1630 подписчиков

КАК НЕ НАРУШИТЬ ЗАКОН РБ и ВЫИГРАТЬ СПОР с НАЛОГОВОЙ ИНСПЕКЦИЕЙ

22 февраля 202222 фев 2022

12 мин

#kak_ne_narushit_zakon_rb_i_vyigrat_spor_s_nalogovoj_inspekciej

В среду 16 февраля 2022 года прошла сделка по продаже 2-ой квартира по ул.Неманская, 12. Просторная с отличной планировкой, общая площадь 77 кв.м, отделка строительная, в ней пожили, пару раз соседи залили, все что могло треснуть треснуло, можно было делать ремонт. Наши покупатели готовы к нему и даже перепланировке в трешку.
- Зачем покупать двушку и ваять трешку? Что квартир в Каменной горке не хватает?
- Хватает. Только стоимость от $100 тыс., при этом тоже просят ремонта. Вот такой сейчас расклад по рынку недвижимости. Казалось бы, денег ни у кого нет, а цены не падают, хотя и новостроек немало понастроили.
Короче вторичка подтягивается к новостройкам и не уступает в цене.
Чем же квартира так задела наших покупателей? Местоположением - их единица в этом же квадрате. Не надо ничего менять – школу, дет.садик, поликлинику. Рядом метро и ТЦ Green City. Все привычно, как будто ничего не изменилось, только квартира стала больше, места всем хватит. И кухня 13 метров. Потолки h=2.65 м. О как!!!
- Что по стоимости? - спросите. И будете удивлены ответом.
- 84.000$. Много? Мало?
Норм. Альтернативы не было. Чистый подъезд. Прекрасные соседи, которые сразу приняли в свое сообщество. А это уже бонус. Как говорит теперь уже бывший собственник – Виктор: «Будем дружить домами. Приезжайте к нам в Москву.»
Сделка прошла в прекрасной дружественной обстановке. Все быстро и позитивно.
Пока готовились к сделке – налоговая и все дела, покупатели успели замерить квартиру, наметить проект перепланировки, рассчитать какие работы надо провести, закупить строительные материалы.
- Были ли у нас трудности с оформлением сделки?
- ДА!!!
- Какие?
- Вторая налоговая инспекция Фрунзенского района. Расскажу, примите к сведению. Делюсь своим опытом. Запомните – это касается всех налоговых инспекций РБ.

КАК ОПЛАЧИВАЮТ НАЛОГИ НЕРЕЗИДЕНТЫ РБ

Если вы нерезидент РБ, то при продаже своей недвижимости оплачиваете 13% от стоимости продажи. Этого можно избежать, если у вас есть близкие родственники с белорусским паспортом. А именно – родной брат или сестра, мама, папа, совершеннолетние дети. Тогда можете подарить свою недвижимость им, а после они продадут.
НО!!! Вы конечно избежите налога от продажи, однако деньги положить на свой счет или перевести в свою страну не сможете, так как для этого необходимы документы, подтверждающие ваш доход – Договор купли-продажи. А именно – откуда деньги, пересылаемые в вашу страну. Этот вопрос обязательно возникнет как у нашей стороны, так и у вашей, где проживаете. Можно свершить еще одну сделку - ваш родственник, дарит вам эти деньги. Оформляете Договор дарения денежных средств через нотариуса. Не знаю, как на это посмотрит налоговая вашей страны. У нашей могут возникнуть некие подозрения.
Вы дарите квартиру, она продается и эту же сумму тот же родственник дарит вам.
Я не искала близких родственников у Виктора – продавца квартиры по ул.Неманская, 12. И даже не предлагала никаких вариантов уйти от налога. Квартира 2010 года постройки. В дарение от мамы Виктор вступил 1 июля 2014 года. Квартира не старая, а это означает, что ее остаточная стоимость достаточно высока. По факту задатка, поехала и заказала Оценочную оценку в БРТИ. Готовность 5 рабочих дней – 124 рубля. Оценка заказывается на день вступления в собственность, т.е. на 1 июля 2014 года.
По результатам независимой оценки (остаточная стоимость квартиры) на тот день составила 718 870 697 белорусских рублей, что в эквиваленте по курсу национального банка на 01.07.2014 года составила 70 тыс. 480 долларов США. Курс доллара на тот день составлял 1.0200 бел.рублей.
Оставался вопрос как отнесется налоговая инспекция к этому? Как будет считать? Каким путем пойдет? Первый мой расчет получился, что Виктор оплатит небольшой налог. Я далеко не математик - считала по-дурацки, и у меня получился налог примерно в 1.600 – 1.700 $. Однако я не была уверена в правильности моих расчётов. Виктор посчитал иначе и получился налог в 7.500$. Он считал логически. Вроде верно. Хотя я тогда расстроилась от этой суммы.

Есть другой вариант оплаты налога – 20% вычет.
84.000 $ делите на 100, умножаете на 20 = 16.800 $.
84.000 $ – 16.800 $ = 67.200 $
67.200 $ делите на 100%, умножаете на 13% = 8.736$
Это и есть сумма налога, если использовать 20% вычет.
Мой расчет мне понравился больше. Решила настаивать на нем.
Для того, чтобы продать квартиру нерезидента РБ для сделки необходимо получить у налоговой инспекции Справку.

Для чего надо заполнить Декларацию о предполагаемом доходе от продажи квартиры.
Первое – налоговые требуют, чтобы приходили к ним со своим бланком Декларации. Это требование у всех налоговых Фрунзенского района. Я поинтересовалась: «А где мне взять этот бланк?»
- Вы же агент недвижимости, у вас должны быть все документы и бланки. Разве не так?
- Нет. Не так. Мы не относимся к вашей структуре, своих бланков декларации не печатаем.
- Тогда пойдите и купите в киоске Союзпечать.
- А что у вас нет своих бланков? Вы же налоговая инспекция, своя форма для каждого налога.
- Можете сейчас зайти в интернет и скачать.
- С телефона? Куда скачать? –начала тупить я.
- Куда хотите. Мы вам не бланковая компания.
- О как! Значит сегодня я декларацию не получу. Бланков у вас нет. Бумаги тоже нет. Мне надо ехать домой, перерыть весь интернет, скачать на флэшку некую только вам известную форму декларации, поехать в копи центр или офис, распечатать, приехать к вам. Вы скажете – неверно и все заново. Может я вам дам чистый лист, и вы мне распечатаете нужный бланк?
- Нет. Я этого делать не буду.
- Хорошо. Пригласите пожалуйста начальника налоговой инспекции прям сюда. Или начальника департамента по работе с физ.лицами. Будем искать выход их ситуации.

Прошло 5 минут и мне принесли бланк. «Ну надо же как сработало?!»
Начала заполнять декларацию. Пишу предполагаемый доход – 10 рублей. 13% от них 1.30 копеек.
- Что вы пишете такое? Какие 10 рублей? Кто вам поверит, что столько стоит квартира?
- А сколько надо писать?
- 4000 – 5000$ От них оплатите процент. Тогда получите справку.
- Я??? На каком основании??? Я не собственник буду оплачивать такую сумму? Это же предполагаемый доход. Настоящий доход будет виден в Договоре купли-продажи, вот тогда и посчитаем сумму к оплате.
- Нет. Я не приму у вас декларацию.
- Ладно. Напишу 100 рублей. Оплачу 13. Больше даже не собираюсь.
- Не приму.
- Где у вас сидит начальство? Вы можете не принимать. Я платить налог за клиента не буду. Да и не факт, что у него будет такая сумма к оплате.
- Ничего. Потом вернем разницу.
- Мой клиент живет в Москве и ваши белки ему не упали. Не буду ничего переплачивать. Мне денег никто не оставлял. Своих нету. Зовите руководство.
- Все болеют.
- Так уж и все. Ладно завтра поеду в Министерство налогов и сборов, напишу там жалобу, пусть разбираются, раз у вас все болеют.
- Где ваша декларация? Вы написали 100 рублей? Не уверена, что подпишут ее. Звоните нам завтра, вашему клиенту присвоят номер.
Мне дали 2 номера городского телефона, и я ушла. После обеда позвонила.
- Ваши документы в Одном окне, чего звоните сюда?
Поехала в Одно окно. Получила квитанцию об оплате. Пошла оплатила, вернулась в налоговую отдала. Справка через 5 рабочих дней – это уже по закону. Здесь не поспоришь. Заодно решила зайти на консультацию к налоговому инспектору, что считает налоги.
Молодой человек со странным глубоко обращенным в себя взглядом разговаривать со мной отказался. Он никак не мог понять, чего от него хочу. В итоге буркнул, что он не будет считать по Оценке, только 20% вычет. Готовность в течении 5 дней.
- Мой клиент приедет в Минск 15 февраля. 16 февраля сделка. Сразу после привезем Договор купли-продажи и заполним декларацию. 17 февраля в 16.00 - клиент покинет территорию РБ. Ежели вы не посчитаете налог, это ваше право, но ждать никто не будет. Ищите тогда его по всей России.
Сделка прошла успешно. Мы поехали в налоговую подавать декларацию. Прошли тот же путь, что и я с тем, что я обязана была приехать со своим бланком.
- Не приехала. Сейчас время 17.20. День 16 февраля. Вы работаете до 18.00. Если не примете у нас декларацию, завтра мы сюда не вернемся. Виктор уедет в Москву со всеми деньгами. Подавайте в суд и разыскивайте его где, и, как хотите.
- Валентин Игоревич, принесите пожалуйста бланк декларации.
Принесли. Заполнили. Я попросила разрешение посетить кабинет начальника отдела, что начисляют налоги.
Нас пригласили. Я попросила посчитать налог не в течении 5 дней, а в течении двух часов завтра. Мне дали номер телефона кому позвонить и уточнить, когда будет известна сумма.
Далее мы пошли в Беларусбанк, где перевели деньги в Москву на валютный счет Виктора. Стоимость услуги – 8 рублей заполнение заявления, 50 рублей – перевод любой суммы. Сама процедура перевода и заполнения документов занимает около 1 часа. Деньги на счету появились 17 февраля ближе к вечеру.
Утро 17 февраля. В 11.20 позвонили из налоговой, что можно приезжать за квитанцией к оплате. Сумма 8 тыс.600 долларов США. Сумму назвали в белорусских рублях, я сразу вам перевела.
Минут 40 я тупила, не могла понять откуда такой налог.

Получалось, что оценку не приняли во внимание. Просто посчитали 20% вычет.
В налоговую приехали в 14.00, когда у них закончился обеденный перерыв. До отхода поезда оставалось ровно 2 часа. Пока была дома я произвела свои расчеты. 8 разных способов. Никак не могла понять, как этот математик считал. У меня получались самые разные суммы и даже логичные, но не 8.600$.
Мы сразу пошли к начальнику отдела. Она нам сразу сказала, что налоговый инспектор признался
- Я не знаю и не умею считать по Оценочной стоимости.
Я попросила пригласить Начальника налоговой инспекции. Нас к ней пропустили. Она очень спешила, но приняла нас. Выслушала.
- Вы уверены, что ваша оценка верная? Я вот не уверена, что так можно считать налог.
- Я абсолютно уверена. За 10 лет моей работы, все налоговые, кроме вашего района, так считали. Если только с 1 января 2022 года что-то не изменилось в налоговом кодексе.
Начальник налоговой пригласила начальника департамента по работе с физлицами. Вежливый молодой мужчина, спокойно меня выслушал. Молча развернулся и зашел в кабинет к налоговому инспектору. После туда поспешила начальник отдела, после еще кто-то. Мы стояли около кабинета, время тикало. Из кабинета выходили, уходили, возвращались, куда-то звонили, мы ждали. Несколько раз Виктору задали вопрос
- Как получили квартиру в собственность?
- По договору дарения.
- Кто подарил?
- Мама.
- Оригиналы документов с собой?
- Да.
- Зайдите, покажите, что есть.
Договор дарения. Свидетельство о рождении Виктора. Свидетельство о смерти матери. Договор купли-продажи (то что продали). Личный паспорт.
Для справки (если женщина) – еще может понадобится свидетельство о браке, или справка из архива о смене фамилии и свидетельство о разводе. Налоговой необходимы все документы, подтверждающие родство дарителя с одаряемым.
Такая же процедура и документы необходимы если квартира получена в наследство.
Сумма налога составила 1.670$. Не поверите, как я была счастлива, что выиграла спор с налоговой.

Виктор оставил мне деньги на оплату налога, я посадила его в такси, и он уехал на вокзал. Я поехала на очередной задаток. Получив необыкновенный опыт, мой уровень самооценки поднялся, настроение было на высоте.
Начальник департамента по работе с физлицами признался, что еще никто так не настаивал на своей правоте. А работники налоговой не знали, что налог можно считать, по Оценочной оценке БРТИ. Для того, чтобы убедится в моей правоте, они перечитали налоговый кодекс и нашли пункт, где было указано, что это законно.
Сразу предупреждаю. Я выиграла спор потому что квартира была подарена близким родственником. Мать, отец, родной брат или сестра, сын, дочь – это близкие родственники. Не уверена про бабушку и дедушку. Если бы дарение было не от близкого родственника, оно уже само бы облагалось налогом, и тогда только 20-% вычет.
Второе – квартира 2010 года постройки. У нее высокая стоимость оценки. Если квартира до 1990 года постройки вероятность высокой оценки мала. Чем старше недвижимость, тем ниже оценка, нет смысла тратить деньги на нее. Заказывала оценку квартиры 1983 года постройки. Двухкомнатная квартира – примерно около 7 тыс.$. - конечно же не выгодно. Использовали 20 % вычет.
Возможно кто-то задастся вопросом:
- Ну вот зачем она это пишет так открыто? Сейчас прочтут и не будут обращаться в АН с своими продажами.
Действительно такая мысль может возникнуть. И это есть выбор. Однако в этом случае, собственнику придется оплатить полный налог, после пересчитают и вернут лишние деньги через какой-то положенный срок в белорусских рублях.
Год назад меня попросили написать аналитическую статью на Домовите. Написала. А там какое-то АН ведет как-бы блог. Пишет статьи, консультирует читателей. Тема была о налоговой.
Мы знаем то, чего не знаете вы - как продать квартиру и не платить налог. Обращайтесь к нам, и мы вам поможем.
Я не выдержала и написала в ответ.
«Конечно квартиру можно подарить близкому родственнику, уйти от налога. Тот продаст квартиру, деньги люди заберут наличными. Однако кто решится ехать в другую страну, пересекать границу, прятать деньги по карманам, их не декларировать? А как же ты их декларируешь, если нет документов, подтверждающих их происхождение? Да и кто сейчас прячет деньги, проще переслать на свой личный валютный счёт. Опять же нужен Договор купли-продажи, в котором указана сумма.
Договор дарения – это безвозмездный договор, безденежный. Следующий шаг - нотариально оформить Договор дарения денег от близкого родственника. Не знаю есть ли какие ограничения по суммам, но налоговая точно заинтересуется этими двумя договорами, совершенными в одно или близкое по времени действие. Высока вероятность, что вызовут, начнут задавать вопросы. Нерезидент уедет, ему может и пофиг будет. Начнут задавать вопросы тому, кто вступал в дарение квартиры продавал и дарил деньги. Прежде чем давать такие советы, необходимо задуматься о последствиях таких действий для того, кому советуете.».
То, что я написала, видимо не понравилось. Меня больше не приглашали писать статьи. Оно мне надо бесплатно раздавать советы? Все свои советы, рекомендации, истории оставлю для своего блога. Так что читайте, не забывайте ставить лайки, писать отзывы, чтобы я видела ваш интерес, и у меня был стимул писать.