Отвечаю на распространённое возражение собственников.
Довольно часто приходится слышать от собственника, мол, зачем заключать договор надолго, если вы обещаете найти покупателя всего за 3 недели. И недавно с подобным вопросом ко мне обратился агент. Он предложил заключать договор сроком на 3 месяца. Я же ответил, что правильно будет заключить сроком на год.
Объясняю, почему это выгодно не только риэлтору, но и собственнику.
Вот так описал мне агент свою ситуацию.
«Я переговорил с собственником, он сказал так: «До Нового года заключаем договор, с возможностью дальнейшей пролонгации. Там же вопрос не стоит, что кто-то кого-то хочет обмануть и увести клиента. Основная задача - продать. Все своё получат в случае продажи. Мне кажется, нормальные условия, так что давайте заключим договор и начнём работать уже. Чтобы за июнь-июль -август этой кампании хотя бы сделку выйти, чтобы хоть какое-то понимание иметь, что вообще происходит, будет в дальнейшем что-то или не будет».
Нет, срок всегда был 12 месяце в моём договоре. Покупатель может быть найден через полтора месяца, а сделка закрыта через год. Поэтому до Нового года - недостаточно.
На это агент мне ответил:
«Ну, правильно, если покупатель через полтора месяца найден, это же ваш клиент, он в каком-то пункте договора же оговаривается. То есть, там никаких нарушений нет».
Зачастую он может за полтора месяца не объявиться. Во-первых, не клиент он нам. Клиент наш - собственник. Они всего лишь покупатели. Я не называю покупателей клиентами. Это первое. Второе - покупатель может не зарегистрироваться через нас, как это часто бывает.
Например, кто-то ему скажет про аукцион, и таким образом, привлекли его внимание к объекту. И он выжидает, он может вступить в переговоры с собственником, зачастую так бывает. И если срок действия договора у агента короткий, смотрите, что будет. Мы же это уже много раз проходили.
Собственник скажет покупателю – давай подождём, пока закончится срок действия моего договора с агентом, и тогда ты у меня купишь. Или сам покупатель это предложит, скажет – давайте, проведите все ваши аукционы, а потом я куплю. И собственник пострадает при таком раскладе, потому что когда он скажет - всё, договор закончился, теперь можешь у меня покупать, он не купит.
Он откатится назад в своём ценовом предложении, скажет - я теперь меньше даю. Потому что теперь собственник полностью в его власти. Потому что уже других покупателей нет на горизонте, понимаете, таким образом, собственник пострадает, и агент пострадает. Выиграет только лишь покупатель, поэтому правильный подход такой, когда собственник знает, что в любом случае агенту платить комиссию. Поэтому нет смысла тянуть, нет смысла ждать, пока закончится договор. Договор достаточно долгосрочный, и он говорит покупателю - извините, уважаемый, но вам нужно участвовать в торгах на общих основаниях, как другие покупатели. Другого способа купить этот завод нет.
И тогда эта хитрая уловка покупателя не сработает, и собственник продаст по максимальной цене. И агент тогда получит свою комиссию. Поверьте, это из опыта уже больше 20 тысяч сделок. Каждый раз такой вопрос возникает в отношении срока действия договора, и я каждый раз говорю – срок действия договора должен быть приравнен к сроку экспозиции подобного объекта на местном рынке. И точка. То, что вам удаётся быстрее продать, так это бонус. Продадим быстрее, все в этом заинтересованы. Но ещё раз, внимание покупателя будет привлечено к объекту благодаря нам, мы очень большое количество сил прикладываем, по нашей методике продажи мы большое количество совершаем рекламных действий. И нам, чтобы защитить свою инвестицию, нужно, чтобы срок договора был всего лишь равен сроку продажи такого объекта на местном рынке. При этом будем стараться продать быстрее.
Тут же и риска никакого в договоре нет для собственника, потому что в договоре прописано, что если агент перестал работать, то тогда договор можно расторгнуть досрочно, за месяц уведомив агента о том, что он не выполняет график. А если агент работает и объект продан в срок действия договора, я считаю, что это справедливо, если агент комиссию получит.
Аукционный метод продажи недвижимости позволяет продать объект по максимальной цене в конкретный срок. Если хотите овладеть этим передовым методом, который сделает вашу услугу качественной, а вас - востребованным специалистом, пройдите легендарный курс Александра Санкина «Агент-миллионер за 90 дней». Этот курс прошли многие риэлторы, которых он сделал настоящими звёздами рынка!