Всегда найдутся желающие приобрести объект недвижимости с большой скидкой. Поэтому, если продавцу нужно срочно получить деньги, он выставляет свой объект по цене ниже рыночной.
Но чем может обернуться для покупателя столь выгодная, на первый взгляд, сделка?
Продажа недвижимости по заниженной цене является основанием для того, чтобы признать эту сделку недействительной — если в течение 1 года после ее заключения продавец объявит себя банкротом (ч. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве).
Арбитражный управляющий, который назначается для ведения процедуры банкротства, анализирует все сделки, заключенные должником за последнее время.
И если он установит, что должник распродавал свое имущество по заниженной цене, то подаст в суд заявление о ее оспаривании.
Главный вопрос, от которого будет зависеть судьба проданной недвижимости, — действительно ли покупатель получил ее за неравноценную плату или же имела место обычная для рыночных отношений скидка.
Никаких четких критериев (где заканчивается скидка и начинается злоупотребление ценой) закон не предусматривает — все передается на усмотрение суда.
Как показывает практика, чаще всего сделки с недвижимостью не отменяют, если их цена была снижена в пределах 30% от рыночной стоимости — при условии, что покупатель действовал разумно (сюда относится в т.ч. обращение к нотариусу для оформления сделки, проведение расчета через аккредитив или депозит нотариуса по факту регистрации права собственности, обращение к независимому оценщику недвижимости).
Чем дальше отступает цена сделки от 30%-ной скидки, тем выше риск отмены договора.
Например, Верховный суд РФ признал неравноценной плату за объект недвижимости на 40% ниже рыночной (определение по делу № А40-49715/2016).
А недавно тот же Верховный суд РФ отменил продажу банкротом земельного участка, стоимость которого была ниже рыночной почти в 9 раз (определение № 305-ЭС21-21196(2)).
При этом суд отметил, что в случае многократного занижения цены недвижимости покупатель должен понимать, что ее продают с незаконной целю (например, хотят вывести из-под взыскания).
Как видно, приобретение чрезмерно дешевой недвижимости автоматически делает покупателя виновным в том, что он содействовал продавцу в сокрытии имущества от кредиторов — даже если на самом деле покупатель всего лишь хотел заключить выгодную сделку.
Недобросовестному покупателю в случае отмены сделки не полагается компенсация от государства, если вернуть деньги от продавца не удастся (ст. 68.1 Закона № 218-ФЗ). А при банкротстве продавца шансы на возврат денег практически равны нулю.