На последней выставке «Квартиры и дома» в Калуге не было ни одного стенда агентства недвижимости, хотя в последнее время они денег на рекламу не жалеют. Это может говорить о том, что риэлторов среди ваших знакомых и друзей в соцсетях станет сильно меньше.
А что случилось?
Продажи на рынке вторичного жилья ожидаемо резко снизились. Рынок «встал». Причин тут несколько. Это, в первую очередь, повышение ипотечных ставок, падение платежеспособного спроса, последствие ажиотажа, когда продали и купили почти все и почте всё, что было на рынке. Не последнюю роль сыграли и высокие ставки на депозитах, куда покупатели «на деньгах» переместили средства на 3-6 месяцев.
В итоге новых предложений квартир почти нет, а старые варианты поснимали с продажи. Почему? Продажа квартиры на вторичном рынке – это чаще всего и покупка другой. Люди меняют однушку на двушку, двушку на трешку и так далее, улучшая жилищные условия. Сейчас с этим ответственным шагом продавцы и покупатели массово решили повременить.
Агентство недвижимости типа «AVON»
Последние несколько лет на рынке недвижимости Калуги был явный тренд на укрупнение агентств. Тренеры из Москвы и других городов искали, находили и за определенную плату внедряли в Калуге нехитрый сетевой механизм продажи квартир типа «конвейер». Схема довольно простая. В упрощенном виде ее можно описать так «звони и пиши всем подряд, убеждай подписать эксклюзивный договор, говори продавцу снизить цену, говори покупателю, что вот-вот вариант уйдет, первый платит за то, второй за это, две комиссии ваши, бинго».
Так как такому простому механизму можно обучить кого угодно, то и риэлторов стали набирать буквально с улицы. 2-3 недели обучения, одинаковые бейджики, одинаковые соцсети с взаимными лайками и подписками, одинаковые объявления, типовые договора, и вот риэлтор 2021 готов. Количество «бойцов» в крупных агентствах стало доходить до безумных цифр 50, 100 и более.
Такой шаблонный механизм масштабитрования хорошо работал, но… только на растущем рынке, когда покупатель и продавец готовы были платить за навязанную услуги, лишь бы решить свой квартирный вопрос. Первое же падение спроса и предложения ставит армию конвейерного типа в тупик. Звонить некому, подписывать эксклюзивы не с кем, показывать нечего, что же делать дальше?
Трансформация, размножение делением
Вариантов у риэлторов на мертвом рынке немного. Группы агентов, поняв, что ловить в больших агентствах больше нечего, будут стремиться к уходу в свободное плавание или переходу в более стабильные сферы деятельности. Снова упростился вход на рынок. Сегодня для создания небольшого агентства недвижимости достаточно 2-4 специалистов-универсалов и 15-20 тысяч рублей в месяц рекламного бюджета. Новые и старые небольшие компании имеют возможность закрепиться и заработать в оставшихся активных сегментах рынка. Например, коттеджи, на которые действуют льготные ипотечные программы или дачи, которые снова становятся востребованными калужанами и москвичами.
А дальше...
Подобные падения и «остановки» рынок недвижимости уже переживал сначала в период кризиса 2008-2009, а затем после 2014 года. Тогда цены на квартиры ощутимо снижались, а затем спрос постепенно восстанавливался. Количество агентств недвижимости при этом возрастало, из одного крупного появлялось 3-4 и более небольших, а качество услуг повышалось.
Но в этот раз есть свои особенности. Во-первых, продавцы недвижимости стали умнее, и помня о будущем восстановлении рынка и имея в виду инфляцию, не захотят массово снижать цены и идти навстречу покупателям. Во-вторых, изменения в 2022 году происходят слишком стремительно и непредсказуемо. Выживут и получат преимущества те небольшие агентства, которые будут следить за рынком, быстро адаптироваться под новую реальность и предлагать своим клиентам понятные услуги. Вариант «платите нам 1% + сколько-то тысяч и с той стороны и с другой» уже не сработает.