Во времена экономических бурь и потрясений большинство инвесторов склоняется к стабильно доходным и низковолатильным активам, среди которых отдельно выделяют недвижимость. Но важно понимать, что этот рынок неоднороден, а рассматривая те или иные объекты, видеть их перспективы.
В нашем Телеграм-канале мы спросили читателей о том, в какой сегмент рынка недвижимости имеет смысл вкладываться сегодня. Результаты опроса нас приятно удивили: к 15:00 сегодняшнего дня 60% голосов были отданы за стрит-ритейл – и мы подтверждаем: этот сегмент держит удар любого кризиса намного лучше, чем остальные. За 20 лет нашей работы, пережив 2008-й и 2014-й, а теперь войдя в 2022-й, мы успели в этом убедиться.
Что касается инвестиций в квартиры (19% голосов), то колоссальный рост цены в этом сегменте состоялся благодаря дешевой ипотеке в 2019-2021 годах, а сейчас начинается и в дальнейшем ожидается спад. Всего за месяц средняя стоимость вторичной недвижимости в 18 ключевых локациях (это 16 городов-миллионников, а также Московская и Ленинградская области) снизилась сразу на 0,7%, согласно данным «Циан.Аналитики».
Так что сейчас не лучшее время для того, чтобы инвестировать в этот сегмент. Кроме того, для тех, кто вкладывается в строящиеся жилые комплексы, важно понимать, как наложенные Западом санкции изменят девелоперский продукт. Пока что в этом вопросе нет полной ясности. Например, около 30% лифтов, установленных в России в прошлом году, привезли из-за границы. А для сборки этих агрегатов на территории России до сих пор использовалось около трети комплектующих зарубежного производства. И это только один из многих узлов, которые застройщикам ещё предстоит каким-то образом развязывать.
Третье место досталось складской недвижимости (16% голосов), и на первый взгляд это кажется оправданным. Но должны предупредить: за последнее время объём предложения здесь растёт невиданными ранее темпами, а ставки падают. По данным аналитиков CORE.XP, за прошедшее полугодие общая площадь доступных для аренды или субаренды складских помещений класса А в Московском регионе увеличилась в 8 раз (по предварительным оценкам, сейчас таких складов насчитывается почти 600 тыс. м²). А ставки аренды на такие площади всего за один квартал снизились с 6-6,2 тыс. руб. до 5,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Так себе тренды, не правда ли?
Офисная недвижимость и торгово-развлекательные центры собрали по 2% и 3% голосов соответственно – и мы понимаем, почему. В связи с уходом иностранных брендов для ТРЦ на повестке дня остро стоит вопрос заполняемости освободившихся помещений. Как следствие, по итогам первого квартала ставки аренды в московских моллах уже снизились в среднем на 5%.
По той же причине просел офисный сегмент: к концу этого года в бизнес-центрах Москвы должны освободиться дополнительно 800 тыс. м². И это на фоне сокращения издержек компаниями, отказов от заключения уже готовых к подписанию договоров аренды новых офисных площадей.
Конечно, эти сегменты рынка когда-нибудь тоже ждёт подъём, но это в долгосрочной перспективе. А пока можем смело порекомендовать приобретать стрит-ритейл – сейчас его время.