В последние недели ко мне от журналистов разных изданий поступают бесконечные вопросы о прогнозах рынка недвижимости.
Хотя я все время говорю ,что прогноз дело не благодарное. Тебя всегда за прогнозы троллят, особенно когда прогноз не сбывается. Но всем все равно интересно читать прогнозы.
Поэтому выскажу свое мнение по ситуации на рынке недвижимости и ипотеке до конца 2022 года.
Ипотека
Я предполагаю, что ЦБ РФ на своем заседании 29 апреля 2022 года объявит об очередном снижении ключевой ставки с 10 мая на 2%. Далее на каждом следующем заседании ставка будет снижаться на 1% и когда достигнет 12% останется таковой в течение 6-9 месяцев.
Следовательно к концу первого полугодия ставка может быть 13%, а в конце 2022 года - 12%.
Естественно, за снижением ключевой ставки ЦБ пойдут вниз и ипотечные ставки коммерческих банков. Уже сейчас большинство банков предлагает ипотечные программы по вторичной недвижимости ниже от 16,5%, что ниже действующей ключевой ставки.
В приватных разговорах руководители банков высказывают мне свои положительные ожидания по снижению ставок.
Думаю, что в конце первого полугодия мы можем ожидать среднюю ипотечную ставку на несубсидируемую государством ипотеку для покупки вторичной недвижимости в размере 13-14%, а в конце года 12-13%.
Конечно, из-за действия заградительной ставки в течение марта-мая, а так же ввиду неблагоприятных экономических ожиданий россиян, в течение года падение рынка ипотеки составит до 40% в сравнении с 2021 годом.
Если смотреть официальные данные за февраль 2022 года (к сожалению за март официальной статистики еще нет), то общее количество выданных ипотечных кредитов в среднем по России снизилось по отношению к январю на 6% (по Петербургу на 10%). А ведь заградительная ставка ЦБ была объявлена только в конце февраля. При этом ипотека на вторичку в Петербурге просела вообще на 26%. Можно представить какие цифры падения будут за март, апрель и май.
Новостройки
Спрос на новостройки в марте поддерживался заемщиками с льготной ипотекой, одобренной по старым ставкам, а так же частично, гражданами с наличкой, желающими как-то спасти накопления. В итоге рынок новостроек в марте 2022 года был достаточно живым. В апреле же спрос пошел на спад. Кто-то из застройщиков объявляет о стабильности спроса, кто-то говорит о падении. Думаю опубликованная официальная статистика все расставит по местам. Это значит, что 1 квартал 2022 года будет не хуже аналогичного периода 2021 года, а вот во 2-м квартале следует ожидать снижение ДДУ процентов на 20-ть.
Заявляемые застройщиками цены пока еще продолжают рост. Возможно, это всего лишь маркетинговый ход, для активизации остатков спроса. Особых акционных предложений от застройщиков я сейчас не наблюдаю. Возможно все еще впереди.
Вот, к примеру, один из реальных случаев увеличения стоимости на навостройки. Застройщик договаривается с банком о "льготной" ипотеке по своему строящемуся дому, но перед этим увеличивает цену на продаваемые объекты. Дольщику в сегодняшних условиях кажется, что он "выиграл", так как купил хоть и подорожавшую квартиру, но с применением пониженной ипотечной ставки. Всё, по аналогии с авторынком, когда тебе предлагают кредит под 4%, по факту в договоре указано 12%, но цена автомобиля снижается на сумму как бы переплаты по кредиту.
Думаю, что цены на новостройки остановятся, даже номинальные, и рынок ждет стагнация. Т.е. до конца года цены будут стабильны, либо снижаться, возможно не напрямую, а через предоставление всевозможных скидок через акционные предложения.
Вторичный рынок жилья
Вторичный рынок все еще в застывшем состоянии. О каком-то движении цен сейчас говорить не приходится. Цены на вторичку сейчас можно сравнить с курсом рубля, на который влияют совсем не рыночные факторы.
Как только ипотека на вторичку будет снижена до психологически приемлемых 15%, вторичка "оживет".
Вторичный рынок накопил много "замороженных" сделок, по Петербургу я оцениваю нереализованное количество сделок за март-май в 15-20 тысяч единиц. Соответственно все эти вынужденно несовершенные сделки будут реализовываться в оставшийся период 2022 года благодаря оживлению ипотеки и не дадут ценам упасть.
При этом я не ожидаю роста цен. На вторичке, как и на первичке, я так же ожидаю стагнацию. И, возможно, корректировку цен вниз на 5-10%, что по факту будет просто отыгрыванием поднятых на эмоциях цен в марте.
Вот такой мой прогноз.
Пишите в комментариях свои мысли по вышесказанному.
С уважением ко всем,
Дмитрий Щегельский, практикующий риэлтор с 1991 года, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА", президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости