Дано:
Семья купила квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Сделку оформили нотариально. Банк проверил документы и одобрил сделку.
Семья добросовестно и своевременно вносила платежи. Когда родилась дочь, получили маткапитал и внесли в счет погашения ипотеки. Обременение с ипотечной квартиры сняли. Семья получила документы на право собственности.
Через некоторое время семье приходит письмо из суда — квартиру хотят изъять и выставить на торги, т.к. бывший собственник признан банкротом и все сделки, которые он совершал признаны недействительными.
Как так получилось:
В соответствии с положениями статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» такая сделка, когда стоимость квартиры существенно ниже, чем ее рыночная стоимость, может быть признана судом недействительной. То есть в том случае, когда продавец квартиры получил гораздо меньше, чем мог бы получить в обычных обстоятельствах.
Подобные «подозрительные» сделки в случае признания продавца банкротом рассматриваются в судебном порядке. В соответствии со статьей 61.6 Закона о банкротстве, если сделка признана недействительной, то квартиру нужно будет вернуть в конкурсную массу (всё имущество, которое есть у должника к началу банкротства и выявляемое в ходе этой процедуры).
Далее все имущество может быть направлено на оплату долгов.
Семья же, которая купила данную квартиру, получает только право потребовать от продавца возврата денег, которые были заплачены за квартиру. Но в данном случае получить деньги можно будет только наравне с другими кредиторами на общих основаниях.
Как не попасть в такую ситуацию:
1. Необходимо заранее оформить страхование титула
Если вы купили квартиру на вторичном рынке, но вдруг выясняется, что суд лишает вас права собственности не по вашей вине, вы сможете вернуть потерянные средства, если заранее оформите страхование титула.
Страхование титула — это способ защиты от утраты права собственности на недвижимое имущество. В отличие от других видов страхования (например, страхования объекта недвижимости, жизни и здоровья), защита предоставляется не от ситуации, которая может произойти в будущем, а от события, которое уже произошло, но еще не проявилось
Тогда страховая компания компенсирует сумму, которую предусматривает договор страхования.
2. Проверить стоимость квартиры
Если квартира стоит дешевле, чем другие похожие, то это должно вас насторожить. Можно заказать отчет об оценке квартиры или проверить ее кадастровую стоимость. Разница между предлагаемой ценой и реальной стоимостью квартиры может стать еще одним поводом подумать о страховании титула.
