В стратегии развития России на национальном уровне указано, что к 2030 году на каждого жителя страны должно приходиться не менее 33 квадратных метров жилой площади, а к 2036 году – не менее 38 квадратных метров. Важно отметить, что эти цели напрямую связаны с улучшением доступности жилья и развитием жилищной инфраструктуры, что, в свою очередь, влияет на спрос на аренду и покупку недвижимости. Однако Центральный банк России отмечает, что в последние годы индекс доступности жилья уменьшился, как для тех, кто приобретает первичное жилье с использованием льготных программ, так и для тех, кто берет ипотечный кредит на рыночных условиях.
Неопределенность на рынке жилья ощущается также и в сфере инвестиций. Помимо собственного проживания, квадратные метры используются как актив, который приносит стабильную доходность непрофессиональным инвесторам. Однако стоит ли в 2025 году вкладывать деньги в недвижимость?
Среди частных инвесторов наиболее популярными способами заработка на недвижимости являются два ключевых варианта: приобретение квартиры на ранней стадии строительства с последующей перепродажей и сдача квартиры в аренду. Разберем эти варианты подробнее.
Приобретение квартиры на ранней стадии строительства с последующей перепродажей
В случае с инвестированием на стадии строительства прибыль собственника достигается за счет увеличения строительной готовности объекта. Однако эксперты недвижимости предупреждают: рынок первички сегодня находится в стадии стагнации. Во-первых, этот вариант оптимален для заработка в том случае, если есть возможность приобрести недвижимость по приятной ставке или за наличные. В начале марта 2025 года сразу несколько банков действительно снизили значения на несколько процентных пунктов. Так поступили «Сбер», ТКБ, Московский кредитный банк, Альфа-Банк и ВТБ. Однако глобально пересмотр ставок с 30% до 26-28% не сделал ипотеку более доступной. Многие эксперты сходятся во мнении, что приемлемой ипотечная ставка считается до 12% включительно. Выше – уже заградительная с внушительными переплатами по кредитам. Соответственно, в этом случае для получения реальной прибыли от недвижимости желательно приобретать ее за наличные, что доступно немногим.
Но тут важно учитывать второй важный нюанс – покупательскую способность вашего потенциального покупателя на вторичном рынке жилья. Реализовать новостройку с прибавкой в стоимости на рынке, где нет ни льготной ипотеки, ни финансовых программ поддержки от девелоперов, сегодня практически невозможно. Более того, вам придется приложить максимум усилий, чтобы выйти из этого актива хотя бы «в ноль». По этой причине вариант инвестирования в котлован с последующей перепродажей в плюс, сегодня выглядит нереалистично.
Рынки регионов, в отличие от Москвы, в некоторых отдельных случаях показывают более высокие темпы роста и доступные ставки. Например, в таких городах как Казань, Краснодар и Екатеринбург рост цен на недвижимость оказался значительно выше, чем в столице. По данным компании Петербургская Недвижимость, в прошлом году в этих городах цены на новостройки увеличились на 8-10%, что привлекло интерес инвесторов, стремящихся получить более высокую доходность при меньших вложениях. Однако, для того чтобы выйти «в плюс» на вторичном рынке, необходимо точно прогнозировать спрос и изменения на рынке.
Сдача квартиры в долгосрочную аренду
Есть и другой популярный вариант инвестирования в недвижимость – сдача квартиры в долгосрочную аренду.
«В 2024 году рост арендных ставок составил рекордные 30-50%. Это существенно повлияло и на доходность долгосрочной аренды. Последние годы она составляла 4-5% годовых, а теперь эти значения колеблются в районе 6-9%», – поделился генеральный директор сервиса Colife Артем Бабинов. Эта тенденция сохраняется и в 2025 году, что делает сдачу недвижимости в аренду одним из самых стабильных и предсказуемых способов инвестирования.
Причем рост процента ежемесячной арендной ставки достигается не за счет искусственного завышения реальной стоимости квартиры – это чревато увеличением срока экспонирования объекта на рынке и долгим простоем. Рост происходит благодаря качественному ремонту в соответствии с потребностями арендаторов и грамотному хоумстейджингу. В условиях экономической неопределенности и высокой волатильности на фондовых рынках долгосрочная аренда предоставляет инвесторам большую степень предсказуемости и надежности своих активов.
Интерес к аренде жилья растет и в регионах. Только за прошлый год в таких городах как Нижний Новгород, Уфа и Ростов-на-Дону доходность от аренды жилья увеличилась на 20-30% по сравнению с предыдущими периодами. Причем в небольших городах России аренда жилья может приносить 10% годовых и более. В Москве, напротив, такие показатели достигать труднее из-за высокого уровня конкуренции и насыщенности рынка.
Сравнение с альтернативными инвестиционными инструментами
Говоря об инвестировании в нынешних условиях, нельзя не упомянуть об альтернативных источниках в виде вкладов и накопительных счетов под высокий процент. На фоне роста ключевой ставки Центробанка в 2024 году доходность по депозитам существенно увеличилась. Весной 2025 года медианное значение по депозитам составляет около 15%. В краткосрочной перспективе доходы от депозитов сегодня ощутимо выше, поэтому как один из способов диверсификации этот вариант имеет место быть. Но если «играть в долгую», то недвижимость в 2025 году остается одной из самых низкорискованных и стабильных ниш с точки зрения диверсификации вложений и ухода от банковских рисков.
По данным «ИнвестОценка», в 2025 году прогнозируется снижение ставки по ипотечным кредитам, что приведет к росту спроса на жилье и соответственно увеличению доходности от аренды. При этом владельцам вкладов и счетов уже начали приходить уведомления от банков о постепенном снижении ставки со средним шагом -1% каждый месяц.
Заключение
Итак, несмотря на ряд экономических вызовов, связанных с высокими ставками по ипотеке и снижением покупательской способности, инвестирование в недвижимость в 2025 году остается одной из самых стабильных и перспективных стратегий. Рост доходности от аренды, особенно в крупных городах, а также в некоторых регионах России, показывает хорошие результаты. Прогнозы на будущее предполагают дальнейший рост доходности в аренде при сохранении стабильных цен на недвижимость. Для инвесторов, которые готовы терпеливо ждать и следить за трендами, недвижимость будет по-прежнему привлекательным активом для долгосрочного вложения капитала.
© ДОМ.NEWS
