Закредитованность, высокие шансы потерять квартиру и деньги и преступный сговор. Разбираем вместе с вами варианты оформления ипотеки без первоначального взноса и возможные последствия для заёмщика.
Для чего нужен первоначальный взнос и как обойтись без него
Первоначальный взнос полезен обеим сторонам ипотечного договора. Заёмщику высокая сумма первоначального взноса позволит уменьшить переплаты по процентам. Банку — покрыть расходы на продажу залогового имущества, если заёмщик не справится с кредитной нагрузкой. Банки крайне неохотно одобряют ипотеку без первоначального взноса. Обычно условия таких программ кредитования крайне невыгодны для заёмщика.
Чтобы получить ипотеку без накоплений на первоначальный взнос, заёмщики идут на следующие ухищрения:
- погашение первоначального взноса государственными льготами, например, материнским капиталом;
- оформить ипотечный кредит под залог уже имеющегося жилья или других материальных ценностей;
- взять потребительский кредит на погашение взноса;
- незаконно договориться с продавцом жилья и намеренно завысить стоимость квартиры.
Рассмотрим самые интересные из них.
Залог вместо первоначального взноса
В роли залога могут выступать различные активы: недвижимость, транспорт, антиквариат, ценные бумаги, доли в бизнесе. Однако, если заёмщик закладывает что-либо, кроме недвижимости, ипотека превращается в кредит с залогом.
Кредит под залог недвижимости на покупку нового жилья относится еще называют целевым кредитом. Чтобы получить целевой кредит, необходимо предоставить банку выписку из ЕГРН и технический план квартиры, которую он будет использовать в качестве залога. Заключая кредитный договор, заёмщик и банк параллельно подписывают и договор залога, регистрируя в Росреестре залоговое обременение. Обратите внимание: банк не выдаст кредит под залог ликвидной недвижимости. Также, банк не выдаст кредит соискателю, чья платежеспособность вызывает вопросы.
Размер кредита всегда меньше рыночной стоимости залогового имущества. Разница зависит от банка, но для квартир это от 60%, иной недвижимости — от 40%. Поэтому, если вы хотите получить в кредит пять миллионов под залог квартиры, её рыночная стоимость должна быть в районе семи-восьми миллионов рублей.
Потребительский кредит вместо первоначального взноса
Иногда первоначальный взнос делают за счёт отдельно взятого потребительского кредита. Существенный минус способа заключается в увеличении кредитного бремени на срок выплаты потребительского кредита, так как заёмщику придётся платить сразу по двум обязательствам.
Потребительский кредит берут за несколько дней до подписания ипотечного договора. При этом заёмщик рискует. Если он не рассчитает свои силы и не справится с выплатами по двум кредитам, то останется без жилья, без денег и с долгом. Поэтому очень важно рассчитать все платежи и прикинуть, справится ли с ними семейный бюджет.
Намеренное завышение стоимости жилья
Этот способ работает только на вторичном рынке и далеко не с каждым продавцом. В этом случае продавец и покупатель вступают в сговор с целью обмануть банк. Продавец намеренно завышает стоимость своей квартиры ровно на сумму первоначального взноса и пишет покупателю расписку в том, что первоначальный взнос уплачен в индивидуальном порядке. Продавец получает от банка сумму, которую изначально планировал получить от продажи, а покупатель получает ипотеку без первоначального взноса.
Но это рискованный вариант. Банк не любит терять деньги и не любит, когда его пытаются обмануть. При оформлении ипотеки, банк всегда требует провести оценку приобретаемого жилья и если договориться с оценщиком не получится, сделка сорвётся.
Даже если сделка уже заключена и правда всплывает post factum, банк может признать сделку недействительной и забрать себе залоговое имущество. Рискует при этом и продавец: суд обяжет его вернуть деньги полученные от банка и, основываясь на расписке, деньги якобы полученные от покупателя.
Как найти ипотеку без первоначального взноса
Банки практически не выдают классическую ипотеку без первоначального взноса. Это противоречит их финансовым интересам, подталкивая к ненужным рискам. Но некоторые застройщики, имея партнёрские договорённости с банками, предлагают покупателям квартиры без первоначального взноса по ипотеке. Такие предложения необходимо целенаправленно искать. Например, с помощью ипотечного калькулятора на специализированном сайте banki.ru.
Просто заполните все поля формы, выставьте ползунок в разделе «Первоначальный взнос» но ноль и изучите появившиеся предложения.
Другие статьи
Мне не одобрили ипотеку. Что делать?
Как найти поручителя и созаёмщика для ипотеки?
Взял ипотеку под невыгодный прочент, что делать?
Четыре вопроса о материнском капитале
Справка об отсутствии жилья: Где взять и кому отдать
Что ещё почитать?
Наши ответы на вопросы о недвижимости на Яндекс.Кью
Господдержка многодетных: земельный сертификат и земельный капитал в 2022 году