В майские мы всей семьей поехали на Форелевую ферму (90 км от Екатеринбурга, город Михайловск). Я планирую наши выходные так, что бы параллельно с отдыхом посмотреть стратегии и идеи бизнеса с использованием земельных участков. Разберу особенности форелевой фермы подробно в этой статье.
Сходили на экскурсию, послушали как устроено форелевое хозяйство, узнали много интересного о рыбе. Оказывается, кормят ее креветками из Дании, а если дотронуться до рыбки рукой, то она получит ожог, так как холоднокровная и живет только при температуре от 15 - 17 градусов. Потом, конечно же, отведали в местном кафе блюда из свежей форели: уху и, не поверите, рыбное мороженое! Было кстати очень вкусно.
Откуда деньги?
Пока наслаждалась ухой, обдумывала стратегию форелевой фермы. У ребят сразу несколько источников доходов:
- кафе с локальной кухней (так называемый рыбабар)
- агротуризм с платной экскурсией (были майские праздники, экскурсии шли без перерыва)
- продажа рыбы оптом и в розницу (стоимость живой форели на ферме 800р\кг, большой ассортимент продукции из рыбы (консервы, пельмени, котлеты, наборы для ухи и прочее))
В ожидании десерта, я с телефона зашла на Kadastr.RU (если вы на меня давно подписаны, то у вас уже есть это приложение) проверить, а на какой земле построен бизнес. Оказалось, что ферма расположена на четырех участках: 2 из них в частной собственности, а 2 в государственной🤔
Какие условия взаимодействия рыбной фермы и государства, я не знаю. Договора аренды или других документов зарегистрированных в росреестре не нашла, возможно есть какая-то устная договоренность, а может просто не зарегистрировали. Эти два участка мы рассматривать не будем, присмотримся к тем, которые в в частной собственности.
Разбор участков в частной собственности.
Рассмотрим внимательно те участки, которые находятся в частной собственности.
Земельный участок №1:
Площадь: 12,4 сотки
Категория земли: населенный пункт
ВРИ: предпринимательство
Кадастровая стоимость:1,5 млн руб.
Земельный участок №2:
Площадь: 27 соток
Категория земли: населенный пункт
ВРИ: рыбоводство
И сразу кадастровая стоимость становится: 6000 рублей
Почему такая большая разница в кадастровой стоимости, спросите вы, ведь это соседние участки! Но кадастровая стоимость сильно зависит от ВРИ (вид разрешенного использования): земля под рыболовство мало кому нужна, а вот земля для предпринимательства нужна многим - ведь на ней можно и магазин поставить и пляж и кафе и т.д. Плюс наше государство сильно поддерживает сельское хозяйство, делая низкую стоимость земли, а следовательно небольшой налог на землю (он варьируется от 0,01% до 1,5%)
Налог с 6000 рублей и с 1,5 млн рублей - это разные деньги, даже при равных ставках налога. Плюс ставка налога на землю с ВРИ «Предпринимательство» самая высокая.
Но если вы захотите купить такой участок с целью перепродажи, то здесь обратная история. Конечно, ликвидность и стоимость земли будет зависит от многих факторов, но сельхоз землю с таким ВРИ продать сложнее и цена будет дешевле, чем земли ИЖС.
А что с ограничениями?
Но вернемся вновь к нашей форелевой ферме. Я посмотрела только несколько характеристик участков. Далее я смотрю какие есть ограничения. Если рядом с землей есть водоем, значит нужно смотреть, что здесь с ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территория). Проще говоря, есть ли какие то ограничения по использованию земельных участков.
На форелевой ферме я вижу такие ЗОУИТ⤵️
Зона слабого подтопления и Зона умеренного подтопления. Это градация зон показывающая что в случае большого количества паводковых и дождевых вод есть риск затопления данных территорий. Наличие зон подтопления от минимального до максимального очень распространено в г. Михайловск впринципе, т.к. большое количество территорий находятся близко относительно уровня воды в реке.
На таких землях запрещено⤵️❗️
1) размещать новые населённые пункты и объекты капитального строительства без средств обеспечения защиты от затоплений;
2) использовать сточные воды в целях регулирования плодородия почв;
3) размещать кладбища, скотомогильники, свалки различных видов отходов;
4) распылять химикаты против вредителей с воздуха.
Кроме того, собственник водного объекта обязан осуществлять меры, препятствующие затоплению территории, а также ликвидации их последствий, если вдруг такое произошло.
Что важно знать⤵️
На своем курсе "Как купить участок за 3% от стоимости" мы учим выбирать подходящие по закону РФ участки. Участки в зонах подтопления, даже минимальных мы образовывать не можем (такие участки может образовывать только администрация)! Мы же сразу получим отказ. Если же у вас уже есть такой участок и подаёте уведомление о начале строительства, то вам нужно показать как вы защитите свой будущий дом от возможного затопления, а именно - соорудить земляной вал со стороны реки, повысить рельеф участка до незатопляемого.
Если же вы построили дом, обойдя процедуру согласования строительства и зарегистрировал дом по дачной амнистии, но никаких мероприятий не провели, в случае ущерба вашему имуществу, никаких компенсаций получить вы не сможете 🤔
Где находить информацию о земельных участках и как разбираться во всех этих нюансах мы подробно рассказываем на курсе «Как купить участок за 3% от стоимости».
Пожалуйста, оцените эту статью или поделитесь ссылкой на неё в социальных сетях, так я буду знать, что мои темы интересны. Большое спасибо!
Юля Ромашевская, ваш земельный эксперт, мой телеграмм-канал: https://t.me/delazemelnii