Вопрос самовольных построек до сих пор актуален в судебной практике. Но все же судебная практика однозначно не устоялась.
Верховные и Высшие Арбитражные суды еще в 2010 году дали разъяснения, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не является основанием для отказа в признании права собственности в суде, но обращения в муниципальные органы, совершение попыток легализации (получение отказов) – обязательная процедура.
Кроме того, такие обращения не должны быть формальными «для галочки», а с учетом всех установленных требований.
То есть для этого требуется собрать весь пакет документов, по требованию статьи 51 ГрК рф, включительно:
- заказать документы: ГПЗУ, ИСОГД;
- разработать проектную документацию;
- подготовить рабочий проект;
- подать на согласование эскизный проект;
- при необходимости пройти государственную экспертизу проектную документации и пр.
Каждый этап необходимо пройти, даже в том случае, если получение отказа очевидно изначально (например, по причине того, что здание уже построено без разрешения).
При этом если вынесут приостановку, где укажут устранимые замечания, то их потребуется исправить - внести корректировки согласно замечаниям. А в противном случае суд поднимет данный вопрос – «почему не исправили? Возможно, если бы устранили данные замечания отказа бы не было. Так?». Что вполне логично.
Важно! Суды рассматривая дело проверяют факт добросовестности соблюдения досудебного порядка. При ее отсутствии суд может отказать уже только по этой причине. Нередко суды настолько жестко проверяют факт обращения, что сам факт обращения после строительства принимается за недобросовестное действие.
Поэтому если иметь отказ, то по железным основаниям, которые исправить не получается, то есть иначе чем через суд признать право на самовольную постройку не представляется возможным.
А потерю времени и финансовых расходов не избежать.
Так исходя из практики можно выделить 2 выявляемых судом нарушения, допущенные правообладателем: формальное нарушение установленных требований и фактические нарушения при строительстве.
К формальным нарушениям относится строительство здания без разрешения.
В данном случае нарушение относится к Административному правонарушению, а здание – признается самовольной постройкой.
Важно! В законе хоть и отсутствует прямое указание на получение разрешения до начала строительных работ, однако муниципальные органы могут отказать даже лишь на том основании, что здание фактически стоит. Так как получение разрешение на строительство по умолчанию подразумевает предварительное обращение с заявлением о ее выдаче.
По данному вопросу также имеется судебное Постановление, Верховного суда, в котором действия муниципальных органов признаны обоснованными и не противоречащими законодательству.
То, что практика по таким делам в судах не устоялась говорит и то, что отказать могут и при соблюдении досудебного порядка уже после фактического строительства «задним числом».
Значит правообладатель рискует получить отказ не только при досудебном порядке, но и при рассмотрении дела в суде.
Суды при этом объясняют позицию так: не получение разрешения до начала строительства произошло по вине правообладателя, соответственно удовлетворение требования о признании права противоречит требованиям законодательства, не смотря на то что постройка не нарушает установленные требования, не угрожает жизни и здоровью окружающих и соответствует градостроительным нормам.
Таким образом, процедурой обращения за получением разрешения на строительства нельзя пренебрегать.
Даже если здание уже построено и обращение носит формальный характер. Дела об узаконении самовольных построек или реконструкции являются одним из самых сложных в судебной практике, и прежде чем обращаться в суд нужно исключить вопросы которые может возникнуть у суда и подготовиться со всех сторон.
В случае если здание уже построено, существует еще один способ регистрации таких зданий за 2 месяца, без получения разрешения на строительство.
Альтернативный способ регистрации уже построенных зданий по 2 документам - регистрация в соответствии со ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ как вспомогательное здание.
Мы считаем этот вариант самым выгодным для собственника:
- срок регистрации всего до 2-х месяцев;
- быстрая реализация ввода объекта в оборот;
- минимальные финансовые вложения.
Узнайте более подробно об альтернативном способе регистрации здесь.
Остались вопросы? Звоните по номеру 8 960 048 30 41.
#самовольная постройка #подать в суд #коммерческая недвижимость #юрист по недвижимости #судебный юрист #регистрация недвижимости #узаконение самольных построек