Коммунальная квартира всегда ассоциируется с вечно спорящими соседями, которые редко находят мирное решение какой-либо проблемы.
Как же быть, если один из собственников хочет сдать комнату.
Что говорит закон: можно ли сдавать комнату квартирантам без согласия пресловутых соседей?
О договоре найма
Сегодня достаточно большое количество собственников квартир (домов) сдают их внаем.
Не исключение коммунальная квартира.
В отношении договора найма в законе сказано:
«Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством» (ст. 673 ГК РФ).
Так, читая норму закона многие скажут, что нет запрета распоряжаться своей собственностью.
Действительно с этим не поспоришь (ст. 209 ГК РФ).
Однако, как быть с тем, что коммунальная квартира предполагает наличие других собственников?
И эти другие могут быть вовсе не рады новому соседству в виде квартирантов.
А если квартирантов несколько больше, то поводов для радости у остальных владельцев наоборот меньше. Потому как, увеличившееся число жильцов будет пользоваться кухней, ванной и туалетом.
Судебная практика
Приведем пример из судебной практики, когда сдавалась коммунальная квартира.
Один из таких соседей, не согласившийся терпеть квартирантов, дошел до Верховного суда РФ с требованием расторгнуть договор найма комнаты в коммунальной квартире, и соответственно выселить оттуда жильцов.
В суде первой инстанции ему отказали, сославшись на тот же довод, который мы привели выше, то есть о свободе распоряжения частной собственностью.
Но Верховный суд РФ посчитал иначе и напомнил:
— собственник может пользоваться своим жилым помещением, только соблюдая права и законные интересы соседей (ст. 30 ЖК РФ);
— помещения общего пользования в квартире, предназначенные для обслуживания более одной комнаты, являются общей долевой собственностью всех собственников этой квартиры.
Доля же каждого собственника пропорциональна площади комнаты, которая ему принадлежит (ст. ст. 41 — 42 ЖК РФ). А значит распоряжение общей долевой собственностью может быть только по соглашению между всеми правообладателями (ст. 246 ГК РФ).
Таким образом, собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право сдавать ее в наем только при условии, что на это получено согласие остальных собственников и не нарушаются права соседей.
В итоге требования истца-соседа удовлетворили, а договор найма комнаты признали недействительным (ВС РФ, определение № 5-КГ20-149-К2).
Как правильно заключить договор найма жилого помещения, читайте в статье.
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новости.
Подписка - неоценимая поддержка труда автора.
Будьте здоровы, берегите себя и близких!
