На форуме, организованном «Ведомостями», эксперты назвали вводимые государством меры поддержки «косметическими» и выразили надежду на появление новшеств, которые в корне изменят ситуацию на рынке. Таким нововведением может оказаться обеспечение россиян государственным арендным жильем.
Отель St Regis на Никольской пугает своим неотразимым богатством. Он как красотка на красной дорожке: хрустальные люстры вместо бриллиантовых украшений, мраморные лестницы и витражный потолок заменяют дизайнерские наряды. Всюду снуют официанты, готовясь к «кофе-брейку». Весь этот блеск и лоснящаяся красота – начало Российского форума по инновациям и недвижимости, организованного изданием «Ведомости».
Работников форума инструктируют перед началом регистрации. «Говорим, что фотографии будут на сайте. Найти можно, отсканировав этот штрих-код. Даем вот этот буклет и этот», – учит очаровательная Ольга своих подчиненных. Гости начинают собираться заблаговременно до начала мероприятия. Видимо, участников ожидается довольно много.
«Со времени изобретения пирамид качество бетона не изменилось, – нравоучительно говорит один из спикеров, обращаясь к молодой девушке. Она подбежала к нему, чтобы объяснить, как пользоваться электронной указкой. – Пока ты свой продукт не полюбишь, ты его не продашь», – продолжал он поучать. Пока все спикеры и участники форума пьют кофе, в зале суетятся организаторы: раскладывают таблички с именами и готовят оборудование. «У меня только две руки», – шуточно кричит одна из девушек.
Раздаются щелчки затвора фотоаппарата. И… первый звонок, будто в театре.
Модератор первой сессии – Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM. «Все это время мы беседуем на одну тему: стакан наполовину пуст или наполовину полон?» – задает тон Мозганова. По словам Валерии, склоняемся мы скорее ко второму, то есть – смотрим на ситуацию позитивно – однако рвать на себе рубашку со словами «мы всех сделаем!» заблаговременно не стоит.
Виртуальные чиновники
В программе сессии в качестве спикера отмечен Александр Ломакин, первый заместитель министра строительства России. Однако на мероприятии замминистра не наблюдается. Он сегодня выступает по видеосвязи. Точнее, даже не так – это было заранее записанное выступление чиновника, которое участникам сессии пришлось прослушать, без возможности задавать вопросы, разумеется. Уже в который раз убеждаюсь в том, что представители правительства не любят являться на форумы воплоти. Речь Ломакина, записанная «на пленку», из себя представляла сухой отчет: цифры-цифры. И никакой обратной связи.
Как и следовало ожидать, денег на стройку государство выделяет много. Вот, в этом году, например, показатели по поддержке девелоперов уже обгоняют рекордные цифры предыдущего. Не обошлось и без «инфраструктурного меню», которое замминистра хоть и вскользь, но все-таки упомянул. Похоже, что этот пакет мер еще несколько месяцев, если нет лет, будет чем-то вроде козыря в рукаве правительства, красной тряпкой, которой оно машет перед лицом девелоперов: вот вам целый ряд мер, вполне эффективных. Только чтобы получить, нужно соответствовать требованиям. Для предпринимателей меры спорные. Однако финансирование позволяет, как минимум, не останавливать стройку в регионах. Занимается правительство и обеспечением строительной сферы кадрами.
«Это все происходит, как говорится, в онлайн-режиме. Строительная отрасль точно не остановится, и, как локомотив, она будет тянуть остальные вверх», – закончил свое начитанное выступление Александр Ломакин.
Юрий Ильин, вице-президент по рынкам капитала и корпоративным финансам ГК «ПИК», отметил, что хотя мер, принятых законодательно, довольно много, взаимодействие между правительственными институтами и организациями оставляет желать лучшего. Намного менее лояльным оказалось мнение Александра Ручьева, президента ГК «Основа»: «Я рад, что есть такие девелоперы, как ПИК, которые сотрудничают с государством на своих условиях. Однако сейчас нет таких мер поддержки, которые вызвали бы лавинообразные результаты. Они все косметические».
В качестве альтернативных мер, которые действительно могли бы помочь сфере строительства, Ручьев предложил правительству начать запасаться арендным жильем и внести наконец подобную практику на рынок. «Одно это образовало бы устойчивые тренды», – отметил спикер. При таком раскладе государство каждый год будет закупать определенный объем жилья, создавая на рынке спрос.
Но не только запись Александра Ломакина представила на сессии власть. В качестве эксперта выступила очаровательная Карина Малхасян, заместитель председателя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. На плечи девушки легла непростая задача противостоять группе девелоперов, защищая столичную бюрократию.
«Ковид нам всем помог: мы пришли в эту действительность готовыми», – отметила эксперт. Конечно, имелось в виду, что пандемия, ударившая по российскому производству, обернулась своего рода экономическим кризисом. И последовавшая за ним военная операция не стала столь тяжелым разочарованием. Кроме того, ввод жилья за кризисные годы бьет все рекорды.
Отметила эксперт несколько мер, которые, видимо, были расценены как самые важные. Во-первых, не так давно стало законодательно разрешено совмещать несколько кредитных программ, что позволяет существенно повысить сумму кредита. Был принят мораторий на проведение проверок на объектах. Они, конечно, все равно проводятся, однако в онлайн-режиме. Тут Карина резко обратилась к тем спикерам, которые за несколько минут до этого выражали свое недовольство: «Вы говорите, нужно больше мер поддержки, однако они оказываются, а цены не снижаются. Может, вместе будем работать над спросом?»
Что в регионах
За регионы сегодня отвечал Алексей Охлопков, первый заместитель губернатора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры. Оказалось, что средняя цена на жилой квадратный метр в Сургуте составляет 110 тысяч рублей. Цены почти московские. И они не собирают падать (помним: цены на недвижимость никогда не падают). В прошлом году прирост составил 20%. Как и в Москве, большой процент сделок с недвижимостью совершается в кредит. Когда грянул кризис, региональные власти тут за московской тенденцией не последовали, постарались сохранять маломальскую самостоятельность и сохранить приемлемые ипотечные ставки. При этом Алексей всеми силами старался защитить государственные органы, отмечая, что правительство принимает ну о-о-очень много крутых решений. Просто бОльшую часть поддержки, особенно вначале, ощутили подрядчики, работающие с государством.
Вообще взгляд Охлопкова показался слишком позитивным. Конечно, может, так оно и есть. В Сургуте.
«К кризису привыкнем, шоковое состояние пройдет, и все равно мы вернемся к органическому спросу», – отметил эксперт.
Спикер также выразил глубокое несогласие с господином Ручьевым на тему арендного жилья. По мнению Охлопкова, в такой ситуации аренда может стать дешевой и давить на экономику. И все это выльется в эффект бюджетного субсидирования. Одно «но» к правительству у Алексея все-таки есть. Очень уж он хочет, чтобы власти еще меньше регулировали стройку. Вообще, странное дело, но сегодняшняя сессия, кажется, дышит слоганом «перестаньте лезть в наши дела». И разговор проходит будто игра в пинг-понг: федеральные органы – региональные органы – застройщики. А о людях кто-нибудь думать будет?
Цены на жилье падать не должны
Не унывал Владимир Щекин, сооснователь и управляющий партнер группы «Родина»: «В российской истории еще не было такого, чтобы было принято столько мер для поддержки строительства». И вообще, по словам спикера, мэр Москвы дал указ, что цены на жилье падать не должны. «Ну все, можем идти пить кофе», – шутит Мозганова.
По словам Щекина, несмотря на то что цены на жилье, по указу мэра, падать не должны, девелоперы предлагают огромные «скрытые скидки». Сейчас покупатели недвижимости – это мартовские покупатели. Остальные же замерли в ожидании, потому что ставка по ипотеке за последние месяцы постоянно падала. Чтобы восстановить спрос, нужно, чтобы меры быстро осуществлялись: «Лучшая инновация в наше время – это не слова, а дела». Проблем же с поставками через другие страны нет – коммуникации можно корректировать.
«Спрос убегает, как и мой сосед» – с такой шутки начал свое выступление Илья Кушнеренко, заместитель генерального директора, руководитель направления «корпоративный центр, в компании «Донстрой», потому что его сосед, Юрий Ильин, некоторое время назад действительно поспешно встал и удалился из зала. Самым важным, в понимании Кушнеренко, вопросом является не что иное, как инфраструктура связи 5G, которая в России не развивается должным образом. По мнению эксперта, 5G – это технологии, дающие развитие сервисам будущего. Нужно начинать с элементарных вещей, например, думать о хабах для беспилотного транспорта. Вот, например, на «Острове», известном проекте «Донстроя», уже запускается целая тестовая зона технологий 5G.
«Здоровый оптимизм девелоперов меня радует! 5G – это классно! Надеюсь, скоро они обеспечат бесперебойную связь хотя бы в Москве. Буду молиться за вас с данного момента! – не без иронии отметил Александр Ручьев, чем вызвал радостные возгласы в зале. – Для того, чтобы заставить отрасль развиваться, нужно делать большие шаги, направленные на будущее. Мы сейчас думаем: Ура, Китай и Турция нас спасут!». Но мы забываем, что Турция – страна НАТО, и почему-то уверены, что она не перекроет нам транзит. Китай тоже часто нас не поддерживал. Почему сейчас они должны это делать?».
Получается, что единственный выход, который нам остается – это поднимать свое производство. Например, злосчастные лифты. Нужно, чтобы заводы по изготовлению составляющих лифтов были локализованы в России. Тогда, по мнению экспертов, наконец разрешится хотя бы сотая часть назревших проблем.
Как говорил профессор Дамблдор из саги про Гарри Поттера: «Можно найти свет даже в самые темные времена». Например, сейчас у нас в избытке офисных пространств, потому что многие зарубежные компании сократили свое присутствие в России. И наша задача – создавать новые предприятия, которые будут заполнять эти пустоты. А пока, по словам некоторых экспертов сессии, мы только и делаем, что говорим о государственных мерах, которые являются «косметическими». Согласно, например, Ручьеву, этого недостаточно: нужны, как минимум: видение и реализация развития, в общем – стратегия.
«Нужно говорить не «дайте нам больше мер», а «дайте нам меры, которые изменят отрасль», – заявил эксперт.
Карина Малхасян всю речь Ручьева и далее сидела, деловито уткнувшись в свой смартфон. Может, девушка испытала стресс, или у нее действительно были важные дела. Но с вниманием к своим коллегам относились все, кроме Карины.
Банки правят этим миром
В течение беседы спикеры все чаще делали акцент на то, что порой возможность покупки жилья россиянами зависит от решения банков. Несправедливость такого феномена не прошла мимо Александра Ручьева, который отметил, что это риторика, которая должна измениться для дальнейшего развития строительной отрасли в России. «Банки правят этим миром – удивительно! – воскликнул спикер. – Мы все говорим: «Банк должен понять…» Да не банк должен понять, а люди! А у нас осталось 2-3 банка, которые могут кредитовать стройку».
Импортозамещение технологий
Если первая сессия была посвящена мерам поддержки строительной отрасли, то вторая была призвана поднять тему современных технологий и их импортозамещения. Алексей Зотов, управляющий партнер «Айбим» и по совместительству модератор второй сессии на сегодня, предложил обсудить актуальный вопрос трансформации девелоперского продукта.
«Сейчас мы вкладываем деньги не в «бетон», а в «гаджет», – отметил Алексей. Это значит, что если раньше главной целью девелоперов было построить надежное жилье, то сейчас эта цель практически полностью трансформировалась в совершенно новую концепцию: идею жилья как гаджета. Как телефон, без которого никто из нас не выходит из дома: функциональный и удобный, благодаря которому можно выполнить практически любую задачу.
«За последние 10-15 лет качество продукта кардинально выросла. Раньше главная задача застройщика была построить дом, а клиента – полностью переделать его под себя. А сейчас все изменилось, – отметил Александр Обухов, исполнительный директор MR Group. – Мы продаем качественный продукт. Это качественные планировки, отделка квартиры. Следующий шаг – это сервис». Сегодня россиянам, желающим купить квартиру, в большинстве случаев не нужно делать комплексный ремонт для того, чтобы жилье стало комфортным: компании предлагают квартиры с современными и качественными отделками, мебелью и даже высокотехнологичными девайсами».
«Бесхлопотное проживание в своей недвижимости – следующий шаг развития рынка, который должен произойти в течение ближайших пяти лет. Нужно качество сервиса, качество продукта уже есть», – отметил Обухов. При этом, по словам эксперта, проблем с комплектующими для «умных» продуктов в России нет. Главная боль для девелоперов не в «умных» девайсах, а в логистике главных составляющих и оборудования. Например… высокоскоростных лифтов.
Возвращаемся к эксплуатации, которая стала еще большим вызовом для российского девелопмента, чем покупка. Купить-купили – это акция, может, и единоразовая. А обслуживать нужно постоянно. Особенно высокоскоростные лифты, способные поднимать пассажиров выше сорока двух этажей.
Следующий вопрос, к которому мы подошли – это сервис.
«Мы сейчас делаем умные здания. Вопрос, кто будет эти здания эксплуатировать, – справедливо отметил Александр. – Должны появиться новые игроки, а у них – новые компетенции, кроме швабр и ведер».
Нужно забывать об устаревших образах консьержек, обязанности которых сводятся к тому, чтобы мыть полы и собирать деньги. Теперь нам нужны люди, которые бы «болели» за свой дом и своих жильцов. Проблема только в том, что у нас не во всех ЖК есть даже пресловутые консьержи (места для них есть, а тех, кто бы их занимал – нет). Но мы же, как всегда, обсуждаем именно элитное жилье… и тут, по мнению экспертов, проект должен сопровождаться вниманием не только на стадии постройки и первых продаж, но и в течение всей своей «жизни».
Причина низкого качества эксплуатации современных ЖК есть. Это, по мнению Обухова, результат отсутствия игроков высокого качества в наших ЖКХ. Но и мы, обычные покупатели, не ангелы – ведь именно потребители услуг не формулируют потребность в высоком качестве этих самых услуг. Если она будет сформулирована, объект не потеряет капитализации – а это еще одна первоочередная цель современных застройщиков.
Черный лебедь
Что же такое гаджет под названием жилой комплекс? Павел Кучерук, заместитель генерального директора Alphaopen, отметил, что у такого «гаджета» много потребителей, и это вызывает ряд требований. Один потребитель – это житель, другой – это инфраструктурная эксплуатация.
«Мы видим, что рынок кристаллизовался. Архитектура становится более понятной», – подчеркнул эксперт.
По словам Кучерука, если раньше девелоперы ставили тогдашние «новшества», вроде электронного замка или шлагбаума, который можно открыть звонком телефона, они функционировали раздельно друг от друга. Сейчас же задача – собрать все технологии вместе, в один «девайс», благодаря которому можно и дверь открыть, и свет настроить, и будильник на утро поставить. Гаджет нового типа – это единая цифровая среда, объединение всех систем и подсистем.
Закончить хочется словами Александра Ручьева, который на вопрос Валерии Мозгановой, какой «черный лебедь» (то есть, негативное предсказание) сбудется в этом году, ответил: «Какой бы черный лебедь к нам не прилетел, мы его собьем». Похоже, именно такой стратегии стараются придерживаться наши девелоперы. И, конечно: слава параллельному импорту!
Автор: Виктория Орлова
© «Центр Градостроительного Развития» (CUD.NEWS)