Как оформить участок из земель сельскохозяйственного назначения: пошаговая инструкция

Всем привет!

Оформление сельскохозяйственных участков – одна из моих любимых стратегий заработка на земле. Как юрист я занимаюсь землёй уже 13 лет, и всё это время плотно работаю с сельхозкой.

Иногда я покупаю уже готовые сельскохозяйственные участки. Но самый выгодный вариант – это оформить участок с нуля. Так можно получить землю в несколько раз дешевле, а вложения очень хорошо окупаются! Да, на это требуется время, ведь оформить сельскохозяйственный участок сразу в собственность нельзя. Только в аренду с последующим выкупом. И всё же затраченные усилия и время того стоят.

В этой статье вы узнаете, как оформить участок сельскохозяйственного назначения с нуля и как на этом заработать.

При оформлении сельскохозяйственного участка с нуля вы получаете землю в несколько раз дешевле, чем при покупке готового участка.

Шаг 1. Поиск участка

Чтобы найти подходящий участок, воспользуйтесь публичной кадастровой картой на сайте Росреестр или приложением KADASTR RU. Я на первом этапе рекомендую смотреть землю в приложении – так удобнее. Если перейти в режим «космических снимков», можно посмотреть реальные фотографии участка.

На что важно обращать внимание при поиске:

• земля должна находиться за пределами населённого пункта – если участок расположен в городе, деревне, селе и т.д., он уже не считается сельскохозяйственным, так что по данной стратегии его оформить не выйдет;
• участок на карте должен быть без красных границ – если границы есть, значит, участок уже сформирован и занят;
• желательно, чтобы участок был вблизи населённого пункта или коттеджного посёлка, недалеко от инфраструктуры;
• идеально, если участок будет в каком-то живописном месте – рядом с лесом, озером и т.д., так его получится реализовать выгоднее и проще;
• оптимальная площадь участка – до 2,5 Га.

Когда найдёте подходящий участок на карте, обязательно съездите и посмотрите на него вживую. Данные карты не всегда корректны: по ней земля может быть свободна, а на деле – занята.

Если вы удостоверились, что участок свободен, можно переходить к оформлению.

Шаг 2. Подготовка документов

Для оформления участка вам нужно подготовить:

1. схему КПТ – её можно заказать платно у кадастрового инженера или сделать самостоятельно в программе АРГО 7;
2. заявление в администрацию.

В заявлении необходимо указать вид разрешенного использования участка (ВРИ). Там могут быть разные варианты. Я чаще всего рекомендую выбирать ВРИ «ведение личного подсобного хозяйства (полевые участки)», потому что так вы сможете взять землю в аренду на максимальный срок – 49 лет.

При поиске участка обязательно учитывайте его расположение. Если земля находится далеко от инфраструктуры, вокруг участка только сельскохозяйственные земли, то продать такой участок будет сложнее.

Шаг 3. Подача документов в администрацию и получение участка в аренду

Вам нужно обратиться в администрацию по месту нахождения участка, который вы хотите оформить. Подаёте документы – и ждёте решения.

• Если администрация одобряет заявление – отлично, заключаете договор аренды и всё.
• Если отказывает – разбираетесь с причинами отказа.

Основания для отказа могут быть формальными и неформальными. Формальный отказ – это, например, нарушение в схеме КПТ. В случае такого отказа нужно устранить причину (исправить схему) и подать документы заново.

Неформальными я называю отказы, для которых по закону оснований нет. Например, администрация может сослаться на отсутствие документов, которые по действующему законодательству и не требуются. Такие отказы можно и нужно обжаловать через суд.

Главное – не бойтесь отказов! Это нормально. И я, и мои ученики получаем отказы от администрации очень часто. Можно сказать, это ещё один этап оформления участка. Конечно, всегда приятно сразу получить одобрение и получить землю без дополнительных «заморочек». Но реалии таковы, что отказы приходят чаще, чем нам хотелось бы. Ничего страшного в них нет – с отказами можно и нужно работать. Не сдавайтесь, следуйте закону и добивайтесь одобрения.

Шаг 4. Реализация сельскохозяйственного участка

После заключения договора вы становитесь арендатором участка. Далее у вас 2 основных варианта:

1. переуступить право аренды;
2. выкупить участок через 3 года аренды.

Второй вариант намного дольше, но и прибыль здесь выше. Сельхозка после аренды выкупается без торгов, стоимость участка выходит минимальная. После выкупа вы можете продать участок в том виде, в каком он есть. Или же изменить ВРИ и продать ещё дороже.

После аренды сельскохозяйственного участка вы можете выкупить землю спустя 3 года или переуступить право аренды другому.

Сколько нужно вложить в сельскохозяйственный участок?

Размер вложений зависит от региона, расположения участка, площади и т.д. Чем рентабельнее участок, тем больше финансовых вложений он требует – и тем больше на нём можно заработать.

Опирайтесь на свой бюджет. Если вы не готовы вкладывать сотни тысяч, начните с недорогих регионов – Иркутская область, Новосибирск, Красноярск и т.д. Там аренда участка может выходить от 3-х до 30-ти тысяч рублей в год.

Если бюджет позволяет, рассматривайте регионы подороже – Московская и Ленинградская области, Краснодарский край. Здесь вложения могут быть и 100, и 200, и 300 тысяч. Но и продать участок потом можно за несколько миллионов (точная стоимость участка зависит от ВРИ, расположения, площади и т.д.).

____________________________________

Если вам интересна тема оформления земельных участков, подписывайтесь на мой канал. Здесь я делюсь знаниями с опорой на реальную практику.

Начните со статьи о 4-х стратегиях оформления участков – из неё вы узнаете об основных способах оформить землю с нуля и заработать на этом.