Строительный рынок в России медленно, но, верно, идет по пути «обеления» и снижения рисков для покупателей. В середине нулевых покупка квартир на стадии котлована была крайне рисковым (но очень выгодным) занятием, потом появился ФЗ-214, а теперь ввели еще и эскроу-счета. Они подавались как 100% защита покупателя и решения проблемы обманутых дольщиков. Но так ли это на самом деле?
Что такое эскроу-счет?
Эскроу применяют для того, чтобы одна сторона сделки могла внести на счет деньги, которые замораживаются до тех пор, пока другая сторона не выполнит обязательство. Эскроу-счета практиковали в случае сложных сделок, когда перед непосредственной передачей продаваемого объекта продавцу нужно было выполнить определенные действия. Например, вы покупаете некий груз, но продавец обязан сам выполнить растаможку. Эскроу-счет резервировал деньги, давая продавцу гарантию, что вы не откажетесь от сделки и наличные у вас есть, а вас оберегал от риска того, что продавец не захочет до конца выполнять свои обязанности.
Два года назад, 1-го июля 2019-го года, застройщиков обязали перейти на эскроу-счета.
То есть, покупатель недвижимости теперь платил не застройщику, а банку. А банк – кредитовал застройщика под эти деньги.
Плюсы – теперь у девелоперов исчезла возможность просто бросить строительство и сбежать с наличными. Минусы – теперь финансирование стало гораздо дороже, а новостройки подорожали.
А есть ли риски у покупки новостройки через эскроу-счета?
Юристы говорят, что самый главный риск – это избегание эскроу-счетов, которое практикуют некоторые застройщики. Но среди крупных компаний так мало кто делает. Плюс, любой минимально профессиональный риэлтор или юрист сразу поставит крест на такой сделке. В случае ипотеки, сделку зарубит на корню банк.
Эскроу-счета действительно полностью гарантирует возврат тех денег, что заплатили. Но есть нюанс.
Деньги уже не деньги
Допустим, вы купили в Санкт-Петербурге однокомнатную квартиру в 2019-м году, отдав за нее 3 миллиона рублей. Тогда это была вполне приличная цена за строящееся жилье.
Но если застройщик по каким-то причинам не построил дом и обанкротился, то банк вернет вам ровно 3 миллиона рублей. Но сейчас на эти деньги проблематично купить даже студию.
Деньги возвращено, но недвижимости у вас уже не будет.
А если вы взяли ипотеку на квартиру, и она не построена?
Вы получите стоимость квартиры, находящуюся на эскроу-счете сразу. Но вот проценты по кредиту, уплаченные банком, вам возвращать не обязаны. А ведь первые годы ипотеки платеж почти полностью состоит из процентов по кредиту. Иногда возврат издержек в виде процентов прописывается в договоре с застройщиком, также можно пойти в суд.
Но, как показала практика, суд не всегда может встать на сторону застройщика. Также денег у застройщика может физически не быть, и тогда вы просто встанете в очередь кредиторов.
Максимальная сумма возврата
Не все знают, но по эскроу-счетам покупателю гарантируется возврат только 10 миллионов рублей. Вроде бы выглядит весомо. Однако в Москве большинство двухкомнатных квартир уже стоят дороже.
Впрочем, остальные деньги не потеряются. Покупатель также имеет на них право, но получить их после банкротства застройщика он сможет только встав в общую очередь кредиторов.
