия для резидентов, дополнительные возможности для бизнеса. Через синергию возможен дальнейший рост. Владельцам коммерческой недвижимости точно не стоит ждать у моря погоды. Сейчас время действовать — предлагать рынку новые трендовые форматы.