Известие о том, что земельный участок входит в границы т. н. «охранной зоны», как правило, звучит для его владельца как приговор. Разберем, к каким последствиям это может привести, и как можно защититься собственнику.
Закон предусматривает такое понятие, как «зона с особыми условиями использования территории» (ЗОУИТ).
Она может устанавливаться с различными целями: охрана жизни и здоровья граждан, защита окружающей среды, безопасность использования объектов транспорта, связи и энергетики, обеспечение обороноспособности государства и т.д.
Полный перечень видов ЗОУИТ представлен сейчас в ст. 105 Земельного кодекса РФ — это охранная зона железных дорог, объектов электроэнергетики, трубопроводов, автомобильных дорог, приаэродромная территория, водоохранная зона и т. д.
Попадание земельного участка в границы такой зоны означает, что его владелец должен соблюдать ряд дополнительных ограничений при его использовании.
Прежде всего, это запрет или ограничение строительства и использования объектов недвижимости на таких участках.
В последнее время многие землевладельцы сталкиваются с такой проблемой: построив дом, они спустя какое-то время получают предписание снести его, т. к. по правилам охранной зоны строительство не допускается — а значит, постройка автоматически признается самовольной.
К счастью, Верховный суд РФ дал ключ к решению этой проблемы в пользу собственника земли (и дома соответственно):
- на данный момент закон не признает объект недвижимости самовольной постройкой, если на момент его возведения собственник не знал и не мог знать об ограничениях, которые действуют в отношении его участка (п. 1 ст. 222 ГК РФ),
- эту норму, по мнению Верховного суда РФ, можно применять в т.ч. к тем зданиям и сооружениям, на момент строительства которых она еще не действовала (т. е. до 4 августа 2018 года), т. к. добросовестный собственник должен быть защищен (определение № 18-КГ21-5-К4, Обзор судебной практики ВС РФ от 23 июня 2021 г.).
Таким образом, дом, построенный на земельном участке в «охранной зоне» можно узаконить, если доказать, что на момент его возведения в публичных источниках не было данных о том, что он входит в такую зону.
Сейчас информация об «охранных зонах» размещена на публичной карте — поэтому перед тем, как покупать участок, нужно проверить, не входит ли он к ЗОУИТ. Как это сделать?
Заходим на сайт Росреестра, в раздел «Публичная кадастровая карта». В верхнем левом углу в поисковой строке вводим кадастровый номер интересующего участка и находим его на карте.
Далее, в том же верхнем левом углу нажимаем на три горизонтальные черточки и в открывшемся списке выбираем графу «Слои». Здесь можно посмотреть общедоступные сведения из ЕГРН.
Ставим галочку напротив строки «Зоны с особыми условиями использования территории» и нажимаем строку «Поиск». Нажимаем галочку справа от надписи «Участки» и в открывшемся перечне выбираем графу «ЗОУИТ».
Если карта выдает результат «Ничего не найдено» — значит, участок не входит в «охранную зону». Если появился номер ЗОУИТ — участок является «охранной зоной» и ограничен в использовании.
Если карта выдаст сразу несколько номеров ЗОУИТ, это означает, что участок входит в границы сразу нескольких «охранных зон».
Купив участок, информация о котором размещена на публичной кадастровой карте, впоследствии нельзя будет доказать, что вы добросовестный приобретатель и не знали, что участок отнесен к ЗОУИТ.