Важное изменение по итогам последних совещаний на тему жилищного строительства - смещение ориентиров с показателей ввода на объем ипотечного рынка. Это выглядит странно, но объяснимо в текущих условиях.
Риторика поддержки рынка жилья сместилась со строительства на ипотеку. Это важное изменение последних дней.
Для начала основные данные по льготной ипотеке:
- Семейную ипотеку, сельскую, дальневосточную продолжат выдавать на прежних условиях.
- Льготная ипотека на новостройки с 1 апреля: ставка вырастет до 12%, лимиты увеличатся до 12 млн. руб. для столичных регионов и до 6 млн. для остальной страны. Пока срок действия - 1 июля 2022. Дальше будут продления или уточнения программы.
В рамках совещания с правительством была сформулирована новая политическая цель для рынка ипотеки на 2022 - рост портфеля кредитов на уровне прошлого года. Эта мысль прозвучала несколько раз. Если рынок с задачей не будет справляться - ипотечные программы будут донастраивать. Напомним, что в прошлом году на рынке ипотеки наблюдался бум. Задолженность выросла на 27%, а по договорам долевого участия в строительстве на 31%. Это очень много и будет сложно повторить этот результат в текущем году.
В 2022 году стройка отошла на второй план, с региональных властей будут требовать новых ипотечников.
Несколько предварительных выводов по принятым решениям (пока нет дополнений и уточнений):
- Как и в 2020 году решение по поддержке спроса принято на опережение в тот момент пока сохраняется повышенный спрос на новостройки благодаря действию старых программ. Это важно и необходимо в текущих условиях.
- Третий год подряд рынок новостроек функционирует на ипотечных подпорках со стороны государства, но это не дает увеличение предложения в масштабах страны. Динамика объемов строящегося жилья остается контрастной.
- В отличие от 2020 года сейчас критически важно поддержать предложение и вернуть доверие к рынку со стороны девелоперов. Обещание снизить ставку по проектному финансированию для застройщиков до 15% пока не детализировано. Для многих регионов и эта цифра может оказаться слишком высокой и рабочей только в условиях роста цен на квартиры.
- Правительство вернулось к странным лимитам по кредитам в 6 и 12 млн. рублей. Почему в Ленинградской области можно взять кредит в 12 млн. рублей, а в Казани, Екатеринбурге или Новосибирске нельзя, не понятно. Напомним, что средняя площадь строящейся квартиры в Ленинградской области - 39 кв. м, в Казани - 53 кв. м, в Новосибирск и Екатеринбурге - 50 кв. м. Цены за 1 кв. м при этом сопоставимы.
- Повышенные лимиты для столичного рынка, как и в прошлый раз приведут к тому, что до 40% всех денег, выделенных на поддержку рынка жилья уйдет на столичные рынки, где проживает менее 20% населения страны. По сути - это программа переселения граждан России в столицы. Размеры лимитов необходимо настраивать более точно, исходя из уровня цен и качественных параметров рынка жилья.
- Вторичка - важнейший элемент функционирования рынка жилья остается один на один с высокими ипотечными ставками. Объемы продаж будут падать. Пока на многих рынка предложение на вторичке крайне низкое. Но после того как рынок наполнится, начнется процесс переоценки. Темпы этого процесса во многом будут зависеть от инфляционного давления.
Ипотечное кредитование, которое должно быть инструментом развития рынка жилья, в 2022 становится главной политической целью развития отрасли. Принятые изменения важны и необходимы для функционирования рынка жилья, но пока недостаточны. Надеемся, что экстренные решения докрутят в будущем.
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал, чтобы не пропустить, что-то важное.
24.03.2022
Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости